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谁“绑架”了蓝光?四川地产一哥的变形之困

http://www.jrj.com    2008年10月20日 14:43     中国经营报
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  作者:张明、党鹏

  西方有句谚语:让脚步等等灵魂。而这正是那些跑得太快的企业现在最需要做的一件事。

  朝思暮想的“上市”终于成功,四川地产“一哥”蓝光却不得不面对尴尬局面:此时的股市比楼市还要糟糕。

  紧急辟谣“破产说”

  2008年10月初,坊间传闻四川蓝光正在申请破产。10月7日,ST迪康(600466.SH)公告:四川蓝光成功获得上海证交所认可,拿到了5251万股ST迪康股票(占总股本29.9%,成为第一大股东),成功实现借壳上市。而就在当天,蓝光将其中的绝大部分股票抵押给了光大银行成都分行和招商银行成都分行。加上“5·12”之后,蓝光陆续裁员上百人,难道四川“一哥”真的扛不住了吗?所有人都在求证。

  10月12日,蓝光在当地媒体上郑重声明:“破产说”纯属捏造和诽谤,蓝光只是根据市场规律对企业内部管理和营销策略进行必要的调整,蓝光表示要对“撒布谣言者追究法律责任”。

  “外界的猜疑也并非空穴来风。”一位成都地产界人士分析说,蓝光2007年下半年疯狂拿地,仅其中两幅地的待付出让金就超过20亿元,而2007年蓝光的销售收入只有40亿元,其资金压力可想而知。

  对此,蓝光地产总裁杨晓初解释说,今年以来蓝光采取各种措施“开源节流”,仅1~9月就在成都当地实现了35亿元的销售回款,刚刚结束的“秋交会”也有3亿元落袋。土地出让金也因地方政府的“救市”政策而得以延后,“问题不严重”。杨晓初说,幸运的是蓝光转变了思路,从普通公寓的快速开发,转向了别墅和片区开发等多品种开发,可以平衡风险。因为事实证明,在这场房产风暴中,受波及最大的还是普通公寓。

  “求变”是蓝光的传家宝,但恐怕也正是因为变得太多太快,导致了外界对蓝光的“误解”。

  变形蓝光,变形金刚

  万科说“要像造汽车一样造房子”,蓝光董事长杨铿也表示,蓝光的楼盘是标准化的产品,要大批量克隆从而形成“速度”。蓝光构建了在业内几乎与万科齐名的产品研究院,请来为万科做CRM培训的田同生构架蓝光的CRM模式。在2008年年初,万科(000002.SZ)用降价的方式“探底”时,蓝光是成都市场上第一个跟随者。

  然而,师傅领进门,修行靠各人。

  万科有上市公司强大的融资能力支撑其在全国范围推广快速开发模式,蓝光没有资本的“壳”,只能在四川范围内复制“用小户型聚人气,用商铺来赚钱”的广场+街区模式。

  在2004年,蓝光有了上市的打算。

  当时,“九个锅盖盖十口锅”的开发模式因为宏观调控而变得风险巨大,许多开发商都在突围:万通与泰达合作、中城联盟谋取中国房地产基金……蓝光找到的出路就是转型住宅。“商业地产只占整个房地产开发的百分之十几,是个小蛋糕。”蓝光董事长杨铿曾这样说。

  在成都天爱地产顾问机构副总经理何欣看来,蓝光发家是抓住了成都大规模旧城改造的契机,大量拿地,迅速开发,快速销售,回笼资金,然后再拿地,再开发。随着旧城改造进入尾声,这种模式也难以为继。开发住宅产品是不得已而为之,市场是那只导致蓝光转型的看不见的手。

  但蓝光投入住宅市场之际,正是以和黄为首的港资、以万科为首的内地大鳄高调围猎成都市场的阶段。地价被节节推高,不少本土企业面临生存危机。此间,杨铿曾建议本土企业学习“打得赢就打,打不赢就跑”的策略,到三四线城市练好内功后再杀回来。而作为本土“一哥”,蓝光选择了坚持——坚持在土地拍卖场举牌竞地。

  2007年,蓝光仅在成都市场就实现40亿元的销售收入,成为当地的销售冠军。然而,2007年房地产的疯狂也让蓝光看到了再次变身的必要。蓝光掉头进入别墅、企业园区和片区开发及旅游开发。“极度疯狂之后必然是极度风险,只有多元化才能平衡风险。”杨晓初解释说。然而动辄上千亩的片区开发,需要资本的支持。蓝光的资本又从哪里来呢?上市!当然是上市!

  让脚步等等灵魂

  2007年年初,蓝光的土地储备为450万平方米,够开发2~3年,按上市房企的要求来看,这样的土地储备过于寒碜。要上市,就意味着一向谨慎的杨铿必须冒险。

  于是,蓝光被绑上战车,先在成都北面的金堂县圈地4200亩进行别墅社区开发(现名为“观岭”),接着筹备在青城山脚下修建以五星级酒店为核心的旅游地产项目。更疯狂的举动还是在土地拍卖场上。

  2007年7月20日,蓝光为一幅不足50亩的土地拍出了1358万元/亩的高价,据说当时勤于制造“地王”的万科投资部对这块地的心理底限为800万元/亩;9月14日,蓝光为成都三环外的东方新城内一幅133亩土地拍出了近17亿元的高价,每亩单价高达1270万元,直接刺激了该区域土地一级开发商绵世股份(000609.SZ)股价当月连续翻番,蓝光的气势也让刚刚在成都东二环制造了沙河地王(1130万元/亩)的香港信和(0083.HK)叹为观止。与此同时,蓝光开始迈出四川,在重庆南坪开发400亩名为“十里蓝山”的别墅项目,这个项目被蓝光冠上了“世界级的别墅”的称号。

  2007年11月,蓝光开始其“变革、扩展、突破”为核心的三年发展规划:从区域地产领跑者向全国一流房地产开发商转变;从业务主导型团队向充分整合社会资源的投资管理型团队转变;到2009年,公司将实现销售过百亿元,正式跻身全国一流地产商。

  然而这个愿景刚刚才起步,就遭遇2007年下半年开始的楼市寒流,紧接着是全球性的金融海啸。裁员、降价、开源节流,蓝光动用了一切手段——“为了生存和发展”。然而,将刚刚到手的股票再度抵押,却难免让人有所联想。对此,蓝光方面却没有给予任何回应。

  “用别人的钱干自己的事,这是个朴素的资本道理。”华夏证券的分析师陶锋认为,ST迪康的总股本才17560万股,按股票市值折算也不超过6亿元人民币,有着150亿元身家的杨铿此时并不急于用自己的钱去填股市的坑,或许他还在等待机会。但如何料理好这个“壳”,对刚刚进入资本市场的蓝光来说也是一个考验。

  不久前,房地产业刚刚送走了一个黄金时代。现在看来,黄金时代的生存法过于简单快捷了,资本杠杆的支点好像距离风险很远,但这显然只是人为的错觉。现在一切都在改变,一切都要回归基本点去思考。西方有句谚语:让脚步等等灵魂。而这正是那些跑得太快的企业现在最需要做的一件事。

关键词

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