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中国以房养老的三大障碍 未来房产未必这样值钱

2010年10月18日 08:49 来源: 京华时报 【字体:

  在独生子女政策下,不少中国年轻夫妇面临4位老人、一个孩子的“421”家庭结构,他们将承担较大的赡养老人的压力。为此,一些人将以房养老(中老年人将房产抵押给金融机构,取得稳定的年金收入,去世后房产归抵押权人)视为解决未来家庭养老问题的好办法。但据笔者观察,在中国推行以房养老,存在着三大障碍:

  首先,将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子,人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因,就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家,年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右,缓解了供求关系,房价反而比较便宜。因此,虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担,又能促进子女个人努力奋斗,但极少有中国父母愿意“自私”地将房产抵押出去。

  其次,中国的房产不是完全的产权,土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时,土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲,土地使用权期限到期后,可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面,城市房产最大的价值构成就是土地,真正的建筑成本反而是微不足道的,如果重缴土地出让金,金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少;另一方面,即使土地使用权期限可以延续,建筑的使用寿命却是有限的,未必能超过70年。或许是银行已考虑到了这些问题,所以目前银行所能接受的房贷,标的多是房龄较小的准新房,而不是早年建设的旧房。

  第三,未来房产未必像现在这样值钱。目前中老年人普遍拥有的房改房,是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市,增值上百倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰,1990年前后新生人口的持续下降,将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是,目前中国的房价,无论从房价收入比,还是从房价与租金收入比来看,都存在较大的泡沫。目前的中老年人在未来去世后,其房产巨大的增值都将从他们的第二代、第三代身上套现。巨大的房产增值在供大于求的情况下套现,无疑会使未来楼市价格面临较大的压力。

  虽然多数中老年人都无法实现以房养老,但仍可轻松实现套利:将大、中城市的房产出售,去中、小城市居住,就可在不降低生活质量的情况下,兑现大量的房产增值收益。但要实现这种套利,最难的就是观念的突破。

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