四面“围城”上海房企直面考验

　　2008年的上海楼市，在开发商的眼中，正是四面围城，直面考验的关键时刻。这些考验一方面不仅来自于悬在开发商头上的资金压力，更是接踵而来的融资渠道上的进退无门，另一方面来自于观望气氛更浓的需求迷局，导致市场层面的升级竞争。融资难了

　　房企不再享受VIP

　　对于目前资金需求相当依赖，且处于最饥渴状态的房企来说，不再享有银行的VIP待遇，无疑是房企面临的最大考验之一。

　　目前，银行信贷紧缩越来越明显，很多中小房地产公司已经不能获得银行授信，同时大公司的授信额度也被削减。去年的金融调控将开发商自有资金提高到了35％，并且严格规定项目开发到中后期才能贷款。今年是国家10年来首次执行货币从紧政策，房地产流动资金已经减少了50％。近期众商业银行开展投行业务对象都将不考虑房地产商。另一方面，房地产企业信用评级往往很低，就算有资格发债，融资成本也相当高，这也浇冷了不少房地产商的融资热情。

　　事实上，在相当长的一段时间，房企和银行可谓合作良好，只要企业拿到了地，就很容易获得开发贷款，一旦项目进入封顶可以预售，这条资金链通道就形成了良性循环。一些开发商反映，房地产业以前贷款充足时，投入的资金会产生好几倍的乘数效应，一笔贷款可以转几个项目。而今，传统的银行贷款之路难以走通，就连国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资也相当困难。

　　由此可见，房地产行业融资困局未来仍将持续较长一段时期，是否拥有一定的自有资金实力和通畅的新融资渠道，在相当长一段时间里，是房地产企业是否处于仍可持续发展状态的一个标杆。

　　促销多了

　　要把副作用减到最低

　　今年年初，万科在全国范围内对尾房进行打折促销，上海的在售项目也在其中，此举回笼了大量资金。一石激起千层浪，万科这样的业内航母的举动，让若隐若现的所谓开发商不降价联盟瞬间瓦解。这半年来，不少上海开发商也在价格策略上作出了调整，不仅是尾盘折扣率已有进一步的扩大，不少新盘或新房源在推出时，也采用了低价手段促进销售，松动已经不再是某一个企业个案行为，而是促销光环下的开发商理性定价的开端。

　　相对而言，新建楼盘由于定价上的灵活性，开发商比较容易直面这种价格考验，例如地处松江老城区的新上市项目乐莫苑，报价为7000元/平方米，比周边不远处的一个楼盘报价要低了近千元，就是以这种低价上市来吸引购房者。业内人士分析，现在很多开发商推盘的定价策略较以前发生了很大的变化，以前新项目总是希望打造区域新标杆，强调其项目周边项目的优势，从而制定一个略高于周边项目的报价，而现在开发商所追求的是品质比竞争项目高一点，定价比竞争项目低一点，还会采用促销手段变相降价，以求分得更大的需求“蛋糕”。

　　但降价促销手段更像是楼市有病后的“药补”，多多少少容易产生副作用，更多的前期已经在售的楼盘，由于对价格问题比较敏感，就更要尽量把副作用降到最低。三林地区的某楼盘，公开在媒体刊登广告表示，首付26万即可入住全装修房。这批广告促销的房价总价在130万元到160万元之间，一套接近90平方米的房子因为装修差异房价与先前相差了将近 20万元。也就是说，同等房型的房子总价已经较先前降低了15％，开发商给出的理由是改变了装修标准，来化解促销的副作用；静安区的某楼盘，先前销售的楼盘每平方米价格都在4万元到5万元之间，而目前销售的楼盘最低价已经降到了35600元/平方米，两者相比差距已经达到了20％左右。对此销售人员的解释是，这是由于不同楼栋、不同楼层之间单价差距造成的。

　　事实上，房价回调仍是一种正常的市场行为。因为随着政策的不断消化，自住需求必然会有一个释放的过程，而抢在自住需求释放之前表现出主动降价的高姿态，有利于开发商在未来的竞争中占据有利形势。而面临最大挑战的，是那些在去年价格疯涨，又缺乏价值支撑点的楼盘。如果开发商促销幅度过小，无法打动消费者，治不了 “资金链”，如果促销幅度过大，又没有合理的解释的话，势必会触及前期已购房者的利益，副作用反而无限放大。

　　成交急了

　　扭转乾坤要有组合拳

　　有人把上海楼市的销售低迷比作是平静的湖水，其实底下有真实的刚性需求“气泡”，只要开发商用了正确方式让水活跃起来，“气泡”自然能浮出水面，但仅仅用价格一招搅动水面肯定是不行的，开发商扭转乾坤有要有组合拳。

　　如今，购房者掌握的信息全面了，市场判断的主观意识提升了，有了选择权，对于房屋的质量、性价比以及舒适度等方面都会有严格的要求，不是简单的降价就可以达到销售目的。对于目前上海楼市来说，要赢得需求方的信任，除了常规手段，开发商的组合拳必须直面两个问题：一是合力营造一个持续、稳定、健康的房地产市场，而不是只能谋一时之利。按照经济发展的自然规律运行的房地产市场，才是对各方都有利的，也只有市场保持了一个稳定期后，才可能重新回到正常的发展轨道上。同样的，站在购房者的立场上来看，只有让购房者感觉到现在上海房地产具有长期投资价值，而不是处于拐点或者下行通道中，他们才会出手并有信心持有物业；二是根据“90/70”以及土地集约利用的政策执行严格，开发企业必须调整原有的开发模式，给产品注入更多的价值元素，并以积极的态度提供更全面的信息。与其观望或者承受推迟开盘的资金压力，还不如用积极面对的态度给上海楼市明朗的态势，直面行业竞争，直面购房者。