观察土地盛宴的休止符

　　宋尧

　　这个数年来最短的五一假期，前往深圳参加土地推介的城市达到20座，只看这个数字，规模空前。尽管无法立刻得到20座城市五一期间在深圳的收获，但开发商方面反馈回的信息却不会让这些城市感觉太高兴。包括金地在内的一批深圳开发商已公开表示，目前企业土地储备充足，短期内没有再拿地的考虑。

　　对于这些赶场推介土地的二三线城市来讲，2007年的那场土地盛筵已经可以宣告结束了。

　　回顾一年前，土地盛筵的最大受益者正是这些二线城市，全国地王出现在长沙，而武汉、成都等地也频频出现高价地块。同一时间的北京、上海等城市，要么受制于开发饱和，几无优质地块可供应。要么由于位于处于政策敏感区域，当地政府有意避免过于离谱的天价地王诞生，因为即便从地方财政角度来讲，一线城市经济的发达，财政收入来源的多样，也使得其对土地出让收益的依赖并不像一些二线城市那么大，鼓励地王出现的倾向也不强。当年上海花木新民北块土地并未出让给出价最高的金地，以及北京市在2007年年底的突击性巨量供地便是例证。

　　而在2007年，二线城市成为土地出让的最大受益者也得益于颇多机缘，时值大型开发商都一窝蜂地进行融资与上市，而当土地储备成为当时股市上判断一家公司发展前景最为主要的因素时，各地产上市公司进行全国性的跑马圈地已然不可避免。

　　而这一时期早已过去。当政策调控来临之际，开发商发现，真正能够救他们于水火的，仍旧是位于一线城市或沿海经济发达地市的项目。

　　以绿城为例，2008年1~4月，成功回收资金54.7亿元，顺利摆脱此前负债率偏高、流动资金不足的困境，而资金回收贡献最大的项目，则位于杭州和宁波。

　　而万科降价活动的启动，也更多选择其位于经济发达城市的项目。

　　经济发达地区强劲的消费能力才是开发商赖以生存的基础。以一季度各地楼市的统计数据来看，除广州、深圳等出现量价齐跌的市场低迷状况外，北京及长三角城市群楼市虽出现成交量一定程度的下滑，但总体尚还趋稳。对比二三线城市，一线城市仍然是开发商最主要销售收入的所得地。

　　再做联想，土地流拍最为严重的地区仍旧是合肥、成都、厦门、福州等经济稍欠发达的城市，而广州仍旧能够拍出绢麻厂地块41亿元高价，北京仍旧拍出“通州地王”的现象就不难理解，这些地段仍旧有足够的消费支持。

　　与经济发达地区强劲市场支撑不同，目前的二线城市，并无法提供稳定且巨大的楼市需求面，即便楼市的一时火爆也更多受政策性拆迁等因素的影响。开发商进军这些城市，与其说是着眼于近利，还不如说是在赌城市的未来。

　　为什么在这类城市中大地块，开发周期长的项目更受他们的青睐？看看香港和黄在内地做房地产项目的历史，自然会明白。

　　经此一轮调控，对于短期及长期收益的把握，开发商自有更多经验教训。市场终究有一天将会回暖，但二线城市希望迅速重温2007年土地盛筵时的场景，恐怕只是痴人说梦，发展当地实业，增加民众收入，才是支撑房地产市场长期繁荣的根基。