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房价调控连出重拳 八大上市公司谈政策影响

2009年12月19日 16:13 来源: 金融投资报 【字体:

  12月17日财政部、国土部等五部委发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求:将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理;严格土地出让收入征收管理,确保土地出让收入及时入库规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。

  “屋漏偏逢连夜雨 ,船迟又遇打头风”,离奇的高房价终于招来政策的连续打压,在12月9日经历了“个人住房转让营业税征免时限恢复到5年”的“空袭”之后,昨日房地产再遭以“开发商拿地首付比例不低于50%”为核心内容的新调控。受此打击,已经连续多日走弱的房地产板块再度全线大跌,跌幅达到6.35%。其中,“招保万金”四大地产龙头纷纷重挫,跌幅均与板块指数相当。而据广州万隆数据显示,房地产板块昨日净流出15.03亿元,成为沪深两市资金流出最大的板块。

  长江证券行业分析师苏雪晶在接受记者采访时认为,“提高房地产土地出让价款首付至50%”这一政策,意在缩紧房地产商周转速度,增加房屋供给,抑制房价。“二级市场上,地产股的颓势是市场预期未来管理层还会陆续出台调控行业组合拳的一种消极表现。但目前从调控政策分析,管理层对房地产的态度仍然温和,毕竟影响房地产业最关键的政策——货币政策包括基准利率政策和二套房的利率政策还未确定。”

  政策解读:房产刺激蜜月周期已过?

  2008年12月,房地产刺激政策接连出来。根据规定,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。而一周后出台的“新八条”直接省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件……这一政策被业内看作是房地产蜜月期的开始。

  一年以后的今天,伴随着蜜月而不断飞涨的房价,已经超出了“健康发展”的范畴,政策的无形之手再度显灵。12月9日,国务院常务会议提出将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;14日,国务院提出要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控;17日,此次《通知》出台。“显然,房地产市场的政策蜜月周期已过,未来房地产行业将进入调控密集期。值得注意的是,之前市场普遍预期房地产行业的调控将是一个渐进、温和的过程,但现在来看,如此密集的调控已经超过市场预期。”爱建证券行业研究员左红英这样评价到房地产的调控新政。

  左红英认为,《通知》对于土地出让金的缴纳期限和首付比列都进行了明确的规定,能促使开发商降低未来拿地的资金杠杆,从另一个角度收缩了开发商的流动性。这样,一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情,另一方面也可以促使开发商加大销售力度,增加供给,加快销售回款,甚至降低其涨价的动力。不过,从目前情况来看,未来在土地政策方面仍有收缩空间。如在土地出让合同中对出让土地的开工、预售、竣工等时间的明确规定、严格执行等约定。这些政策能更有效地激发开发商增加供给的动力。

  同样,苏雪晶也认为,管理层通过“收”、“支”两条线管理限制房价上涨,但该政策对房地产业的影响关键还是要看监督和执行力度。“土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响。大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。事实上,早在2006年,国务院办公厅和财政部就已经对土地出让收支全额纳入地方基金预算管理作出了规范和要求。问题在于,通知下达之后,地方并未真正有效地执行。因此,此次《通知》的效力仍看其监督和执行力度。”

  不过,西南证券分析师肖剑在接受记者采访时却表示乐观。他认为,尽管在年前如此高密度的推出调控政策,但这些政策都不能根本性改变房地产行业的景气度,因为就目前中国的经济形势,管理层还没有足够的动力来重点调控房地产。“首先,中国经济复苏仍然有待观察,因为今年GDP的增长是依靠政府大规模投资保持的,而这一手段显然没有持续性。其次,目前CPI、PPI等经济指标才由负转正,还没有出现如2007年那样经济过热的局面。因此,鉴于上述两点,在2010年管理层出台较为猛烈的调控手段的前提并不成立。年前的调控政策虽然密集,但也属于可接受范围内。”肖剑分析说。

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