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调控楼市另一种思路:扩大契税税率

2010年08月31日 03:30 来源: 上海证券报 【字体:

  为了抑制房价过快增长,政府加大了对房地产市场的调控力度,出台了一系列相关政策措施,其中包括在房地产开发与交易中转移土地、房屋权属征收差别化契税。目前的做法,一是各地对购买非普通住宅按法定3%至5%的税率征收契税,比如北京、上海等地为3%,山西、江苏等地为4%;二是对于购买普通住宅、经济适用房按法定税率减半征收;三是对个人首次购买90平方米以下的普通住房统一按1%税率征收;四是对棚户区改造安置住房等保障性住房实行减免税优惠政策。这种差别化的契税政策实施的效果非常明显,低收入者受益尤其大。但受法定税率的限制,契税对调节收入分配、抑制投机炒房行为的作用有待进一步加强。

  我国现行税制涉及房地产的税收,共有10多个税种,涵盖了房地产开发、销售、转让和保有等各个环节,其中,契税在整个房地产税收链中处于入口和出口两端的位置上,对房地产其他税种具有把手作用。在房地产开发企业取得土地使用权时,以出让和转让方式取得土地使用权,首先要交纳契税;在销售房屋和二手房交易办理产权证书时,最后一个环节也是契税。加上契税是在房地产交易环节中对承受方征收的,实行差别化政策以及“先税后证”的征管办法,这些特点使契税在对房地产市场的调控上具有先天的优势,可以成为名副其实的“内在稳定器”,在调控房地产市场中发挥积极作用。当房地产业快速发展,房地产交易更为活跃,政府需要加大调控力度时,契税的地位和作用越加凸显。

  从保障民生和维护经济稳定的角度看,房地产市场调控政策的重点在于合理抑制住房的投资品功能,让住房回归“民生性”和消费品功能。这需要充分发挥税收的调节功能和资金积累的功能。相对于财产所得税和房产税,契税不仅操作简单方便,而且通过提高税率及其差别化,可以有效引导住房合理消费,抑制房地产投机、调节收入分配、积累更多的资金发展保障性住房。因此,笔者认为,可以考虑适当扩大契税的税率,例如,可以适当提升高档商品房开发与转移的契税税率;使契税与营业税相衔接,扩大对购买投资性住房和消费性住房(以5年期为区分标准)征收的契税税率差别;大幅减免低收入者购房及改造安置住房等保障性住房的契税税率等。

  鉴于契税在房地产税收体系中的特殊地位及其“先税后证”的征管办法,应该还可以在房地产市场管理中扮演重要角色。由于房地产开发周期长、环节多、销售(预售)情况复杂、存量房信息难以全面准确掌握,因此对房地产市场的管理难度很大。契税“先税后证”制度,可以说是房地产税收控管的总开关,若遵循房地产税收管理的规律,形成以契税为把手,对房地产各税种进行有效控管的税收管理机制,应能有利于加强和完善对房地产市场的管理。同时,契税征收过程中提供的信息,也为房地产市场的管理和调控提供了参考和决策的依据。相对于其他税种和管理手段,从契税管理中获取的房地产相关信息较为全面而又准确,这有助于政府加强对房地产市场的监测、分析,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控和管理措施的预见性、针对性和有效性。就此而言,契税的征收过程,不仅仅是对房地产相关税种的管理过程,而且是对整个房地产市场的管理过程。

  从实践来看,若要进一步强化契税在调节收入分配、增加地方财政收入、调控房地产市场等方面的作用,还需在一些具体环节上有相应的改革与完善。比如,提升契税的立法层次,将现行的契税暂行条例上升为契税法,以适应我国房地产市场不断发展的需要,将契税打造成为房地产税收中的主要税种,并使其成为地方税收体系中的一个主体税种。同时,落实契税“先税后证”制度,也需要更高的法律层面来规范,以提高纳税人的遵从度和相关部门的配合程度。此外,还需要进一步完善计税价格核定,在全国范围内建立统一的契税申报信息网络、标准化的契税申报程序和契税信息数据库,为加强房地产市场的管理和调控提供技术支持,以有效避免纳税人过低申报房地产成交价格等问题。

  (作者系同济大学经济与管理学院副教授及其硕士研究生)

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