业主违反公约封闭阳台,物业公司能否作为原告起诉

2015-08-25 16:04:59 来源:金融界

  案例:“盛世花园”的业主刘先生觉得小区《业主公约》里“业主不能封闭阳台”的规定不合理,他想阳台要是不封闭的话,万一失窃怎么办呢?于是,刘先生在装修时安装了封闭式阳台。物业公司为此多次找到刘先生,说这是违反《业主公约》的行为,要求他拆除,但刘先生认为物业公司只是提供服务的,没有权力要求业主怎么做,再说小区里又不是只有他一家装了封闭式阳台。最近物业公司向刘先生发来《律师函》,信里说再不拆除的话将到法院起诉他,刘先生这可犯难了。

  解析:刘先生封闭阳台的行为违反了《业主公约》规定,应予以纠正。不过,物业公司是否能作为原告来起诉他却要视情况而定。

  业主与物业公司是通过《前期物业服务合同》(由开发商和物业公司签订)或《物业服务合同》(由业主委员会和物业公司签订)建立起来的合同关系。《前期物业服务合同》或《物业服务合同》是规定业主与物业公司关系的最重要的法律文件。而《业主公约》是由业主大会制定的规范业主对物业使用、维护、管理等业主的共同利益所作的书面约定,是规范业主关系的法律文件。

  如果刘先生封闭阳台只违反了《业主公约》而没有违反《前期物业服务合同》或《物业服务合同》,那么,刘先生就只能向其他业主承担违约责任而不应当向物业管理公司承担违约责任。这是因为合同法有一个相对性原理,通俗的说就是谁签订的合同谁就受到合同的约束,谁没有签订合同谁就不用受合同的约束,所以,刘先生违反的是规范业主关系的《业主公约》,他只应当向其他业主承担违约责任。在这种情况下,物业公司不能以原告的身份来起诉刘先生。

  但是,如果《业主公约》里授权物业公司可以对违反《业主公约》的业主提起诉讼的话,我认为物业公司可以基于这种授权而具备原告资格。因为《业主公约》的这个规定可以被认为是全体业主将本该由全体业主利益的代表――业主委员会――行使的诉讼权利授予物业公司来行使,且由于《业主公约》对全体业主都有约束力,因而即使刘先生不同意该条的规定,这一条款仍然是有法律效力。

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