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新政后北京楼市迅速降温 或遇最大规模退房潮

2010年10月14日 08:43 来源: 时代周报 【字体:

  由于一直都执行着严于“国十条”的地方版调控政策,北京的房地产市场在二次新政袭来时,显得相对镇静。

  即便如此,最低首付比例的提高等措施,还是对部分资金实力不足的购房者造成实质性影响;而由于国家层面对于宏观调控政策依旧从严的姿态,也使得房价下跌的预期重新出现,观望情绪回潮。包括国庆黄金周在内的十月上旬,成为北京楼市从全面回暖又重新归于平淡的分水岭。

  新政率先落地

  相比沪、深等城市,“9·29”新政的出台,对于北京而言,所造成的冲击相对较为平缓。

  4月17日“国十条”新政颁布,北京市十三个委办局出台了国内的首个地方版“国十条”细则—“京十二条”,被潘石屹等业内人士称为“迄今为止最严厉的调控政策”。其中,就包括“暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

  “限购”和“限贷”的行政指令,一时间在抑制房地产投资和投机需求方面立竿见影。而刚性需求也一度在房价下调的预期中暂时冻结。但等到8月,北京的楼市成交开始出现逆势反弹,9月更是出现价量齐升的局面,“金九”名副其实。

  9月29日晚,在二次新政发出之后,北京又成为第一时间将政策落地执行的样板城市。北京市地税局在9月30日即向各区县地税局发出紧急通知,要求各区县地税局以三部委发布的相关契税政策为准,全面实施全新的契税政策。根据北京市的落地新政,居民非首次购买普通住宅,契税将不再享受减免优惠,税率从原来的1.5%恢复到3%。

  与此同时,此前在部分商业银行已经执行的首次置业也需要三成首付的政策,在新政下达后,更是无一例外的“一刀切”统一执行。

  刚需受挫

  “在远洋新悦排中了一个号,但现在三成首付的新政,让首付成了问题,只能放弃了。”在“十一”刚刚开盘的远洋新悦业主论坛上,不约而同地出现了几条转让排号的信息。

  同样的弃购现象也出现在北京的其他楼盘。9月30日,万科长阳半岛的销售人员就一一通知此前拿到排号的近1200名客户,告知由于政策变化导致最低首付比例提高的情况。10月2日开盘当日,出现了一些空出的排号。

  “我们没有办法统计这些空号中,有多少客户是由于首付比例提高而放弃的。但的确有这样的情况存在。”北京万科有关负责人告诉时代周报记者,万科长阳半岛此前的几次开盘销售中,自住者的比例达到九成,他们向银行贷款的比例都是比较大的。“因此,此次首付比例由此前的两成提高至三成,的确具有比较大的波及面。”

  北京联达四方董事长杨少锋甚至称,史上最大规模的退房潮即将到来。“受到首付提高、外地人限制贷款、每个家庭限购一套住宅这几个政策的影响,大量在9月认购的客户,银行贷款的审批将变得异常严格。”

  在刚需主导的二手房市场上,首付比例提高所波及的市场面更广。北京中原地产向时代周报记者提供的研究报告显示,目前贷款购房在二手房及商品房中总占比为5-6成。其中首套房的占比为贷款人数中的70%,占整体购房人群比例为4成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付,按照一套房150万元计算,需要多支付15万-20万元的首付款。

  交易明显下挫

  “受‘十一’长假和‘9·29’五项措施的双重影响,北京房地产交易市场迅速降温,节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对时代周报记者表示。

  根据北京房地产交易管理网的数据,十月上旬的北京楼市,与九月份相比有所降温。

  除了经济适用房和限价房之外,商品住宅成交量从九月上旬的3219套,下降至十月上旬的2060套,下跌了36%。二手房方面,10月上旬二手房总成交量为1948套,相比9月上旬创造的新政后最高峰5322套,下降了63.4%。

  在整体归于平静的市场中,仍然有部分楼盘未受到新政的明显影响。例如,一些产权50年或40年的商务公寓,未受到住宅市场调控政策的波及,一直采用“首付50%、贷款十年还清”的政策,在“十一”期间人气甚旺。

  对于二次新政对市场所产生的影响,中国不动产研究中心在给时代周报记者提供的一份研究报告中指出,“‘9·29新政’在提高消费者购房成本的同时,更重要的是影响消费者对房价走势的预期,价格下降预期增强,短期内楼市将步入观望期。”

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