高档公寓供求整体放开

　　沪高档公寓方面近期表现活跃，据佑威房地产研究中心数据统计，今年1月1日至4月16日均价2.5万元/平方米以上的高端公寓项目，供应量为248986平方米，成交面积177145平方米，成交套数1149套，成交均价34015元/平方米。随着今年中心城区高档房源放量供应，其成交量便迅猛上升，较去年同期增长了385.91％。别墅方面，今年1月1日至4月16日别墅供应量514545平方米，成交面积304856平方米，成交套数1144套，成交均价20829元/平方米，与去年同期相比供过于求。

　　板块标杆表现突出

　　据上海中原地产统计数据表示，3月，高档公寓整体供应量环比2月大幅上升，环比增加了9倍之多，主要是由于2月大部分板块几乎是无新增供应，而3月除个别板块外皆有放量。尤其是长宁古北板块，浦东花木板块，黄浦老西门板块放量明显，分别上市5万平方米、4.5万平方米、3.3万平方米。而从成交量来看，3月环比2月上升了100％，与供应相匹配，同样也是长宁古北、浦东花木板块热销，成交量均超过了1万平方米。另外静安区的江宁路板块近几个月的表现也不错，近期成交均在1万平方米左右；徐汇龙华板块虽无新增供应，但3月成交也达到了0.56万平方米。

　　从具体楼盘来看，由于高档公寓的稀缺性，板块供求量大多由部分个案决定，如古北板块和记黄埔开发的御翠豪庭，3月放量就达3万平方米，当月成交了0.86万平方米，成交51套，均价为45247元/平方米。其次是虹康古北苑，当月新增1.85万平方米，成交0.2万平方米，均价为34809元/平方米。浦东花木板块则以仁恒河滨城为标榜，该案3月新增4.5万平方米，成交1.13万平方米，均价在33115元/平方米。而江宁板块则是3大楼盘平分天下，月成交30套左右，分别是达安锦园、东海园及泰府名邸，成交均价分别为21588元/平方米，25795元/平方米及33143元/平方米。

　　而上海高档二手房市场近期也表现活跃，由于中心城区高端物业各方面优势均甚明显，成交价格基本不存在下降空间，因此一旦有房东的挂牌价格略有松动，购房者均会表现出强烈的购房意愿。上海中原静安区域总监赵家春表示，该区域3月的成交量相比上月有明显提升，客户关注房源一类为总价在200万左右的一般房源；另一类为楼龄在三年以内的次新房，总价大多为400万元以上的高标的品质楼盘，购买此类楼盘的客户多为改善型需求买家，其主要看中区域内所拥有的上海最佳的教育资源，以方便孩子就学入周享受良好教育配套为目的。比如区域内性价比宜居楼盘静安枫景近阶段成交活跃，尽管目前挂牌均价在38000-42000元/平方米，但凭借其良好的户型及配套以及黄金地段的区位优势支撑，其受关注度依然水涨船高，通常一旦有品质房源放出，均会有多位买家同时看中。

　　服务式公寓表现抢眼

　　戴德梁行住宅部数据统计表示，由于春节后返沪高峰的到来，2008年第一季度租赁市场比上季度有所回暖。酒店式公寓市场尤为活跃，第一季度租金高达人民币221.58元/平方米/月，比上季度上涨18.6％；入住率达到81％，比上季度略升1.5个百分点。由于其中一批优质服务式公寓的良好市场表现，其租金均超过或接近人民币300元/平方米/月。与此同时，上海住宅海外基金投资市场较上季度活跃，并以服务式公寓为主。

　　今年一季度，1月份有高富诺Grosvenor购买了位于长宁区的华山夏都苑中的一幢住宅楼，总面积为29280平方米，均价约人民币40984元/平方米，交易额为人民币12亿元。2月，未来资产收购了服务式公寓项目ShamaLuxe新天地，总面积为15793平方米，均价为人民币61000元/平方米，交易额为人民币963373000元。同在2月份，凯雷集团CarlyleGroup收购了服务式公寓项目济南路8号，总面积为39814平方米，均价约人民币50000元/平方米，交易额为人民币1990700000元。今年第一季度，这三宗交易的境外基金公司共超过40亿元人民币资金投向上海服务式公寓领域。