楼市回暖待定 政策博弈继续

　　长江证券 苏雪晶 李兴

　　统计数据显示，一季度地产行业整体进行理性回归，成交量整体依旧不理想，但回暖情况毋庸置疑。特别是长三角区域，无论价格还是成交量都优于其他区域。在政策博弈上，去年提出的三个方面“加强”仍值得市场关注。

　　就目前数据来观察，长三角地区特别是上海，成交情况良好，价格也出现小幅上升。行业投资机会上建议关注长三角结算量较大公司，例如万科、金地集团。

　　行业出现回暖迹象

　　从一季度的数据来看，70个大中城市房屋价格指数同比涨幅小幅回落，既反映了传统淡季的行业情况，同样也预示着去年10月开始的宏观调控得到了一定的效果。数据中，二手住房价格波动幅度继续高于新建商品房的幅度。二手住房价格指数也是对行业变化最为敏感的指标，指数环比有所反弹，也是行业回暖迹象之一。

　　一季度前两月，北京市场成交量出现较明显的下降，除了季节性因素外，受春节前市场环境因素影响，开发商推迟开盘时间导致供给量减小也是因素之一。而3月份的数据显示，受刚性需求影响，成交量开始回升，虽然仍然没有回到去年同期水平，但回暖趋势明显。

　　截至2月存量房的销售和租赁价格总体仍然处于上涨的趋势中。虽然1月北京整体的存量房销售和租赁价格都出现一定程度回落，但2月指数马上回升，预计奥运会之前北京市场都将保持较高水平。

　　一季度情况分析，上海市场3月份成交量的回升幅度之大超过预期。多日日均成交达到1000套以上，月度甚至出现了成交量的同比上涨。这一方面是由于在供给上几十个新盘的推出，另一方面是因为前期积累的刚性需求在短期内的集中释放。随着几十个新盘供给，上海市场有望实现成交继续上升。上海区域量在价先的发展态势基本已经确定，而存量房销售和租赁价格同样回升较快，判断二季度整体上海房价有望大幅度上涨。

　　根据最新的一季度数据，目前广州区域成交情况仍不理想。虽然存量房销售价格和租赁价格都出现了探底回升的走势，但2007年非理性的上涨使该区域2008年只能是回归理性的局面。

　　一季度深圳市场成交量在持续低迷的背景下，3月份出现了显著的回升。市场虽然经历了2月份最黑暗的一刻，但3月成交伴着多家开发商打折销售策略后开始复苏。虽然存量房销售价格依然处于下跌过程中，但租赁价格已经开始回升，深圳市场没有普遍预期的悲观，随着新开盘价格适度回落，深圳市场价格调整已经接近尾声，二季度成交将逐步回升。

　　资本化、规模化成潮流

　　2008年地产行业已朝“资本化、规模化、成长超越”方向演进。去年开始的政策调控在今年开始显现效力，行业开始进行理性回归，本次调控目的使地产景气周期平滑、得以延续。

　　政府出台第二套房贷的新政后，贷款量出现明显下降，同时房地产成交也同时出现了大幅度回落。3月楼市成交回暖同样可以找到蛛丝马迹。虽然目前银行信贷对行业影响越来越大。随着未来规则逐步细化，该项政策影响将是长期的。在未来的投资决策过程中，对信贷政策变化更多应从宏观经济角度出发，而不应单纯以个别银行的行为作为主要依据。在紧缩的政策下，地产公司“资本化”进程在加快，企业利润有效地回流到资本市场。而在资本市场正确引导下，行业调控思路有望加强深化。

　　根据数据，2008年的一季度成交情况并不理想，但各大地产商和各地方政府并没有明显减少计划的开工量，地产行业规模成长已成定局。一季度数据显示地产固定资产投资实际完成额并没有如期回落，该现象可能与行业本身发展状况有关。随着行业不断壮大，以及龙头公司行业集中度的提升，行业的波动已得到了平滑。

　　资产价格属性中，心理预期的影响是相当大的。在高通涨的环境中，资产价格走势在受众群体的心理预期悄然发生了变化。预计最糟糕的预期还没有到来，或许某些企业“倒下”或者国内宏观经济比预计要健康后，心理预期才会有所变化，而政府也将会反复使用预期来影响整体价格。

　　政策继续博弈

　　“90、70”标准开始在全国继续严格执行，甚至由于种种原因去年没有达到标准的部分城市，相关部门得到了上级的直接压力。“90、70”标准扩大范围执行关键意味着小型化趋势确立，同时也增加了开发面积，开发总价会出现一定下降。该政策预计会坚定执行下去，所以开发商适应小型化的趋势成为了一种必然。

　　国务院24号文件效力，已经在一季度显现。全国性经济适用房的建筑计划开发计划都已经公布，未来对市场影响将是长期的。去年我们就一再强调，市场对于24号文件的重视程度不够。如今，市场仍然预期该政策未来执行将会出现偏差，该政策将深刻影响房地产行业，甚至最终影响到行业的商业模式。

　　而对外资的调控和市场资金的紧张也让土地市场开始理性回归，但由于众所周知的原因，土地市场价格大幅回落是不现实的。根据最新统计数据显示，一季度北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平米，规划建筑面积655万平米；成交土地面积与规划建筑面积同比分别增长175％和309％。一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达4628元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增长36％。