深圳土地流拍事件背后

　　首先，流拍地块自身状况不能令人满意，难以受到开发商的"追捧"(07年12月至08年1月深圳流拍地块详情，参见附表1)：

　　07年12月和08年1月份挂牌出让的龙岗和宝安地块属于限价地，并要求开发户型限定在90平方米以内，自土地出让合同签订之日起3年内必须竣工。08年4月8日及11日流拍的土地，与之前流拍地块要求相近，且包括部分属于航空产业扶持配套用地，同样要求限价销售，不得超过评估市场价格80%。

　　显然，上述地块面积要么由于位置过于偏远，区域升值潜力不明朗；要么是条件苛刻，难以对实力开发商产生吸引力。

　　其次，一线品牌开发商竞相"缺席"，影响拍卖结?08年4月8日、11日开发商参与土地竞拍情况，见附表2、3)。通过附表信息显示，两次拍卖的八幅地块，只有半数得到响应，其余因竞买方过少而取消拍卖。除去为联结原有地块以降低开发成本的振业集团外，绝绝大多数一线地产商无动于衷。

　　究其原因，一方面本地中小开发商，受人才竞争和资金因素所限，纷纷前往深圳以外城市，寻找更大的发展空间；另一方面，大型房企尤其是上市公司，经过前些年大量储备土地，目前开发任务较为饱满，没有必要在政府宏观调控趋紧时，过度储备土地，而且运作这些面积小、限制多的地块，也非他们的专长所在。

　　简而言之，实力开发商没必要拿、中小开发商没兴趣拿，"鸡肋"或许是他们对上述这批出让地块的评价。

　　据最新消息，5月23日-6月6日，深圳有关方面将在半个月内分四次集中出让建筑面积超过222万平方米的土地。其中三幅关内土地均为定向挂牌出让性质：包括5月23日的2宗"五限"居住用地(目标出让方：深航公司)；5月30日的2宗商业性办公用地(目标出让方：南方电网)；6月6日的3宗居住用地(目标出让方：地铁公司)，显然经营性房地产公司无缘参与。

　　而另一未设目标出让方的关内地块：5月28日拟出让原为厂房所在地的T101-0047地块(位于南山区月亮湾大道与棉山路交汇处，宗地属居住、商业、服务业综合用地，土地面积为49581.66平方米，建筑面积205693平方米)，紧邻月亮湾发电厂，周边配套环境不佳，预计出让情况不容乐观。

　　综上所述，由半年来政府推地情况看，一方面位置好的地块设定了目标出让方，基本以经济房为主；另一方面公开出让的地块，又设了太多限制条件且非优质地块，这即说明了深圳土地可开发资源的严重缺乏，也表明了政府对过去开发商蜂拥竞价拔高土地出让价格的担忧。

　　可见，未来一段时间深圳房地产市场的计划性和指令性控制将大大增强，由于非市场因素的叠加效应，土地拍卖数据将失去对开发成本的风向标作用。土地市场的不景气与淡静格局，虽然避免了房地产价格的大起大落，但也使市场调剂供需的作用和效益最大化的功能同样失效。

　　附表1：

　　附表2：

　　附表3：