境外热钱难赎救中国楼市

　　经济金融化演变和资本全球化流动，使国与国之间的经济被空前地绑在一起，也正是在这种背景下，发生在美国的次贷危机，影响遍及全球。连资本项目并未开放的中国，也受其牵连。就中国楼市而言，正面临越来越多境外热钱的“围城”，这对处于减速、盘整期的国内楼市而言，是一个喜讯吗？

　　最新数据表明，今年一季度全国外商直接外资（FDI）为274亿美元，同比增长61.3％，奇高的增速表明部分国际游资混迹其中。不妨做个简单的算术题。一季度贸易顺差为414亿美元，3月末外汇储备16822亿美元，新增1539亿美元。即FDI和贸易顺差相加为680亿美元，这就意味着还有851亿美元新增外汇储备不明来自何处。由此可见，中国的外汇储备结构正在发生深刻变化，贸易和FDI的主角地位正在弱化，取而代之的是巨额的投机资本。按一般规律推测，851亿美元中应混有相当部分热钱。

　　海外游资进入中国的规模和速度正在加快，原因主要有两方面，一是人民币加速升值，2007年升幅已高达6.9％，2008年预计将会超过10％；二是美国和欧洲处于降息通道，中国却处于升息通道，两者差距仍在进一步扩大中。这两方面因素注定美元只要呆在中国，即使什么都不做，也能获得12％左右的可观回报。当然，热钱涌入还有其它诱因。

　　热钱入境之后除了达到套汇、套利目的之外，它们更青睐金融类资产，其中房地产和股票是重中之重。近年来，对于外资进入房地产业，我国政策发生了重大逆转。上世纪90年代，外资地产商是各个地方政府的“座上宾”；21世纪的前几年，对于外资投资房地产业，基本持放任态度；2006年7月，“171号文”抛出，开始明确规范和限制外资进入房地产业。外资炒房比重开始下降，但各种方式的股权投资却异军突起。2007年5月，商务部和国家外汇管理局联合出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。

　　众所周知，自去年第四季度以来，中国楼市开始减速，部分城市房价甚至明显下跌。那么，巨量的海外热钱能否于危难之际拉楼市一把呢？在一定程度上，确有可能性，表现在两方面。一方面股权投资能够缓解国内开发商的资金紧张状况，使后者不至于以跳楼价卖房；另一方面房产投资直接刺激市场需求，为市场注入信心，比如今年一季度外资收购上海高档住宅的金额已达40亿元。按官方数据，去年全国房地产开发资金来源中，利用外资比重不足2％，增速却是最高的（60％以上），实际上仍有部分外资游离于监管视线之外，未被统计进去。

　　总体而言，境外热钱在搅动中国楼市的能量有限，所占比重很小，却也不能低估，目前是拉动需求，未来也可能集体撤离，导致市场“失血”。

　　（作者供职于上海易居房地产研究院）