全国房价普降迷局初探

　　广州由于投机比例过高，波动幅度自然大于京沪两地。在近几年的上涨过程中，上海2005年调整了一次，北京房价则一直单边攀升，因此本轮调整，北京房价的波动可能会大于上海，而且广州楼市目前还看不到“底部”，调整的时间会较长，北京、上海则要看最近3个月的市场变化。

　　对此，赵卓文则指出，万科在广州降幅高是因为其在土地招拍挂制度实施以前，在广州储备了大量土地，这些土地的价格成本较低，因此其广州楼盘的利润也较高，下调空间自然也大。

　　他认为，广州经过20多年的市场竞争已经高度市场化，是市场经济先知先觉的地方，此番广州房价波动只是提前反映了国内房价的波动，这仅是全国性波动的起点，而北京上海同样也会形成共振。

　　赵卓文甚至认为，北京、上海房价的波动会比广州更为剧烈，因为广州地产业垄断特征明显，竞争不充分，几家大开发商联合就能“止跌”；而北京、上海有很多中小开发商，竞争充分，更容易降价。

　　邵明浩则认为，上海房价向下的空间有限，15％就是极限位置了，估计还达不到。

　　“整体来看，目前上海房价与去年的高点相比，下滑不到5％。”邵明浩告诉记者，从局部看，部分中外环楼盘出现价格向下波动，但也有部分仍向上波动。

　　如去年年底，位于浦东罗山路的别墅项目汤臣湖庭花园推出的一批售价为2.8万元／平方米的房源一天内即售罄。今年3月1日，该项目再次推出72套房源，售价已飙升至3.9万元／平方米。网上信息显示，该项目已售出45套房源。

　　今年2月，位于外环线以内的徐汇新城三期以1.7万元／平方米开盘，比去年11月份的开盘价上调了2000元。

　　“3月上海将有30多个新盘入市，供应量陡增可能会引发降价高潮，市场将面临严峻考验。”邵明浩表示，最近3个月的市场变化对于上海楼市的走势非常关键。

　　21世纪不动产分析人士认为，京沪两地房地产市场投机成分有限，两地房价上涨是基于人口增长等刚性需求增长所带来的供需矛盾，市场中虽有投资的成分，但与深圳等南方市场追求短期暴利的投机相比有着本质的区别。且历年来的政策调控已经迫使大部分投机者离开上海市场，因此，在面对政府更加严厉的宏观调控时，京沪并未出现大幅调整。

　　此外，北京、上海都是国际化大城市，有着周边强劲而稳定的购买力支撑，且今年北京将承办奥运会，2010年上海将承办世博会，这些利好都增强了京沪两地业主和消费者的信心，房价不会轻易出现大幅下跌。

　　据21世纪不动产监测数据显示，春节过后北京咨询购房的客户量出现明显回升，上海二手房市场2月成交量环比1月同期上涨了15％。在价格方面，京沪两地均未出现大的波动，北京2月二手房挂牌价环比1月微涨0.3％，上海则仍保持1月份的挂牌均价15750元／平方米。

　　“目前看，北京、上海出现像香港当年房价降30％、40％硬着陆的可能性不大。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅2007年初曾预测，保障性住房入市，加之利率、经济周期等各种因素形成共振，将促使北京房价在2008年二季度出现向下“拐点”，硬着陆的可能性不大，但会有一段时间的僵持期，成交量极度萎缩。

　　“我仍然坚持原有观点。”张寅表示，土地拍卖目前虽出现流标但并未出现价格崩盘，因此，房价降15％以上的概率都不高。

　　在几大城市住房成交量持续萎缩的背景下，部分大开发商以促销暗降的方式试探市场，而部分中小开发商目前还不“认输”，还在捂盘观望，他们在等宏观调控的政策是否会放松，等地方政府换届后态度是否会缓和。

　　事实上，万科等大开发商降价的市场效果并不明显。据媒体报道，万科今年1月份的楼盘销售金额，仅为18.5亿元，不足去年12月份的三成。

　　“等到二季度，随着参与降价的上市公司日益增多，那些捂盘的中小开发商，在成本、产品、经营水平上都不如上市的大开发商，可能会扛不住参与降价。”张寅表示，目前先观察二季度房价拐点是不是真来了，如果在二季度调整确立，还要根据当时的市场气氛判断未来走势。

　　记者近日走访了北京多家楼盘后发现，尽管城郊有些楼盘以一次性付款优惠或者赠送等方式促销，但市中心地段的楼盘价格却依然坚挺。如位于官园桥附近的京桥国际公馆二期网上报价3万元／平方米，记者在售楼处得知的价格却是3.8万元／平方米，而其去年5月开盘时的价格为2万元／平方米左右。

　　“如果中心地段的房价下跌，那就是硬着陆了。”张寅表示，地价不崩盘，中心地段的房价也不会降。

　　一半促销降价 一半坚挺如初

　　全国房价普降迷局初探之二-本报记者 王小霞

　　“房价是不是真的降了，万科是真降了，还有开发商打九五折促销，那我们再等等，奥运之后房价没准会降得更多……”

　　“如果有钱就现在买房，别听开发商忽悠，打折促销那是正常手段，只是过去市场太好了他们不需要用这种方法。现在是淡季，等过了这个淡季连这些促销优惠都没了……”

　　对于想买房的人，现在是最受折磨的时候。“拐点论”与“非拐论”各说各有理，房价到底降了没有，买房人像雾里看花，越来越看不明白。

　　“房价拐点有没有来临现在尚不明朗，但京城房价确实出现了松动。”一位不愿意透露姓名的销售总监告诉本报记者，目前市场上促销降价的项目也有，坚挺等市场回暖的项目也不少，但交易量确实下滑到了谷底。

　　成交量创2006年以来最低值

　　北京市房地产交易网的统计数据显示：2008年2月份全市期房网上签约共计3121套，签约面积366864平方米；期房网上日均签约108套。同期，现房网上签约共计1133套，签约面积156135平方米；现房网上日均签约39套。

　　从2008年2月销售数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2％，环比2008年1月成交量下跌了139套，降幅达56.3％。根据以上统计数据分析可见，北京楼市商品房日均成交套数已经连续五个月下降，到今年2月下降幅度更是惊人，商品房日均销售套数、面积双双创2006年以来最低值，受多重因素影响京城楼市陷入严重观望。

　　面对今年以来商品房成交量连续下跌的现状，一些业内人士在接受记者采访时认为这是市场淡季的一种表现，再加上信贷政策收紧促使购房者压力加大，所以造成市场观望意味浓烈。

　　“每年的2月份都是房地产市场的销售淡季，由于春节放假等因素的影响，商品房交易量会受到一定程度的影响。但是，今年2月销售不仅受到了传统淡季的影响，还由于去年房价过快攀升，导致居民消费力不足、购房意愿停滞。”联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋在接受记者采访时表示，在双重作用夹击下，京城销售一路下滑，在2月探底。