全国房价普降迷局初探

　　与此同时，目前楼市交易量的萧条同政府的宏观调控政策作用及新政策的出台是密不可分的。前不久北京市颁布了《限价房管理办法》征求意见稿，对限价房的开发建设、申购对象、申购条件均作了详细的规定，符合条件的购房者可以申请此类保障性住房，这使得相当一部分潜在客户看到了申购保障性住房的希望，暂时退出了购买普通商品房的行列。

　　“宏观经济方面，由于2007年下半年国内物价上涨导致了通货膨胀的产生，政府多次加息、收缩银根，加大了购房者的负担，从而影响了商品房的交易，客观上造成了交易量的连续下降。”业界知名的个人合作建房倡导者于凌罡告诉记者，如果说楼市在观望，那么今年的观望情绪比以往任何一年都要强烈。

　　最重要的是，今年楼市交易量大幅下降，除了上述因素影响外还与开发商的悲观言论及促销手段有关。从去年冬天以来以万科为代表的房地产开发商就放出了楼市“拐点论”并在多个城市进行打折促销。春节之后，万科的降价风又吹到了北京，受此影响，京城的许多开发商都打出了打折促销的招牌。

　　“面对开发商的促销风潮，消费者自然会产生看跌的观望心态，持币待购的观望心态使得目前的交易量降至谷底。”于凌罡表示，最主要的原因也是目前房价太高，已经严重超出了大部分人的承受能力，无力购买是不容忽视的事实。

　　京城楼市的“三少两多”

　　进入2008年，北京楼市难改萧条萎靡的现状，京城的开发商在楼市寒冬中苦苦煎熬，“拐点论”与“非拐论”更是争得不可开交。

　　“由于各个利益集团的目的不同，所以所发出的声音也就不尽相同。”杨少锋表示，虽然目前对于楼市降价拐点是否来临说法不一，但交易量下降、开盘数量减少、土地供应减少等现象却是不争的事实。

　　“纵观2008年2月北京房地产市场的各项数据可以发现，2008年2月的楼市呈现出了明显的‘三少两多’现象。”中大恒基不动产营销市场总经理赵晨明表示，首先是土地供应大幅减少，2008年2月土地放量大幅减少，环比2008年1月均出现了量价大幅减少的态势，尤其是普通住宅项目总数及成交面积均出现了大幅减少的现象。

　　另外是交易量大幅减少，截止到今年2月，商品房住宅交易量下滑趋势较大。第三少是取证(预售许可证)项目、开盘项目大幅减少，2008年2月，取证项目仅14个，无论是同比还是环比供应个数、供应面积都出现了非常明显的下降，开盘情况更加糟糕，仅开了6个项目。

　　而“两多”现象也是目前房地产市场的显著特征。首先是住宅项目土地成交楼面价在增多。根据今年2月份住宅用地项目的土地成交楼面均价计算来看，已经远远高于1月份，增长了8成多，达到了7260元／平方米，同比增长近2倍，增幅惊人。“土地成交价的大幅增长说明开发商对项目销售价格的心理预期也在增长，使得高地价助推高房价成为了不争的事实。”杨少锋表示。

　　另外就是预售均价及开盘均价在增多，目前京城楼市的预售均价同比上涨40.9％、环比上涨了24.6％，公寓及别墅项目开盘均价环比也分别上涨了27.5％和115.8％，分析这种现象可以发现，在取证及开盘项目大幅减少的同时，预售均价及开盘均价仍然呈较大的涨幅。这其中固然有入市项目自身物业类型及项目品质较高的原因，但是更多的原因还是和开发商的销售策略有关，为了应对销售萎靡的现状，开发商不得不采取“保价减量”的销售策略，相对减少供应量以求保持高房价，坚持等待楼市的复苏。

　　虽然目前的商品房交易量在不断下跌，楼市观望情绪强烈；但仍有一些开发商对未来京城楼市的走势表现得相对乐观。3月7日，SOHO中国董事长潘石屹在接受北京媒体采访时表示，北京楼市的春天已经来了，房地产市场的观望现在就结束了。潘石屹认为，北京1、2月份成交量减少，主要的原因是银行按揭贷款政策影响了需求，天气冷也是其中一个原因。北京观望情绪从3月份开始已经走出来了，这种势头还会越来越好。

　　虽然春天已经真的来了，但楼市的春天是否真如潘石屹所言已经到来，还有待市场检验。

　　武汉房价真的降了？

　　全国房价普降迷局初探之三-实习生 王松才

　　三月的武汉，春暖花开。武汉楼市在经历了去年的“寒冰期”和“拐点之争”后，新年伊始，武汉“光谷中心花园”高调宣布每平方米降价2800元，降幅高达三成，这对于在全国范围内房价并不算很高的内陆城市武汉来说，无疑是一颗“重磅炸弹”。房价再次触动人们敏感的神经，成为讨论的热点。

　　新盘打折促销成风

　　“住宅原价每平方米8800元起，现在每平方米6000元起，从第二层起，加一层加40元。”2008年3月7日，位于武汉市中心地段鲁巷广场的光谷中心花园的售楼人员告诉中国经济时报记者，从上周起，光谷中心花园开始了力度很大的打折促销活动。

　　这位售楼人员介绍说，现在他们这里的住宅只剩下七、八套，而且都是大户型，购房者要买房必须要一次性付清房款，不能按揭贷款。从下个月起，光谷中心花园就要恢复原价，他还劝说记者想买实惠的房子就要抓紧时间。

　　据记者了解，此次东盛地产公司开发的光谷中心花园降价幅度高达30％-45％，1套住房“最少降价38万元”，降价的是光谷中心花园二期项目，有128套住宅楼及1栋写字楼和商铺。

　　此次降价房源的户型面积为150平方米-190平方米的大户型，目前均价为6500元／平方米，另外还有55平方米-300平方米写字楼在售，均价7500元／平方米，商铺面积从40平方米-500平方米不等，售价为16000元／平方米-25000元／平方米，该项目预计今年年底之前可以交房入住。

　　对于东盛地产的这次降价行为，在搜房网近日进行的网络调查中，有57％的人认为是“假降价，是开发商的一个噱头，是一个偶然现象，不具有代表性。”只有16％的人认为是“真降价，是武汉楼市开始普降的一个标志性现象。”

　　“只要交一万元，您就可以购得全屋精装修住房，和万科的品质是一样的，这样的话，光装修就可以省五、六万元。”3月7日，位于武汉市洪山区珞狮南路的楼盘“金地·格林小城”的售楼小姐对中国经济时报记者说，虽然“金地·格林小城”的价格并没有下调，但这个活动也可以让购房者得到不少实惠。

　　房地产巨头万科在武汉推出的优惠活动，虽然有很多附加条件但也颇为诱人，例如，“万科朗苑”目前联合万科在武汉的其他项目共同推出300余套90平方米左右低总价、高实用率的2房、3房产品，装修交付。购买相关产品的青年置业者，在签约后10个工作日内可获赠2万元“青年置业资助金”(含税)。

　　武汉万科还宣称其特意关注刚刚或即将步入二人世界的新婚青年，凡在2007年1月1日-2008年12月31日领取《结婚证》的青年夫妇，可在办理签约手续的同时凭《结婚证》获取价值6666元的“新婚礼券”。

　　除了上述几家楼盘，武汉楼市还有数家楼盘也加入了降价或变相降价的行列中，诸如赠送物业费、赠送1万元大礼包等优惠活动似乎一夜之间，遍地开花。