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龚方雄:房企融资缩水非拐点 IPO窗口不会关闭

2009年10月22日 11:51 来源: 观点地产网 【字体:

  2009城市观点论坛重庆行于2009年10月21日圆满闭幕。摩根大通中国投资银行副主席兼中国综合公司/企业投融资主席龚方雄在论坛上发表了题为《房地产企业的融资潮和IPO窗口》的演讲。

  龚方雄在演讲中针对近期赴港上市内地房企融资缩水等热点问题进行了解读。其认为,目前市场上面临的融资困难现象,应该是相对的,而不是绝对的。应该是一个短暂的,而不是一个长久的现象,到明年第一季度,明年第二季度,明年甚至全年,房地产上市窗口都会一直开放。

  以下为龚方雄演讲全文实录:

  今天非常高兴有机会到重庆来跟我们地产业的关注者和从业者来做一个交流。今天我的讲演的就是房地产企业IPO和在市场上的融资窗口的探讨。之所以会提出这个问题,我想主办方刚刚在开幕词当中也提到了,最近在香港有很多地产商现在正在排队上市,有些地方开发商上市首日股价就跌破了发行价,最近一段时间有些开发商就不得不缩减在市场上上市融资的规模。这个现象说明一个什么问题?

  我们房地产开发商他的融资窗口在过去一年多的时间,金融风暴爆发以后,实际上都是对地产开发商关闭的,就是说他们已经很长时间没有走向这个窗口,这个窗口也没有向他们打开。好不容易全球金融风暴时已结束,全球经济开始复苏,中国经济复苏的势头也非常强劲,在这种情况下为什么房地产开发商在市场上融资还这么艰难呢?确实值得探讨。我给大家讲我的观点。

  首先,我们觉得目前市场上面临的这种融资困难的一个现象,尤其在香港这个现象,应该来讲是一个相对,而不是一个绝对。应该是一个短暂的,而不是一个长久的一个现象。怎么讲呢?实际上大家也提到我们摩根大通也在8、9月份掌握了一个非常好的窗口,为恒盛地产进行了融资,我们为恒盛地产融资还是非常成功的,当时我们做这单融资的时候市场的氛围和条件都非常好,而且在融资的过程当中,我们同时在香港为三家中资背景的企业做了10亿美金以上的融资,这里面包括恒盛地产,包括盛大广的上市,也包括澳门永利,永利是在澳门经营商业地产,这三个融资规模实际上都是大大超出了以前最初的融资规模的预想。因为8、9月份市场的份额很好,股市反弹非常厉害,所以定价也就比较进取,可能市场在这么进取的定价的环境之下,再一看未来排队上市的房地产商极其多,所以市场出现了一个非常非常短暂的消化不良的现象。

  这对房地产开发商来讲是一个什么样的教训呢?就是这个窗口时开时关,这个时机的把握非常非常重要。这个时机的把握不是一个非常简单的问题,我们之所以能够在很短的时间内,一个月左右,今年香港唯一的三单10亿美金以上的集资都是由我们摩根大通来做的,实际上我们对这种市场的时机把握相对来讲,我觉得从市场的验证角度来讲比较好。而且大家知道今年以来很多首创性的企业融资的业务,实际上都是我们摩根大通来开创的,这一方面印证了摩根大通现在全球来讲是最强的投资银行,各种排名都印证了这一点,而且今年4月份市场环境非常不好的情况下,我们推动了中国忠旺的上市,当时为中资企业融资,在金融风暴肆虐的情况下没有人敢做,开创性的工作是由我们里做,恒盛地产也是今年中国房地产在香港第一次上市,也是我们来做的。我之所以讲这个融资窗口现在仍然是打开的,但是市场环境,投资者的情绪好象有一些变化,这个变化实际上不是对这个产业的前景发生了变化,他只是一个对定价的一个相对的敏感性和短期一个供求关系造成的。因为在未来的几个月里面,还会上市的地产企业太多了。大家都集中在这个窗口里面,所以说市场的容量有限。

  再就是,现在的市场是在预测着明年政策可能会发生的一个转向,所以对房地产市场,大家知道从8、9月份A股市场开始,香港也是这个阶段,房地产市场有一段时间是一直是跑出大势,所以我们认为,从9月末期以来到今年年底其实从上市的角度来讲可能并不是最佳的一个上市的窗口,但是到明年第一季度,明年第二季度,明年甚至全年,我们认为房地产上市窗口一直会开放。怎么讲呢?结合到我们对经济和市场的判断来看。首先经济我刚刚已经讲,全球经济现在处在复苏阶段,中国经济的复苏已经进入了比较成熟的阶段,在这种环境之下,明年中国经济的表现应该会好于今年,尤其是中国盈利的表现会好于今年,这个根本的原因在于,明年增长的动力会发生变化,今年主要是靠四万亿,四万亿集中于国有企业,有一种现象大家一直在热议,就是所谓的国进民退,但是明年这种国进民退的现象会有所改变,因为明年经济成长的动力可能会来自于出口,而不仅仅来自于国家对内需的拉动。今年8%的经济成长率应该来讲是在出口下降20%的情况下取得的,那么明年我们国家的出口在全球经济复苏的背景下,就可能会从20%的下降变为10%的成长,这是一个非常巨大的反转。

  在这种情况下,如果出口能够做到10%的增长,明年中国经济就不是谈保8%的问题,而是有没有可能超过10%的成长,我们认为超过9%以上的成长明年是可以做到的。而且企业的效益会更好,尤其是上市公司的效益,因为这个部分跟民营经济非常有关系。跟非国有经济的表现非常有关系。大家知道今年虽然贷款额巨大,但是很多需要资金的民营企业、中小企业拿不到钱,只要出口回来了,那么企业的自有资金,尤其是非国有企业的自有资金就会改善。所以从这个角度来讲企业的盈利性也好,整个经济的成长效率也好,明年会好于今年。所以整体来看我们对股市的判断,这是我在市场上一直讲的,我们仍然处在一个牛市运行的一个阶段。这个牛市运行的阶段在8月份、9月份市场调整过程中得到了考验。我们觉得这一波股市从新站上3000点应该来讲是一个比较可持续预见的过程。我在6月份就讲过,在未来6个月我们A股市场至少还有20%的上涨空间,6月份我敢讲这个话,就是当时我对全球经济的复苏会好于很多人的预期,全球经济复苏的力度也会好于很多人的预期,所以我们才敢讲这个话,当时市场上氛围还很不确定。现在三个月过去了,股市仍然徘徊在3000点,我们的观点有没有变呢?没有变。6-12月会上升到3600点左右,现在三个月已经过去了,这个观点不变的话,在未来3-9个月A股市场至少还有20%的上涨空间。所以在经济越来越好的情况下,股市越来越好的情况下,房地产市场不可能变差,我们认为最近的所谓很多热议的房地产的拐点是否又已经出现了,这个是杞人忧天。

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