亿城竹园：周良洛的背影

　　周良洛落马，在他身后复杂的地产利益链中，谁会是下一个被曝光的对象？

　　“可以说，周良洛的案子最终水落石出，也解开了我们心头一直以来关于亿城拿地的疑惑。”一位北京的地产人士对观点地产网说。

　　3月28日，北京市第二中级法院一审判决，认定北京市海淀区原区长周良洛从1998年至2006年，为多家企业谋取利益，非法收受钱、物共计1672万余元，故判处周良洛死刑，缓期两年执行，其妻鲁小丹作为同案共犯，被判处无期徒刑。

　　除了早已暴露的“泰跃系”刘军，此次法院判决书牵出另一条不为人知的利益链。

　　判决书称，周良洛与2006年3月和4月，为北京亿城房地产开发公司承接“竹园”项目提供帮助后，周良洛先后两次收受该公司副总经理李平给予的200万元。

　　这正是上述人士所称的“疑惑”所在，隐于阳光之下的“权钱地”交易，使得原本并不合法的侵占国有农地，变为可供上市公司计入利润表的合法建设用地。

　　被曝光的亿城股份，会否成为另一个“泰跃系”呢？

　　消失的安宁庄村

　　据《财经》报道，2002年6月12日，出任海淀区代区长仅两个月的周良洛签发“海政发【2002】66号文”，启动海淀区城乡结合部地区乡村集体资产处置及集体经济体制改革试点工作，周良洛自任组长。包括安宁庄、马连洼在内的西北旺镇一些近郊村，被纳入此次试点。

　　西北旺镇由原东北旺乡改制而成，位于海淀区北部，其辖区随着上地科技园、中关村高新产业园区的开发率先并入城区。周良洛主政海淀期间，提出开发“区北部地区”的战略规划，即海淀区西山、百望山以北的地区，此区域占海淀区总面积51％以上。周良洛自任北部地区开发委主任。

　　历史资料显示，仅安宁庄一村即占地3000多亩，其中宅基地约200亩，耕地近2800亩。海淀区国土局资料则称，截至1995年大规模征地后，该村余有1200余亩地，且多为稻田，此后再无重大征地项目。

　　不久后，周良洛连续签发12份文件，撤销尚未进行集体资产处置的村委会，村民被分批“农转非”并入临近的街道办事处。对应于此，安宁庄村1200余亩集体土地变身国有，并相继转让给多家房地产开发商。

　　2004年12月5日，周良洛又签发“海政发[2004]第6号”文称，同意西北旺镇为安宁庄村、西二旗村撤销农村建制后未被国家征用的15宗约600亩土地办理国有土地使用证。这意味着，当时被隐藏的大量集体土地经周良洛之手，已悄然转成国有土地，而无需再补偿原住地农民。

　　农地的流失，背后则是周良洛与各开发商权钱交易的繁杂利益链。

　　“竹园”始末

　　那块涉及200万元贿赂的“竹园”项目，也在周良洛此番打造“区北部地区”的规划之中。

　　2005年9月14日，成功借壳大连渤海而来的“亿城股份”公告称，其子公司北京亿城房地产开发公司以2亿元的价格，取得了位于北京市海淀区西北旺镇的规划建设用地约19.85公顷、规划建筑面积约32.76万平方米的建设项目的后续开发权。

　　公告称，项目一期计划于2007年底竣工，亦透露亿城在建及储备项目总规划建筑面积将增至70多万平方米。

　　2005年12月1日，关于亿城西北旺项目拆迁的《北京市房屋拆迁公告》正式张贴在西北旺镇马连洼地区，西北旺项目拆迁工作正式启动。北京海开房地产有限公司与亿城合作完成拆迁。

　　2006年12月21日，已由“竹园”项目改名而来的亿城西山华府项目奠基仪式在项目南侧2#、3#楼工地举行。而就在2006年3月、4月，亿城向周良洛行贿200万元时，双方仍称该项目为“竹园”。

　　令人疑惑的是，资料显示，当时西北旺区域楼面地价每平方米单价超过8000元，而亿城拿到的楼面地价仅仅只有610元/平方米。亿城股份如何能捡到这个大便宜呢？

　　“当时大家都认为，即使是要承担拆迁任务，价格也不至于这么低。”某北京地产商告知，他们也没有看到政府公开的招拍挂文件。

　　亦有相关人士推测称，当时亿城并没有拿到相关土地的土地证，只是以前期土地一级开发的身份进入而已。

　　关键人物

　　2006年11月，亿城股份一则公告称，北京亿城山水房地产开发有限公司已与北京万柳置业集团有限公司签订《债权投资合同》。根据合同，亿城山水取得万柳集团4亿元的债权性投资，用于西北旺项目的开发建设。

　　其实，早在2002年，亿城即与万柳集团有过合作。当年9月，亿城与万柳共同成立北京万城置地房地产开发有限公司，并于2003年9月25日签订土地转让协议，正式启动位于北京中关村中心区万柳地区的最后一个高档项目“万城华府”。

　　根据它们2004年4月16日签署的《债权性投资协议书》，双方同比例对合营公司北京万城置地房地产开发有限公司进行债权性投资。投入资金总额度为28000万元人民币，单方投资额度为14000万元。

　　随后，亿城收购万柳10％的股权，实现对万城置地的绝对控制。

　　2005年2月22日，亿城通过控股子公司深圳市道勤投资有限公司以4000万元收购北京万城置地房地产开发有限公司40％股权，同时以增加征地补偿费的方式向海淀乡人民政府支付1.37亿元。

　　“所谓的征地补偿费，可能就是亿城对万柳集团退出的补偿。”有人士称，“一些利益者就是这样先进入一个项目，然后退出，赢取其中的利益。”

　　资料显示，万柳集团董事长李良轩，同时历任海淀乡乡长、乡党委书记。在2002年周良洛提出“经营城市”的口号时，李良轩正是积极支持者。

　　有媒体报道，2004年10月19日，海淀区区委书记谭维克，区委副书记、区长周良洛等检查全区土地确权总体工作开展情况，时任海淀乡党委书记的李良轩作为代表做了关于土地确权流转工作开展情况的汇报。

　　由于曾经的合作伙伴李良轩的特殊身份，亿城在“竹园”项目的拿地、拆迁上都显得颇有些顺利。2006年3月、4月，亿城相关人士向周良洛行贿200万元，“正式”拿下该项目。

　　加速开发

　　奇怪的是，有报道称在最初的方案中，亿城股份在西山华府上仅打算投入4亿元，然而，在2006年得到万柳集团4亿元的债权性投资之后，亿城股份却于2007年10月以担保贷款的方式申请了2.5亿元开发贷款，随后又在11月以增发的形式募资12亿，所得款项全部投入西山华府项目。

　　而最新的资料显示，西山华府项目总投资27.93亿元，截至2007年6月底项目已投入约11亿元。分为两期开发，其中第一期于2007年8月开工，2008年12月竣工；第二期于2007年11月开工，2009年6月竣工。

　　亿城股份常务副总裁孙勇对外的解释则是，西山华府是一个非常有投资吸引力的项目，公司决定加快西山华府项目的开发进度，原来是先开发一期，现在是一期二期基本一起开发。

　　据消息称，位于北京市海淀区西北旺镇的西山华府项目已接近尾声，预计在今年4月推出销售。而观点地产网在该项目的资料上看到，西山华府已经拿到销售许可证“京房售证字(2007)483号”。可见，项目进展的速度比亿城原定的开发计划快了近8个月。