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潘石屹抄底上海拟收购东海广场

2009年07月23日 14:46 来源: 上海商报 【字体:

  SOHO中国对此未予否认 或于3周内作出决定  

  今年3月开始,摩根士丹利(以下简称为“大摩”)欲转让其上海“第一烂尾楼”资产的传言不胫而走;差不多在相同的时间,关于SOHO中国董事长潘石屹正手握200亿元在京沪寻机“抄底”的说法也甚嚣尘上。于是,很快,潘石屹欲收购“上海第一烂尾楼”的消息就在市场中流传开来。直到近日,据知情人士向上海媒体透露,“3周内该收购案必有眉目。”

  尽管潘石屹的SOHO中国(410.HK)此前几乎没有持有经营大型甲级写字楼的经验,但这并不代表此事是空穴来风。昨日,地产中国网发布“小道消息”(该网站的一个常设栏目)称,“SOHO已经进入位于上海南京西路的东海广场查账,整个交易将于三周内完成。”对此,SOHO方面并没有直接否认。

  SOHO中国未予否认

  位于上海南京西路,总建筑面积超过13万平方米的东海广场项目共有三期,一期为一栋52层高的A级智能化写字楼,二期建造138套房的酒店公寓,三期为零售商场。目前该项目已完工的为一期近7.6万平方米的写字楼。

  针对收购“查账”一事,商报记者致电潘石屹,但其手机长时间处于转接状态,而任SOHO中国公关事务的何新在接受商报记者采访时亦无直接否认,其表示:“这个消息的真实性和具体细节,我们都无可奉告。”不过,另一位该公司的高层则表示:“在没有签约前,不便对外说。”

  此外,整个SOHO中国收购大摩资产的传言,亦包括大摩在宝山的商办项目,也就是说大摩此次可能是“打包”出售其旗下的部分商办项目。但SOHO方面对此给予明确否认,上述高层人士表示,到目前为止,(我们)没有就宝山项目商讨过收购事宜。“上海有几个项目在谈,可以确定的是,洽谈项目均位于传统CBD,都是大家熟悉的地方。”

  事实上,潘石屹早在SOHO中国发表的2008年报中明确表示,目前公司手上有近200亿元的资金可用于收购项目,其中包括了(当年)年底账面上107亿元的现金和存款,还有来自中国银行的100亿元的授信。“凭借雄厚资金,SOHO中国将全力收购北京和上海核心区的商业物业。”潘石屹还在今年5月表示,“因为最近地方政府因财政收入下降,会推出一些很好土地进行‘招拍挂’,而一些基金、房地产商因资金紧张也需要抛售项目。这正是SOHO中国进货好时机。”

  一位知情人士向部分上海媒体透露,SOHO中国和大摩确实在谈关于东海广场的收购事宜,但查账程序并不一定能在短时间内完成。正如SOHO中国上述高层所补充,只要是没签约,一切也都可能有变化。

  大摩报价已被否定

  由于东海广场处于上海浦西最金贵的地段,以及该项目数年来被频繁倒卖的历史,所以上海业内对于该“第一烂尾楼”的历史可谓耳熟能详,公开资料显示,东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手,其最早的东家为长江计算机集团,之后被上海安联投资发展公司接手,2003年10月,开开集团以7.38亿元的巨资接下东海广场,此后,该项目又由静安土地开发控股总公司接手,2005年,东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让,浙江绿城集团以13亿元的价格夺标;一年后,摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场,其时,该项目的成交单价(即使不算待建部分的成本)也已升至1.5万元。

  2008年第三季度,东海广场一期的7.6万平方米的写字楼终于完工。但是,去年下半年以来,国际金融环境持续恶化导致上海的写字楼市场也一片萧条。上海市场中更开始风传大摩将手中拥有的多处上海物业在市场抛售,其中就包括了命运多舛的东海广场。

  据一位“五大行”的资深市场人士披露,目前东海广场的出租率已达45%-50%左右,平均(成交)租金仅6元/平方米/天。按照近期仲量联行发布的上海中央商务区甲级办公市场二季度市场报告指出,二季度浦西中央商务区甲级写字楼的平均租金仍达到6.6元/平方米/天,以地处南京西路顶级地段的地位而言,东海广场的租金明显偏低。但据传大摩对东海广场项目的转让叫价还是高达4万元/平方米,而上述传言宣称,“潘石屹则希望半价成交”。

  商报记者根据整个项目的建筑面积(包括二三其未建部分)估算,大摩对于该栋写字楼的总叫价已逼近53亿元,就算对一个现金流最为充裕的公司而言,占用一半以上的自有资金来长期持有一个甲级写字楼项目,对于几乎没有过大型持有型纯甲级写字楼的出租经营的SOHO中国来说,也是一种挑战,所以潘石屹的压价理所当然。

  另一方面,在上海,与SOHO中国擅长的SOHO产品类似的商业地产“类住宅”项目几乎均地处郊区,所以潘石屹若想进驻上海“传统CBD”地段,则其出售型的SOHO开发套路怕是要走到尽头。当然,抄底上海市中心的甲级写字楼,对于SOHO中国而言可能又是转型良机。

  对于大摩来说,像SOHO中国这样现金实力雄厚的买家亦可谓难得。由此,上述的SOHO中国高层人士表示“就目前谈判进度看来,最终成交价格应该能令双方都满意”。

  新闻背景

  大摩解套长路漫漫

  上海市场上,早已开始风传大摩将手中拥有的多处上海物业在市场抛售,并且,今年以来这样的举措已经初见端倪。

  除了东海广场抛售传闻之外,大摩已从去年下半年开始,将其2006年末收购的华山夏都酒店公寓的约三成房源拆散出售,并已在今年二季度售罄;而大摩拟将锦鳞天地雅苑、陆家嘴中央公寓等项目抛售的消息也出自去年,但至今其尚没能找到下家;至于淮海路的无限度广场,在经营指标不理想的情况下,目前已在封店整改之中。

  虽然,有五大行方面预计今年下半年上海大宗物业的收购将有抬头趋势,但目前来看,大摩理想中的接盘者依旧寥寥,大摩欲解套手中物业,恐怕长路漫漫。

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