差价门暴露二手房交易监管软肋

　　2008年5月，中大恒基深陷“差价门”。

　　买房人周先生认为中大恒基违反了北京市房地产中介行业协会（以下简称“北京房产中介协会”）发出的关于“不赚差价”的倡议，将其告上法庭。日前，北京市丰台区法院判决中大恒基赔偿买房人差价款等损失共计12万余元。

　　因吃差价遭遇索赔对于中大恒基而言并非首次。早在2007年11月，因违反承诺吃差价，中大恒基曾被通州法院判决欺诈，并向买房人双倍返还差价5万元。此后，高层涉案、门店被诉，短短两个月内，中大恒基在北京陆续关闭近百家门店，规模迅速缩水至400余家。

　　公证人不可为中介方

　　“在市场不景气的情况下，关闭不盈利门店是势在必行的。”中大恒基内部人士称。

　　而一位业内人士表示，不断被披露负面消息是中大恒基不景气的重要原因。在他看来，中介公司的服务业务大同小异，最重要的是客户对品牌的认可，负面消息会让公司逐渐失去市场。

　　早在2006年，原建设部和中国人民银行联合颁布了《关于加强房地产经济管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，明确规定房产经纪人不得吃差价，此后几乎所有中介公司都高调打出“三方签约，不吃差价”的旗号。

　　但在业界看来，吃差价也有两种：明吃和暗吃。

　　对于“明吃”，北京千万家房产经纪公司经纪人史世涛举了个例子：一套房子，卖房人的心理价位是80万元，中介可能会与其商定以更高的价格卖出，假如成功以85万元售出，多出来的5万元则平分。“有一些卖房人急于把房子卖出去，对这种做法会抱着无所谓的态度，吃亏的是买房人。”

　　北京市房地产中介行业协会会长陈同顺在接受记者采访时表示，明吃差价的概念不应成立，更不能成为中介用来推诿吃差价的借口。“假如买房人接受了最终的报价，何来吃差价之说？”

　　链家地产副总经理金育松则表示，“吃差价”的关键环节在于卖房人将房屋交付给公证人。在公证人代表卖房人签约的情况下，买卖双方无法见面，所谓三方签约就很可能沦为过场。“公证人不能选择中介公司的经纪人。”

　　作为2006年“不赚差价”倡议的发起者，链家地产市场部研发主任王志伟表示，链家地产亦有明确的措施来应对差价问题，如代理时挂牌挂实价，三方签约时由公司法务人员陪同，让“经纪人不可能有个人行为”。

　　网签遏制效果明显

　　金育松认为，资金监管如能到位，则将在很大程度上抑制吃差价行为。

　　在资金监管模式下，买房人的资金会被划归到专用账户，虽然该账户仍由中介公司设立，但中介公司无权动用账户内资金。买房人所需支付的购房款与佣金在账户里是分开的，即便有差价中介方也无法提取。

　　据北京房产中介协会调查显示，目前北京二手房市场上存在3类交易方式中，其中银行托管业务与专用账户资金监管所占总量比例相近，均为2％左右。这意味着，市场上大多二手房交易资金是通过买卖双方自行交割，并没有任何第三方监管措施。

　　但在当前楼市处于卖方市场的情况下，北京的二手房资金监管措施进展缓慢。“卖房人往往要等待约一个月甚至更长的时间才能拿到买房人的资金，多数客户根本不能认同。”北京中原地产三级市场部经理宫萍说。

　　金育松则认为，实行网签是对资金监管的强制执行，网签才能真正遏制吃差价行为。

　　虽然北京市二手房交易量自2007年10月开始萎缩，但链家地产在北京的门店却发展到460余家。“目前我们的网签比例达到99％以上，在体制上杜绝了吃差价行为，受到客户的高度认可。”金育松说道。

　　传统中介：背负沉重十字架

　　近日，北京市丰台区法院对中大恒基“吃差价”的一纸判决，再度将中大恒基及其所代表的传统中介交易风险摆到了公众面前。适逢北京资金监管实施一年，“吃差价”行为如顽疾般难以遏制，行业本身不得不再度反思。事实上，自中天置地携款潜逃、创辉租售濒临崩盘、信一天退出市场，传统中介已然遭遇公众危机。而随着网络虚拟中介的兴起，传统中介甚至面临盈利模式的挑战。未来，该如何转型？

　　门店模式玩不过网上交易

　　■见习记者 魏洪磊

　　特约记者 陆彬杰 北京 上海报道

　　近日，记者获悉，上海“安家网”拟推出全新的二手房交易平台，同时多家沪上房地产网站纷纷完善网络中介服务，通过增设“二手房频道”抢滩市场。

　　与传统中介运营模式不同，网络中介不需要门店，有些亦不靠线下客户的佣金，而靠银行的反佣盈利。对于广受诟病的资金监管问题，这些新兴的网络中介开始与银行合作寻求安全保障。而传统中介或将受到营运模式和成本压力的冲击。

　　传统营运模式遭受冲击

　　在上海拥有多家直营中介门店的一位企业负责人对记者坦言，“由于传统中介靠实体店发展，缺乏一个强大的网络信息平台，与每天点击率极高的网站相比，传统中介给客户提供免费的房源越发凸显出局限性。”

　　以一家开设在一线城市市中心的门店为例，房租通常为5万元/月，装修成本在6万~7万元，中等规模的中介则需要招聘10名左右的工作人员，每月人工成本约为3万~4万元，而且运作一家门店还得备足3个月的准备金。如此计算，开设一家直营门店的前期总成本约为30万元，而大型中介还包括统一的品牌维护与人员培训支出，门店成本高达50万元。

　　网络运营则可以节省上述成本。上海泰麒房产工作室分析师何凌飞进一步表示：“现在二手房交易不再局限于房产中介单一居间的服务模式，客户需要更高品质、更全面的信息引导，这种服务将涵盖房产咨询、置业购房、家居装饰、房产投资等系列内容，恰好可以借助网络庞大的信息存放空间实现。”

　　业内人士指出，此前的网络中介主要包括二手房分类信息网站、专业房地产网站。

　　就在网络中介逐渐凸显出整合信息和成本优势时，传统中介亦开始寻求转型，越来越多的房产中介门店开始试水网络业务。早在今年1月，我爱我家便宣布千余家“网店”同步开张。知情人士透露，中大恒基曾关闭数十家实体门店，同步在网上开设平台。链家地产市场部研发主任王志伟在接受采访时亦表示，该公司的网上看房业务早已推出，将线上和线下服务结合起来。

　　银行设置交易监管平台

　　在房易网市场部兰军看来，网络中介之所以受到青睐，因为“减少了门店的运营费用，中介佣金则比传统中介要低很多，仅为0.4％，买卖双方加起来也不过0.8％，而传统中介的费用大概是1％~3％”。

　　然而，王志伟对此表示担忧：“如何保证网络信息的真实性？网络房产的交易监管如何进行？”

　　记者随后从工商银行广东省分行营业部获悉，该银行已参与到网络中介服务的监管当中：通过与网络公司合作，规范二手房网上自主交易平台。

　　工商银行深圳分行工作人员向本报记者介绍，上述交易平台的用户通过网上发布买房或卖房需求后，系统自动从海量的数据中提取匹配的信息展示给用户，并可以事先视频看房。“客户登录后，可以完成寻找房源、签署买卖合同、房产评估、申请工行按揭贷款、担保赎楼、房产过户等一系列工作。”

　　“目前我们在深圳市各支行已经开始运行，到5月份将在广州、上海、北京等地推广。”上述工作人员表示，尽管是线上交易，但资金监管仍由银行方面实施。“签订合同时，由买卖双方和工商银行三方签约。”

　　工商银行深圳分行副行长李学民强调，银行参与到网络房产自主交易中，客观上能够规避缺乏资金监管的漏洞，亦降低了双方的交易成本。

　　上述工作人员同时表示，在这一交易平台上，系统会严格区分个人和中介房源，对卖方提供的房源信息，要求业主提交房产证、产权证明文件及本人身份证。“有10多名置业顾问一边到国土局查档核实，一边上门实地察看房源，并拍摄视频上传，以便给买方提供更为翔实的资料。”

　　上海拟立法维护交易资金安全

　　■特约记者 陆彬杰 上海报道

　　在4月30日召开的上海市十三届人大常委会三次会议上，针对海天律师事务所主任薄海豹等13位人大代表提出的“建立房地产交易强制监管制度”的议案，人大城建环保委经审议，建议政府有关部门制定相关规范性文件，加强对二手房交易资金的监管。

　　目前，在上海现行的二手房交易资金监管中，上海住房置业担保公司（以下简称“上海置业”）作为资金监管第三方介入，交易流程为：每笔交易必须在上海置业的二手房交易资金结算平台设立子账户，所有房款打入这一账户中；交易过户后，房产中介书面通知结算平台划转房款至卖方账户，中介公司不接手房款以保证资金安全。

　　事实上，上海目前的交易资金监管范围仅包括贷款客户交易，不包括一次性付清房款的交易，并且涉及的银行有限。这意味着，只有在中国银行和工商银行贷款购买二手房的客户，才能通过银行确保交易资金的安全。

　　然而，这种只有一方监管的模式依然受到业内人士的普遍质疑。“谁来监管上海置业呢？”一些人大代表认为，仅仅依靠一方监管还不够，应当多方监管才能真正确保二手房交易资金的安全。

　　据了解，早在两年前，光大银行上海分行、上海银行、民生银行等银行都与上海房地产交易中心合作，推出了“房地产金融服务网络”，主要目的便是系统地对二手房交易资金进行监管。

　　但由于中介公司往往与固定银行有业务往来，双方熟悉之后，中介想从账户周转资金变得十分容易。而银行也不可能真正起到“监管”的作用，更多时候还是“睁一只眼闭一只眼”。

　　在本次上海市人大常委会议上，一些人大代表建议，引入律师机构对上海置业实行监管，由房屋担保公司监管资金来源，而律师机构又对房屋担保公司实行监督，这样便形成了彼此制约的层级监管体系。

　　据汉宇地产总经理施宏睿介绍，香港二手房交易资金大多通过中介处理，但中介公司必须在银行开设资金监管账户专款专用，如果一次性付款，还可通过律师行监管。产权过户后，经由买卖双方律师确认后再交付。由于香港对中介机构监管较严，且有银行和律师行的参与，所以二手房交易过程由于资金安全问题出现的纠纷较少。

　　据了解，每年上海市二手房直接交易资金中约有400亿元与中介公司发生关联。一笔二手房交易从决定购买预付定金到最后办理产权证发放贷款，至少需要一个月的时间。详细分析整个二手房买卖的流程，定金和首付留在中介公司账户上约10天左右，但尾款停留在账户上的时间更长，至少有20天。

　　“把老百姓的钱给中介保管就是一种风险。”薄海豹表示，此前发生一些中介卷款逃跑、挪用客户资金、骗取买房人首付款等案件，反映出当前二手房交易市场中存在的问题。为此，薄海豹等代表建议上海实行房地产交易资金强制监管制度，并覆盖到一二手房买卖交易的全过程当中。