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三重大山压制刚需 十月买房难上加难

2010年10月15日 23:14 来源: 华夏时报 【字体:

  张南,庞大的“北漂”族的一员。按照她自己调侃的话来说:“2006年房价便宜的时候,我刚毕业不久;2009年终于攒够首付,却迎来房价飞涨;今年十一要买房,结果首付提高,又成了一梦黄粱。”

  9月29日到来的“二次调控”,不仅对非首次购房给予了更加严厉的限制,在契税方面取消了非家庭唯一住房的所有契税优惠政策;更第一次将首次购房人群也纳入了调控范围,要求对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上,各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。

  一时间,对于支付能力本来就薄弱的刚需购房者,首付、税费的提高,使得“买房难”问题再度涌现。业内专家普遍提出,购房消费尽量符合自身资金实力,对于不太迫切的购房需求,建议暂时采取观望策略。

  第一重大山:百万住房首付最少增10万

  对于张南,正是首付增加的10%,终结了她的国庆购房计划。她苦笑着告诉记者,原本看中了朝阳区某新房,总价约为100万。原本首付二成,现在首付三成,正好增加了10万。

  而如果购买同区域,同价位二手房,由于评估价低于实际成交价,首付甚至要接近五成。对此,张南觉得想都不敢想。

  中原地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉记者:“二次新政后,大部分银行对二手房不仅收紧了首套房的首付成数,评估值也明显降低,相比新政前的基本接近实际交易额,现在银行基本只能提供二手房实际交易值的八至九成。对于一套200万的房产,二手房首付最高甚至可以高于新房30万左右。”

  第二重大山:交易税费达到历史最高

  首付之外,本次调控又一次提高了交易环节税费,即对于非家庭唯一住房,无论面积是否小于140平米,契税均按照3%来征收。而在此前,对于140平米以下住房,即便非家庭唯一住房,依然可以享受1.5%的税费优惠。

  由此,对于购买不满5年的非首次购房情况,交易税费包括3%的契税、1%的个税以及5.5%的营业税,最高税负达到交易价格的9.5%。

  虽然契税新政主要影响的是改善性需求人群,但是对刚需同样会产生影响。据悉,当前北京各城区对于契税优惠的具体执行办法有差异。

  链家地产首席分析师张月告诉记者,当今新政执行过程中,核查计算单位一般都是以家庭为单位,但是各个区域具体核查细节稍有区别。西城、海淀、顺义核查过程不需要提供任何资料,仅需口头询问即可。而东城需要额外提供户口本。大兴除需提供户口本外,还须提供结婚证。而亦庄核查范围最大,需要提供户口本及购房人的家庭资料,进行双重核查。

  张月说,这就意味着,因结婚造成的“交叉户口”现象,很可能使得新婚夫妇在首次置业时,因户口停留在原家庭户籍档案中,而被要求按照二次购房进行纳税。

  第三重大山:抵押贷款被禁

  二轮新政同时规定,房产抵押款不能用于购房,这就堵住了新政前首付能力不足的客户,通常采用先全款支付,再补按揭的折中做法,寻求多一成贷款的可能。同时也杜绝了部分购房者为了避税而采取的先全款支付房款过户,再办理抵押贷款以避税的行为。

  伟嘉安捷企划总管吴昊告诉记者,按照最近要求,半年以内购房后申请补充按揭,均将按照2套房进行办理,首付五成,利率上浮1.1倍。

  此外,九九房搜索市场部负责人王伟伟分析表示,对于改善性需求人群,该政策也将产生了极大的遏制。

  王伟伟说,新政出台之前,可以抵小房换大房并用抵押贷款一次性付款,通过这种方式还能向业主争取1%左右的议价空间,总房款便可压低。二轮新政严厉打击以房产抵押款购房,抵小换大买房不再可行,只能卖小换大。而新政策中有关房产所得税部分又明确规定“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”,应缴纳的税金增加,丧失了全款买房的议价空间,显性的改善性购房面临重重阻力。

  目前,在北京使用公积金贷款是比较好的选择。吴昊表示:“当前公积金贷款的首付成数暂时没有上调,依然是两成。虽然北京地区公积金贷款最高额度目前是80万,AAA级客户可上浮30%,但是对于首次置业人群,本着房子够住即可的原则,对于总价偏低的房子,公积金贷款是一个非常不错的解决之道。”

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