中交股份曲线进军房地产

　　本报记者 张媛媛 北京报道

　　一些地产商在宏观调控中消失，而另外一些却正在进行激进的部署。在“百日论”和“拐点论”喧嚣的2008年，地产商的面孔正在以前所未有的速度刷新。而后来者无一不是拥有巨大的财富支撑。

　　在经历了多方运筹后，中国交通建设股份有限公司（中交股份，01800.HK）终于吹响了进军房地产的号角。

　　日前，中交股份与汕头市政府签订战略合作框架协议，有意开展土地一、二级开发，将积极参与汕头填海造陆、土地一级整理及二级开发。

　　涉足地产是中交股份早已昭示的“阳谋”。

　　此前，中交股份总裁孟凤朝在接受媒体采访时曾表示，今年公司将积极探索包括房产土地开发在内的新业务，不排除日后涉足房产建设业务。

　　据悉，中交股份目前在北京、上海等地拥有大量的土地储备，其希冀透过开展房地产业务，将手中这些资源充分利用，增加新的利润增长点。

　　“有些央企主营业务表现一般，但房地产业务仍然盈利可观，行业的吸引力犹在；此外目前货币政策从紧，对中交股份这种手头资金较充裕的公司有利。”国泰君安某分析师表示。

　　值得注意的是，此前中交股份投资20亿元成立的中交投资有限公司，在投资公司的经营范围名目中，房地产赫然在列。

　　“城市高端路线”

　　中交股份董事长周纪昌曾表示，虽然公司希望把房地产作为一项新兴业务来拓展，但公司将采取与房地产开发商差异化的策略，与公司投资交通基础设施业务相结合。

　　周纪昌所说的差异化道路即：中交股份进军地产采取了走“城市高端路线”——从一级土地开发领域切入，进而转道地产。

　　根据与汕头市政府签订的协议，在基础设施建设方面，中交股份将积极参与汕头市重大基础设施项目的投资建设。

　　据中交股份公司负责人透露，其具体涉足方式为，近期考虑在参与汕头“东部城市经济带项目”填海造地的同时，将南澳大桥和苏埃隧道两个项目的建设整体捆绑，分别推进；并将汕头港广澳港区西防波堤、疏港铁路项目列入合作计划。

　　“作为国字头的央企背景，中交股份在人脉资源和财力支撑上是重要的吸引力，这也是它选择一条从土地一级开发介入路线的优势所在。”上述分析师认为。

　　“虽然利润率只有8％左右，但土地一级开发在各个开发阶段敏感特殊，是一块难得的‘馅饼’。” 据世联地产总经理周晓华透露，参与土地一级开发在很大程度上决定着该地块二级土地的开发权。

　　“所谓8％利润是在除去开发商包括土地平整费用、拆迁补偿费用和贷款利息等一切成本以后的利润率，如果单从开发商投入的35％的自有资金上来看，实际利润率是远高于8％的。”北京市土地整理储备中心副主任陈倩说。

　　“而市政基础设施建设更是一个与当地政府沟通‘感情’的关键渠道，但这块‘馅饼’能否吃到，还是要看当地政府的态度。”周晓华表示。

　　汕头并不是惟一。事实上，中交股份已经运用自己的优势开拓了一条“城市高端路线”的样本。

　　在与汕头市政府签订战略合作协议前，中交股份已先后与连云港市、大连市、哈尔滨市签订了类似的战略合作协议。

　　“中交股份公司早有介入各城市房地产开发的想法，上述合作交流意味着公司将有实质性动作。”业内分析人士说。

　　“不会参与地王竞争”

　　事实上，中交股份进军房地产的图谋由来已久。

　　周纪昌曾在4月上旬的业绩发布会上表示：“公司在巩固传统业务的同时，还有意投资房地产领域，以培养新的利润增长点。”

　　据年报显示，2007年中交股份四大项业务收入增速都在20％～40％之间，业绩更是增长88.6％，达60.32亿元。

　　在传统业务高速增长的同时，中交股份又开始寻找新的增长点，公司拟借助手中丰富的土地资源进军房地产业。

　　据孟凤朝透露，中交股份旗下超过50家子公司在北京、上海、天津、武汉等多个沿海、沿江城市均有不少土地储备。

　　目前，中交股份在传统基建领域的优势已经稳定，选择房地产开发，将现有土地转化为利润，不可谓不是一个明智之举。

　　虽然周纪昌一再强调，目前还没有房地产业务开发，短期内也还不会将房地产作为主营业务。但事实上，中交股份的筹备早已开展。

　　2007年4月，由中交股份投资20亿元成立的中交投资有限公司，在国家工商总局正式注册成立。在投资经营名目中，房地产就被列在了重要投资领域。

　　而此前，4月18日中交股份所属投资公司与香港新中港有限公司在京签署连云港海滨新城陆域形成项目合作协议。

　　按照协议，投资公司与香港新中港公司按照6∶4的占股比例组成项目公司，联合投资开发该项目。项目总投资约12.51亿元，形成陆域面积约4308亩，项目将最终形成满足公开挂牌出让条件的成熟土地。

　　据周纪昌表示，中交投资公司目前已投资6～7个项目，包括港口、公路设计和建设及围海造地等。

　　“由于该公司发展良好，未来可能会投资于股权及资源类项目，相信将会在公司业务中占较大比重。”周纪昌表示。

　　对于此前多遭外界诟病的房企囤地行为，孟凤朝表示：“中央对房地产行业调控措施不断，中交股份对进军地产业也会采取谨慎态度，不会高价买地，也不会闲置土地不开发。”