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投资性房产评估新规出台或为物业税做准备

2010年01月21日 16:09 来源: 华西都市报 【字体:

  财政部昨日发布《投资性房地产评估指导意见(试行)》,该新规将于今年7月1日起施行。业内人士表示,该新规为物业税确定了征收资产范围和内容,有助于物业税开征后的房地产评估工作,因此可以说是为物业税的出台做准备。

  新规:市场法评估应收集足够案例

  指导意见指出,注册资产评估师执行投资性房地产评估业务,应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验,具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。注册资产评估师应当知晓,当符合会计准则计量属性规定的条件时,会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。

  注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时,应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例,并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息,使评估报告使用者,包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等,完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

  观点1:为开征物业税做准备

  据制定该《意见》的中国资产评估协会介绍,出台这一意见,是为了适应会计公允价值计量模式这一新动向,也更加注重评估与会计、审计的衔接。《意见》规定,对投资性房地产的评估主要采用市场法和收益法。

  地产业内人士谢逸枫认为,“投资性房产评估”可能是为物业税开征做准备,首先是为物业税确定征收资产范围和内容,其次是为完善物业税体系,再者是为开征物业税做前期市场反映调查。

  满堂红地产研究部高级主任肖文晓也认同为物业税开征做准备的说法。“物业税的开征或将从商业物业试点开征,而目前商业物业除部分是出售产权的外,很大部分是企业持有的,也就是意见中所说的‘为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产’。如果要对其开征物业税,必然需要规范评估这一环节。”

  观点2:有助房地产评估工作

  不过,也有不少业内专家认为其与物业税的关联有限。易居中国综合部部长杨红旭表示,该《意见》只是协会组织的一个指导性的文件,虽然有助于物业税开征后的房地产评估工作,但不是推动物业税开征的关键。而且只涉及企业,不涉及自然人。

  此外,资产估值方法的变化也将对上市企业产生较大影响。目前不少企业采用“成本法”估值,房企在财务报告中反映的土地价值往往是购进价格,并没有随着土地价格变化而变化,只有少数企业采用“市场法”评估。但由于估值的标准不统一,投资者很难对不同企业的盈利状况进行对比。

  另外,由于上市公司不用对投资性房地产提取折旧或摊销,使得通过逐年计提折旧达到抵税的做法不再适用。以一个价值1亿元的投资性房地产项目为例,假如折旧期为20年,每年折旧500万,可抵掉125万元的企业所得税。但采用新方法后,这部分税就不能再抵掉。“在资产价格上升的时候,企业的报表就会显得更好看一些。”国信证券分析师方焱表示,金融街便是采用的“市场法”评估体系,公允价值变动损益充当了其业绩良好的润滑剂。

  (综合新华社等)

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