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楼市酝酿调整 下半年楼市降价可能性加大(图)

2009年09月04日 09:16 来源: 经济参考报 【字体:

中石油

  “没想到,太出乎意料了!”

  “看不懂,像雾里看花一样!”

  谈及今年的楼市,多数被采访对象都表达了这样的感慨。从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“量跌价涨”;从土地流拍到“地王”归来;以往需要两三年走过的“路”今年仅仅用了半年多的时间。这期间不仅楼市坐上了“过山车”,房价也上演了“撑竿跳”。进入7月下旬,情况又在悄然发生变化,虽然房价仍旧“牛气冲天”,但已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑。同时,多部门开始发文警示楼市风险,多种信号显示楼市正在酝酿调整,下半年可能上演“变脸”。

  从“量价齐跌”到“量价飙升”楼市坐上“过山车”

  今年1月末开始,受传统农历新年的节日效应,以及国内外经济形势的不明朗的影响,楼市新年开局不利,“量价齐跌”成了新年的第一个关键词,以北京为例,中原地产统计显示,1月的商品房销售均价仅为10085元/平方米,同比下降29.36%,环比下降20.98%。

  “虽然房价有所调整,但我并不想马上出手,还打算再观望一段时间。”年初一位购房者接受记者采访时语气坚定地说。

  和这位购房者的观点相似,年初时多数被采访对象都表达了相同或相类似的观点。正是在浓厚观望情绪的影响下,北京、上海、深圳等多个一线城市楼市纷纷“告急”,为了暖市各地也绞尽脑汁出台各种政策以期改变颓势。

  进入3月,楼市出现转机,在房价下调和刚性需求释放,以及各种利好消息的刺激下,楼市开始出现“小阳春”,当时还引发了“楼市‘春暖’暖几何?”的大范围讨论。之后出现了戏剧性的变化:房屋销售面积迅速增长,房价快速飙升。在短短不到半年的时间,“价量飙升”又成了这一阶段楼市的流行词,尤其是北京、上海、深圳等一线城市房价节节攀升,更是引起业内外一片惊呼。

  中原地产监测显示,7月北京、上海、广州、深圳四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%,天津、成都累计上涨幅度约10%;北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。

  与此同时,房价从热门城市领涨向“普涨”格局转变。7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,环比上涨0.9%。这是今年以来全国70个大中城市房价同比环比连续两个月出现双上涨。环比方面已经连续五个月上涨,且涨幅逐月扩大,其中,3月份环比上涨了0.2%,4月份环比上涨0.4%,5月份环比上涨0.6%。

  全国房价上涨的城市也明显多于下降的城市。其中,新建住房销售价格同比上涨的城市有43个,同比价格下降的城市只有26个,环比价格上涨的城市有63个,环比价格下降的城市只有3个。

  成交量方面也表现不俗,1至7月,全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%。其中,商品住宅销售面积增长38.8%。

  “量价飙升”的火爆局面,更是刺激了房企的拿地热情,特别是6月份以来,土地成交市场一改北京一枝独秀的局面,北京、武汉、广州、上海和杭州等全国多个城市相继上演土地大战。国内一线城市的地价不断刷新,一批天价地王涌现。

  利好政策、强劲需求、投资客入市多个因素成房价飙升“幕后推手”

  从去年下半年的“冰冻”变为今年的“火热”,优惠的购房政策、强劲的刚性需求、宽松的信贷以及卷土重来的投资客无疑是促成这种变化的“主角”,也成了重要的“幕后推手”。

  21世纪不动产分析师孟奇说,去年受国际金融危机的波及,消费者对楼市发展前景一直处于观望,大量购房需求被抑制,为了暖市,政府连续出台多项房地产市场刺激政策。国家利好政策的出台,尤其对二手房影响比较大,在一定程度上消除了消费者对楼市深度调整的顾虑,使得压抑了较长一段时间的刚性需求在今年上半年集中释放,这造就了成交量尤其是二手房市场单月交易量屡创新高,而市场行情的升温也间接带动了房价的反弹,由此导致房价急速上涨。

  刚性需求也起到了推波助澜的作用。亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时说,在2007年房价疯狂上涨,许多刚性需求的消费者无力购买,到去年楼市开始出现低迷,房价也随之步入调整通道,观望气氛成为了主流。今年初,在利好政策和开发商低价入市策略影响下,压抑许久的刚性需求集中爆发,这使得部分项目得以热销,进而有了提价的底气。

  业内人士指出,开发商的提价行为很快就产生了“跟风”效应,进而演变为大范围的“跟风涨价”。其中一个重要原因是一季度以来政府的信贷政策较为宽松,大额的信贷支持,大大地缓解了资金压力,开发商不再急于销售产品缓解资金困境,所以他们才敢于提价销售。

  几乎每次房价的上涨都能看到投资、投机客入市的身影,这次也不利外。记者了解到,投资客的再度疯狂在深圳豪宅市场上可见一斑。上半年来自市场的信息是,深圳豪宅纷纷开出“豪华价”:一平方米两三万元只是刚起步,七八万元也很常见。南山后海填海区的两个楼盘尚未发售,但销售人员称价格将在3万元/平方米左右。罗湖华润幸福里的精装修公寓,去年向业界透露定价将超过4万元/平方米时,引起强烈的质疑,如今销售价格超过4.7万元/平方米以上。

  除了对资源的极度占有,豪宅“豪华价”的重要推手就是投资客。“豪宅涨得这么快,有投资者炒作的因素。”深圳中原地产总经理李耀智表示,买一套800万元的豪宅,比买10套80万元的普通住宅还要涨得快,所以很多投资客涌入豪宅市场。高姗也表示,正是由于通胀预期加大,投资性置业复苏楼市,才助推了房价的回升。

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