戴德梁行深圳一季度楼市分析

　　在经历持续半年的市场低迷后，为了尽快回笼资金，不少项目开始大力进行推广，广告、营销活动纷纷出场。

　　尽管2007年末“拐点论”争论得沸沸扬扬，但一季度深圳房价理性调整已是不争的事实，房价经历从高企、僵持到理性回归的过程。同时，全市成交量大幅下跌，3月随着房价的理性回归，市场逐渐回暖。

　　市场供应年后急升

　　受去年贷款新政影响，去年第四季度深圳整体市场观望氛围浓厚，不少项目推迟入市，促使2008年一季度市场供应量大增。据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，今年全市商品住宅批准预售面积达84.28万平方米，同比上涨23.85%(见表1)，批准预售套数7614套，共有24个项目入市。随着特区外城市化的进一步推进，关外依然保持较大的住宅供应量，宝安坐拥宝安中心区的高规划、机场、港口等优势，近年开发力度大力深入，促使其住宅供应更是一支独秀，1-3月供应量达56.93万平方米，同比增长121.78%，占全市同期供应的68%。宝安一季度推盘多为已入市项目的后期开发，如宝安中心区的深业·新岸线三期、熙龙湾、金弘凯旋城及龙华的星河丹堤高层项目、金地梅陇镇三期等，其中数深业·新岸线三期推盘套数最多，达948套。由于宝安本季所推项目多为前几年拍卖的地块，受90/70政策限制较少，所以不少项目开发都以大户型为主，如深业·新岸线三期平均套型面积为142平方米，含一栋户型全为145-164平方米的纯小复式楼，熙龙湾套型面积达223平方米、星河丹堤为191平方米，该区一季度平均套型面积达132平方米。龙岗区本季住宅供应18.19万平方米，位居第二，同比增长18.58%。一季度关外供应呈扩散特点，逐渐从中心地带向边缘地带扩展，除宝安中心区、龙岗中心城等住宅市场已发展几年的中心片区外，沙井、大鹏、平湖等关外边缘片区也陆续有供应。

　　罗湖、福田、南山三区一季度供应同比均下降，其中福田萎缩最大，下降87.89%，主要原因在于关内土地资源稀缺，加上受去年底观望氛围影响，仅有的部分项目也在观望，寻找适当时机再入市。受地块限制，关内所推项目多为中小户型，盐田、罗湖、福田供应的平均套型面积只有53平方米、47平方米和63平方米，均为中小户型，在房价高企的市场下也更能满足普通置业者的需求。

　　成交量逐渐回升 价格回归理性

　　据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，2008年1-3月全市商品住宅的成交量为51.95万平方米，同比下跌70.67%(见表2)。去年9月底新的贷款政策出台，市场成交量骤减，观望氛围一直持续到今年初，虽然市场自住需求并没有减少，但由于房价高企，买卖双方入市信心不足，依然出于僵持状态，加上春节长假影响，造成1-2月全市成交量再度下降，1月住宅日均成交量70套，2月跌至27套。节后各大楼盘开始采取不同的促销手段，积极入市，压抑几个月的需求逐渐释放，市场渐渐回暖，部分楼盘呈现热销景象，促使3月日成交套数达112套，比1月上升60.00%。

　　在一季度各区商品住宅的成交中，关外市场仍然占主导地位，宝安因为供应充足，成交量保持第一位，为18.69万平方米，但比去年下跌71.41%，龙岗成交量居第二，为17.52万平方米，同比下跌58.42%。两区一季度均有大盘入市，加上开发商出于整体销售额考虑，部分项目入市定价趋于理性，从而给市场带来热销景象，如宝安中心区的深业·新岸线三期凭着合理的定价，开盘当天取得了销售50%的好成绩，成交接近500套。金地梅陇镇、万科第五园等楼盘凭着促销活动及给老业主的补偿计划等营销手法，也达到热销的效果，禧园、茗萃园等靠近边缘片区的楼盘因房价相对较低也成为热销楼盘。关内各区因为供应本来较少，加上房价较高，不少已入市楼盘都门前冷落，一季度成交也大幅下跌，其中福田跌幅最大，同比下跌82.39%。

　　房价回归理性

　　在经历去年底的理性调整后，一季度深圳房价整体呈下降趋势，1月因为入市多为普通住宅，且观望氛围浓厚，环比12月下跌9.77%，2月受春节长假影响，成交量骤减，均价也略有下降，3月，在货币政策紧缩、市场调整等大气候的影响下，之前推迟入市项目在年后纷纷面市，并采取各种促销措施进行营销，致使房价整体回落，全市均价跌至13618元/平方米，环比下降16.53%。尽管房价呈下降趋势，但1-3月深圳整体商品住宅均价达14699元/平方米，同比增长29.19%，仍处于高位运行(见表3)。

　　在各区房价中(见表4)，盐田由于一季度有万科东海岸等高端项目的入市，带动了全区均价快速攀升，达22948元/平方米，同比上涨109.52%，成为全市本季房价升幅最高的区域。福田在售项目多位于CBD周边，且有香蜜湖1号这样的高端项目成交带动，因而全区均价被拉升至22728元/平方米，同比上涨63.78%。而龙岗因为在售项目多为普通住宅，且在边缘片区，加上万科第五园等项目理性定价入市，所以均价处全市中最低，为9756元/平方米。

　　促销打折成营销主要手段

　　在经历持续半年的市场低迷后，开发商无需打广告、搞促销，低调入市房子仍可一抢而光的景象已不复再来，为了尽快回笼资金，不少项目开始大力进行推广，广告、营销活动纷纷出场，尤其是在3月呈现出强劲势头，各种形式的打折、促销成了本季营销的主题。各大项目利用不同节日纷纷进行推广及促销活动，深业·新岸线三期元旦夜邀请俄罗斯交响乐团在保利剧院举行了高格调的新年音乐会；半山御景、东方尊峪、公园大地、九号院馆、诺德国际居住区、侨香诺园、中城天邑等几大楼盘共同打造了一场主题为“共庆三八妇女节”的盛宴。进入3月，各大区域的楼盘相继推出特价单位，并通过不同程度的打折降价，动摇了消费者的心理价格防线，送装修、送阳台等促销措施吸引了越来越多的看房者，如深业·新岸线三期96折后可以再打9折；第五园购房97折，5天内签订预售合同再打97折，并送1500元/平方米精装修，旭景佳园、富通城、卡罗社区等都推出了限量特价房，部分区域3月已现回暖迹象。

　　市场热点

　　1、2008年深圳保障性住房增加74%

　　2月14日深圳国土资源和房产管理局发布《深圳市住房保障发展规划》的2008年度安排，计划本年度建设各类住房15.68万套，总建筑面积1219.9万平方米，包括保障性住房4.58万套，建筑面积为228.4万平方米。在保障性住房中，经济适用住房占0.78万套，建筑面积38.4万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)3.8万套，建筑面积190万平方米。在去年中央提出加强中低收入阶层的住房供应后，这是深圳今年对此政策的实施，2008年所推的保障性住房比2007年增加1.94万套，增长74%，可见政府执行此政策的决心。但深圳移民城市特征，每年需求量依然巨大，所以预计此供应对市场成交不会造成冲击。

　　2、住宅用地流标频现

　　1-3月深圳共推出4宗居住用地，均在关外，宝安3宗，龙岗1宗，只有位于宝安区龙华街道的A816-0039地块成功出让，且此地块最高售价限定为9840元/平方米，其余3宗均流拍。在经历低迷的市场冲击后开发商的拿地热情大大降低，另一方面，政府出让的住宅用地也越来越“苛刻”，因而造成一季度流标频现，如位于宝安的A001-0126和A207-0102地块，住宅产品除执行90/70政策外，最高销售价格为宗地开发竣工并取得销售许可时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%，售出的限价商品住房在取得房屋所有权属证书之日起10年内不得出售，一系列的限制使开发商望而却步。