最晚明年上半年 广州楼市信心就会恢复

　　张小姐度过了一个郁闷的小黄金周。

　　“所有媒体都预测价格会大跌，结果是不看不知道，一看吓一跳。”准备在年内完婚的张小姐把五一黄金周看成了置业的最后机会，不过高昂的市场价格，让发誓“横下一条心，一定买到房”的她倍感失落。她告诉记者，自己原本想在天河区购买一套面积80平方米，总价60万以下的房子，但是搜遍了区域的每个角落，硬是找不到符合自己标准的产品，最后只得作罢。

　　张小姐的同事李先生的购房需求虽然不算急切，但是对五一黄金周同样寄予了热切的期望，因此，在这三天时间里可谓“起早贪黑”，满世界寻找适合自己的房子。回想起这段看楼经历，最终两手空空而回的李先生脱口而出：“优山美地很好，但是太远；博雅首府很近，但是忒贵。”

　　事实上，与张小姐和李先生两人一样郁闷的买家大有人在。某网站在五一黄金周前后发布了一项关于居民置业的问卷调查，截至目前为止，已经吸引了3944位市民参与投票。其中对于“你能够承受的房价是多少？”这一问题的调查结果显示，2958名受访者希望是“均价6000元／平方米左右或者更低”，占据总投票数量的75％。有21.12％的网友希望“单价8000元／平方米”，而仅有3.88％的受访者将选票投给了“单价10000元／平方米左右或以上”。至于现阶段置业的总价预算，愿意购买60万元以下住宅的买家比例达到了53.68％，能够接受总价60万－80万元之间的比例约为25.26％，有能力支付80万以上的购房者不到两成。

　　广州市国土房管局最近一次公布的商品房分析统计数据则显示，广州市一手商品住宅的交易均价仍然保持在9000元／平方米以上，单套住宅价格接近100万元。通过对比可以发现，广州商品房市场的实际价格行情与买家的支付能力仍然存在一定的偏差。

　　行情

　　“子母价”成风　特价单位吸引眼球

　　不少买家目前仍然在四处寻觅住宅，业界则关心的是五一黄金周楼价到底降了没有？由于政府部门的最新官方数据尚未出炉，因此尚无法得出定论。不过本报记者在五一黄金周期间巡盘搜集的信息显示，尽管大规模降价以迎合市场需求的情况并未出现，但是不少楼盘仍然主动放出部分特价单位来试探市场，形成了有趣的“子母价”现象。如果把旧盘推出价格稍低的新组团，以及低层单位的价格让利也作为其表现形式的话，五一黄金周楼市的“子母价”的单位数量可称得上是蔚为壮观。

　　岭南新世界是近期白云区楼市的交投热点项目之一，该楼盘五一黄金周前后在推售原有组团倚湾园的同时，还推出了全新优悦园组团的160套产品，这批单位位于整个社区的东南部，为9层高的电梯洋房，户型面积在76－96平方米之间，包括两房和三房两种价格。其7800元／平方米起的“子价”，比同时在售的倚湾园“母价”便宜了两成左右。

　　价格让利自然带来了成交方面的火红火热。记者5月3日上午到达楼盘现场时发现，优悦园组团已经基本售罄，仅余下最低的二楼和最高的九楼有少量产品可供买家挑选。

　　海珠项目罗马家园近期以1万元／平方米的价格推出了拜庭国际公寓，与之前江景组团的近2万元／平方米相比，性价优势显而易见。因此，五一期间，前来该组团看楼的买家用“络绎不绝”来形容并不为过，不少买家更是携带数万元定金而来，一旦看中，迅即出手。记者前日致电该盘销售中心了解到，拜庭国际公寓最小面积的91平方米单位已经销售一空。

　　奥体板块项目半山溪谷E墅黄金周期间一次性推出了10套“子价”产品，这批单位定价9999元／平方米，仅比“母价”的二分之一略贵一点，优势相当突出。此外，楼盘还在黄金周期间举办了奔驰汽车展，吸引了大批买家和普通市民前来观看。

　　豪宅云集的珠江新城也出现了“子母价”现象，不过其“子价”单位大多位于较弱的楼层和朝向。如百嘉信旗下的太阳城广场裕富公寓的低层单位售价约为15000－16000元／平方米，仅为“母价”的四分之三。中海花城湾也是如此，该盘部分楼层的北向单位价格约为1.9万元／平方米，比项目整体均价便宜了近4000元／平方米。

　　内情

　　开发商坦承“子价房”是面幌子

　　“‘子母价’是我们在特定阶段的独特营销模式。”天河区某楼盘职业经理人表示，在项目整体价格不变的前提下推出部分特价单位，可以形成明显的价差，以吸引买家的关注。“这种手法实际上并不能称得上新鲜，只是在今年特殊的市场背景下，‘子价’比‘母价’显然更出风头，并成为了五一黄金周一道独特的景观。”

　　对于近期出现的这类促销方式，房地产专家、同创卓越总经理赵卓文认为只是短期行为，因为“发展商的困难是暂时的”，降价促销主要是基于资金压力，一旦压力得到缓解，发展商的优惠就可能随时终止。

　　新世界营销中心策划部策划副主任范家琪则认为，“子价”和“母价”单位分别针对的是不同类型产品，所以在定价方面会有所区别。以岭南新世界的倚湾园和优悦园组团为例，前者以110平方米左右的较大面积单位为主，包括了两梯三户、入户花园、观光电梯等高端住宅元素，后者则几乎全部为90平方米以下的中小户型，设计方面强调实用性和现代感的结合。

　　业界观点

　　最晚明年上半年，市场信心就会恢复

　　赵卓文：“促销猛烈，稍有回暖。一旦投资信心恢复，市场随时可能反转”

　　同创卓越董事总经理赵卓文在个人博客中用“促销猛烈，稍有回暖”表达了对五一黄金周楼市整体市场的看法。在他看来，广州楼市的“红五月”开局虽然困难，但毕竟攒了些人气，销售量逐步攀升还是有希望的。“第一季度销售不足100万平方米，这样的成交数据已经是低谷中的低谷，也不可能有更糟糕的数据了。”此外，目前广州楼市既不缺购买力，也不缺产品。前一阶段的销售低迷，是大众对“楼价下降”的预期。一旦投资信心恢复，市场随时可能反转。“预计最晚在2009年上半年，市场信心就会得到恢复”。

　　黎文江：“交投逐渐恢复活跃，整体楼价进一步让步可能性已不大”

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，今年下半年的房地产价格走势取决于内部和外部的双重因素。内部因素在于开发商自身资金额度的多寡，外部因素在于市场成交量的是否恢复。开发商的经济实力强弱将对其产品的市场推售价格形成直接影响，这决定了成交量的高低，而成交量增加将带来大额资金，改变开发商“内存”不足的现状。黎文江表示，今年五一黄金周以前，市场已经经历了一波价格调整，从而引发成交量的逐步回升，在交投逐渐恢复活跃的情况下，未来广州整体楼价在价格上作出进一步让步的可能性已经不大。

　　范家琪：“下半年利空消息将不太可能出现，竞争将转移向品质提升”

　　新世界营销中心策划部策划副主任范家琪看好后市的发展，“立论”依据是整体宏观环境的稳定。其表示，从目前的信息来看，下半年相关政府部门将采取积极向上的态度去支持和扶持整体经济，而经过前年的国十五条和去年的9·27房贷新政之后，宏观调控对产品供应结构调整和投资型需求控制的目的已经逐步实现，因此，下半年的宏观调控“利空”消息将不太可能出现。稳定的环境和市场需求的增加，将导致市场在未来一段时间内出现平稳上涨的趋势。范预计，下一阶段的竞争将从价格战转移到产品品质提升方面，生产满足尽可能广泛的受众需求的产品将是各大开发商努力的方向。

　　记者观察

　　8000元以下卖得最好

　　五一期间的广州楼市，因为各种促销活动盛行，楼价整体有所下降，但楼价有所下降并不意味着买家就全盘接受，“旺丁”并没有带来理想的“旺财”。

　　其实，无论是发展商还是买家，心里都有自己的心理价位，购买力没有承接上，就意味着市场上的产品价格虽然有所下降，但其价格（即发展商的心理价位）并没有相等或者接近买家的心理价位，买家选择了去看楼的同时，也选择了观望。

　　但是，虽然广州楼市整体销售不太乐观，我们还是可以发现，在这样的市场态势下，价格在5000、6000－8000元左右的楼盘是五一黄金周卖得最好的。有人认为，如果发展商想快点回笼资金，不妨将自己的心理价位再放低些，只要两者的价位承接上，成交不是太大的难事。本报记者　李美钰

　　买家看法

　　离心理价位还有距离

　　市民：Vicky

　　“促销力度不如预期大”

　　我五一的看楼经历可以说是“渐行渐远”，从海珠看到越秀再看到天河，最后在位于增城的碧桂园凤凰城买了一套房子。感觉最近的促销力度并不大，印象最深的是在海珠区的一个楼盘，当时先看上了一套96平方米的单位，谁知道向销售人员申请优惠时，对方犹豫了老半天才唯唯诺诺说要请示经理。过了5分钟，经理拿着计算机走了出来，算了一阵才说我看中的单位有特价，额外可以享受9.8折。唉，省下来的这两个点也就两万块钱而已，用得着整那么长时间么。

　　市民：张小姐

　　“没看上的降了价”

　　我去年十一之前就一直有买楼打算，现在已经成了有7个月“看龄”的资深准购房者。坦白来说，如果对比去年10月份和今年五一黄金周，房价的确是降了，比如海珠区的某大型社区楼盘，一个朋友买的时候是15000，现在9000左右就可以买到，不过我希望的置业区域在天河，所以没有趁这个时候抄底入市。与其他地方相比，天河的楼价还真算得上是坚挺的。我关注的是北天河那边的房子，那里现在的价格还是要1万元／平方米以上，楼价有点贵。

　　市民：李先生

　　“再等一个月，不降也入市”

　　上两个星期看报纸说市场成交量开始有回升趋势，当时还不太相信，后来看到身边连续有三个朋友买了房子之后，我感觉到市场的确正在升温当中。

　　倘若成交量真的就这么冲上去了，价格下跌的空间估计也不会留下太多，所以我只会再观望上一个来月的时间，到时候不管价格上涨还是下降，我都会考虑入市买楼。最近和几个从事房地产行业的朋友聊天谈到过一个月后买楼的观点，他们也还算比较认同。