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少收了三五斗广州土地逆势“开闸”

http://www.jrj.com    2008年10月20日 14:43     中国经营报
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  作者:李碧

  10月7日,广州市国土房管局的官网上更新了一条烂尾地拍卖信息:湛塘路60-70号、司马巷2-8号、镇龙西6-10号地段,总建筑面积9060平方米,起拍价636万元/平方米。这已经是15天之内,广州市第7次推地了。

  7次推地的总建筑面积达到145万平方米。这里有一个背景。2008年前8个月,广州市住宅土地供应面积73.5万平方米,录得土地出让金52.8亿元,而2008年土地出让金预算为180亿元。差距如此之大,国土局不得不加倍努力。

  尴尬的数据

  国庆长假前,小陈就开始关注“开发区HBPQ-C2-1地块”,这块总建筑面积近80万平方米的土地,国土局挂出的起始价为4.2亿元。

  “中莱投资2007年在同区域拿下相近面积的一块地,花了44亿元。”小陈是广州一家房企的土地负责人,公司因为世道欠佳打消了年内上市的念头。不过他的担子没有减轻,为了寻找“物美价廉”的地,他在半年内跑了20多个城市。这一次,他把目光收回到广州这个曾经“面粉贵过面包”的根据地。

  那是2007年的一段疯狂岁月,只要是面积够大、区位够好,任何一宗土地出让都会引来拼抢,甚至出现过一次拍卖会诞生3个区域“地王”的场面。小陈是既看不懂也玩不起。

  地价节节攀升,国土局钵满盆满。虽然只是勉强完成了5平方公里的全年供地计划,但是2007年广州市土地出让金收入207亿元,较年初预算90亿元多了117亿元。

  楼价的攀升直接刺激了土地价格的上涨。“当时没人反省(楼价)最终有回落的可能,而回落又来得那么快。”业内人士告诉记者,实际上市场的疲态早已显现。2007年12月6日,广州年度第二次大规模土地出让,共推出12块土地,规模仅次于9月11日出让的13宗地块。相隔三个月,两次土地出让的结果却是天差地别,9月时有50余家企业报名,12月时仅为6家,金沙洲两块地流拍,还有5宗土地底价成交。

  最新数据显示,2008年上半年,广州十区土地一级市场(不含工业)共成功出让土地8宗,不及2007年同期的一半,同时总用地面积和规划总建筑面积分别为50.56万平方米和101.62万平方米,同比减少20.7%和25.9%,二者都是三年来同期最低。

  地价也在下跌。来自保利地产代理市场部的监测数据,今年上半年与2007年全年相比,白云区金沙洲板块的商住用地、萝岗区商业金融业用地,以及南沙区的二类商住用地分别下跌了33.2%、74.6%和21.4%。

  结果可能更坏。恒大地产年初拿下的员村绢麻厂地块至今归属不明,若恒大无法履行合同,国土局52.8亿元的成绩单上将还要划掉41亿元,与年初的预算180亿元相距更远。

  良苦的用心

  “土地是用来盖房子的,但在2007年,政府把土地作为抑制房价上涨的重要手段来使用。”合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江指出,2007年地王频现,紧邻地王的是政府安排用于抑制楼价的限价房用地;面对不断上涨的房价,增大土地供应也成为调控市场的手段之一。当然,政府能这么做,前提还是开发商看好后市并且有买地的资本。

  “现在看来,政府有点‘玩火’的味道,2007年推高地价,今年开发商又没钱拿地,土地财政的落差就特别大。”有业内人士如此评价。据了解,2008年广州土地出让金预计支出109亿元,主要安排地铁建设资金40亿元,城建资金28亿元,土地开发支出23.51亿元,廉租房建设资金6亿元,土地业务费支出0.75亿元,上缴新增建设用地土地有偿使用费3.5亿元。随着土地出让金的多米诺骨牌倒下,这些支出也将受到影响。

  不久前,广州市国土局副局长黄文波在新闻发布会上强调,虽然今年推地的形势不好,但仍会努力完成土地供应的最低计划,“现在不推地或少推地,就会直接减少未来的推货量,推高房价。”

  一位接近国土局的人士告诉记者,国土局现在强调的是土地供应计划的完成,似乎并不强调土地出让金的完成额度,这就说明地价有下降的可能,开发商拿地的成本也会降低。

  市国土房管局房地产市场管理处处长陈大旺则表示,政府部门目前正考虑减少住宅用地的供应,但会增加商业和服务业用地的供应。

  而记者与多位地产界人士谈及“拿地”情况时,他们都选择用“谨慎”一词。

  同样谨慎的还包括国土局。2007年虽然土地成交畅旺,然而开发商拖延地价款令其很被动,所以在8月的首批大型住宅用地的出让条件中,国土局加上“竞买者必须提交银行履约保函”的条款,以保证土地出让金到位。

  广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则表示,从2007年的5平方公里降到2008年的2.5平方公里,已经减少了一半,政府应该在土地出让的成功率方面想点办法。在他看来,广州现在出让的地块要么太大,要么太小,并且在区域分布上也不合适。不过按现在国土局出让地块的情况来看,有利于一些中小企业拿到土地。

  小陈则听到消息称,他看中的“开发区 HBPQ-C2-1 地块”有可能被指定给外资,在国土局看来,外资比国内开发商的资金情况要好,能够确保土地出让金的顺利到账。

关键词

土地 用地 国土 广州市 

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