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业绩壮胆 开发商欲重演“捂房惜售”

2010年10月14日 01:36 来源: 上海证券报 【字体:

  国庆长假之前,房地产市场调控再度加码。9月29日,多部委联手颁布“新五条”;10月7日,上海楼市调控细则“沪12条”赶在国庆假期的最后一天落地。被称为“史上最严厉”的新一轮房地产调控风暴接连袭来,开发商、投资客、买房者,几股楼市重要的参与势力不约而同地以同一种姿态应对新政——观望。

  虽然今年楼市经历着一轮又一轮的调控,但不少房企也不断创造着销售业绩新高。有业内分析人士表示,再次加码的调控政策给楼市释放了强烈的“降温”信号,包括提高首付比例、限购、差别化信贷政策都将进一步抑制投资性购房。但由于不少房企资金比较充裕,应对调控更有底气,房价下调的空间有限。

  开发商:靓丽三季报出炉 欲再次捂房惜售

  8、9月份市场回暖让万科、龙湖地产、SOHO中国、富力地产、世茂房地产、上海复地等上市房企在“9·29新政”前收获颇丰。万科10日晚发布公告显示,9月销售额达142.1亿,再创历史新高,同比增160.1%;龙湖地产9月份实现合同销售金额36.9亿元,环比增长42%,1—9月已完成全年目标76%;世茂房地产9月销售额达35.19亿,环比增30.3%;富力地产9月销售36.3亿,环比增19%;首创置业9月签约14亿,环比增32%。此外,万科、SOHO中国、上海复地、龙湖地产等企业前三季度的销售额均超过了2009年全年。

  对于后市,万科董秘谭华杰表示,新的调控政策出台后,预计未来一段时期,成交速度放缓难以避免。SOHO中国董事局主席潘石屹也表示,从上半年上市公司财务指标来看,负债率普遍偏高,平均比2009年高出20%。新一轮调控政策出台,尤其按揭政策对市场的影响立竿见影;“房产税”犹如悬在头上随时会落下的一把利剑,因此他认为,下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。

  尽管开发商对后市不敢过于乐观,但业内人士认为,由于不少房企资金比较充裕,房价下调的空间有限。

  “我们不着急卖,手上土地不多,滚动开发的资金回笼需求并不迫切。再说内环内项目就这么几个,慢慢卖压力也不大。”一家港资开发企业内部人士向记者表示。这家开发企业目前在上海有两个在售新盘,均位于内环内。其中,长宁项目趁着8、9月份的楼市回暖已回笼了不少资金,而新一批房源由于售价高于3万元/平方米而迟迟未拿到预售许可证;另外一个位于闸北内环内的项目虽早已达到预售标准,也因为售价预计将高于4万元/平方米而迟迟未被获准上市。

  该人士向记者透露,公司并没有调低项目售价的意图。“新政表示对于高价楼盘要重点进行增值税的清查,开发商们也在观望。像星河湾,外环外楼盘都卖出了内环内的价格,我们也在观察政策将怎么执行,再制订应对措施。”该人士表示。

  这位港资开发企业内部人士的言论代表了目前不少开发商的心态,在市场买气旺盛之时能顺利出货当然最好,一旦遭遇颓势也并不着急,守着项目慢慢卖,毕竟好地段的项目就那么几个。“遇到政策先观望,坚决不当出头鸟”成为这些开发商们的普遍心声。

  除了上述开发商由于拿不到预售许可证而被迫延迟推盘之外,还有大量开发商主动推迟上市日期。搜房网数据监控中心统计数据显示,愈来愈严厉的政策打压使众多开发商延迟开盘计划,在房产税尚未出台、后续政策执行力尚不明朗的情况下,更多开发商也选择保守的短期观望。业内人士期待的2010年“金九银十”推盘高峰或将推迟至11、12月,年底或将迎来楼市开盘量的井喷。

  投资客:欲长期持有物业 新政下不进不退

  投资客作为房地产市场上一股特殊的力量,向来不容小觑。以温州投资客为代表,这部分买家对政策极为敏感,市场渐热之时,投资客便开始蠢蠢欲动;一旦遇到政策调控,投资客立刻销声匿迹。投资客的动向,甚至已成为测评楼市冷暖的“温度计”。

  几年前,“炒房团”似乎可以跟“温州人”画上等号。而近两年,福建投资客逐渐成为房产投资市场的主力军。上海中原松江新城分行经理王博向记者透露,9月份,该区域二手房成交较为活跃,投资客频频出手。据分行的客户类型调查看,9月份投资客占到总客户的20%—30%,其中福建投资客占到总投资客的30%左右。

  “但是10月7日上海细则出台后,投资客瞬间消失。”王博告诉记者。例如10月4日该分行业务员接待了一个来自福建的投资客,她看中了该区域一套别墅;10月5日这名投资客带着自己的妹妹再来看房,她妹妹也看中了该小区的别墅,决定也购买一套与姐姐比邻而居,于是姐妹俩商量10月10日来签订合同。然而当业务员在10号联系她们时,姐妹俩都表示最近楼市新政出台,想看看未来的市场反应再做决定。

  新江湾城是上海一个知名豪宅楼盘,福建投资客一买就是十几套;虹口创智坊,一个福建人家族也是一买一二十套…… “福建人以做钢材生意的居多,跟温州人一样,一个人做生意成功了,会带动起整个家族。买房子也喜欢扎堆买,常常一个家族的资金聚拢在一起,投资某一个楼盘。”身为福建人的中国房地产信息系统分析师薛建雄告诉记者。2005年房地产热之前,全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽,这些年福建民间资本聚集起来的能量逐渐释放到房地产投资市场,自然不容小觑。

  身为上海福建商会副会长单位的汉宇地产董事总经理施宏叡告诉记者,福建投资客与温州投资客不同,他们的特点是喜欢长期持有物业,而不像温州投资客,喜欢快进快出。“福建投资客一般都是生意上赚了钱,用来购买房产,若不是生意遇到问题急需资金周转,是不会轻易卖房的。不像温州投资客,很多依赖银行贷款或民间集资投资房产,一旦市场遇到调控,割肉急抛的情况比较多。”施宏叡说。

  在新一轮调控政策出台的风暴眼上,对政策极为敏感的投资客们也迅速做出反应。施宏叡告诉记者,就他接触到的投资客来看,目前大多已停止入货,但也不急于出货,而是陷入观望。经过多年市场起伏的历练,目前市场上的投资客大多资金实力雄厚、心态稳定,因此一遇到调控就降价急抛的情况也越来越少见了。

  购房者:置业成本提高 购买意愿明显降低

  “楼市调控,让我们这些首次置业者买房越来越难了!”参加工作已快2年的杨宇对记者叹道。2008年杨宇研究生毕业后进入上海一家知名报社从事记者行业,收入在同学中已算不错。今年已经26岁的她与男友打算购买婚房在上海安家,并已在各大中介淘房近半年。家里的支援加上杨宇这近两年的积蓄,总共大概30万元,按照首付两成计算,大概可以买一套总价150万元的房子。

  杨宇告诉记者,今年4月份调控政策出台让她极为兴奋,等着房价松动后出手买房。“没想到房价越调越高,8、9月份我是眼见着市场步步回暖。”杨宇说,从8月份开始,她看中的每一套房子都至少有2、3个买家抢,只要稍一犹豫房子就没了。

  到了9月底,新一轮调控政策出台,让杨宇既喜又悲。喜的是,调控政策加码,让杨宇这种盼着房价下调的购房者又看到了希望;悲的是,作为调控政策的其中一项,信贷政策再度收紧,要求首付比例一律不得低于三成,让杨宇这样的首次置业者购房门槛更高了。

  凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜告诉记者,此次新政出台前购买90平方米以下普通住宅的首次置业者,如属于优质客户范畴仍可以按照首付两成来操作,而如今无论普通或非普通住宅,首次购房也必须首付三成。“这对于不少积蓄有限的首次置业者来说,安家成本无疑更高。”赵炜表示。

  汉宇地产旗下门店甚至出现了因暂缓买房而推迟婚期的案例。张先生与女友原本已看好顾村板块的“公园壹品”一套80多平米的两房作为今年年底结婚的婚房,并打算国庆后就签订买卖合同。但国庆前后出台的一系列政策使他们取消了购房计划,甚至因此连婚期都推迟了。市场观望情绪之严重可见一斑。

  而越是资金有限的首次置业者,对房价下调的期望越是高,希望能用有限的首付买到更好的房子。汉宇地产市场部对旗下门店的调查显示,买方普遍存在观望情绪,不论是外围的新兴板块还是发展成熟板块,准购买者全部放慢了脚步。虽然各门店带看量没有减少,但购买意愿已明显降低。

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