小区停车场产权和停车费的归属探讨

2015-09-07 17:23:07 来源:金融界

  小区停车场、车位的产权及收益归谁所有?

  根据《物权法》第七十四条的规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。以及第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。即在没有其它证据证明停车场、车位产权的明确归属的情况下,根据谁建设、谁所有、谁受益的原则,规划内的停车场、车位的产权属于开发商所有,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  无论你是不是业主,把车停在小区里,你都是要交费的,而收取停车费的一方,通常是物业管理公司——这好像是天经地义的事。但是,物业管理公司真的有收停车费资格吗?这笔收益应当归谁呢?就市民最近投诉的这些问题,记者日前展开了调查采访。

  小区业主质疑——

  凭什么管理处收停车费?

  家住福田某小区的叶先生向本报投诉说,因为工作的关系,他经常很晚回家,找停车位变成痛苦的事情。他的小区属于开发比较早的小区,所以没有专门的停车位,车辆大部分都停在路边的空地上小区停车越来越难。叶先生说,每个月他都交了停车费,却找不到停车位,管理处不是白收他的钱吗?他并且一直怀疑管理处是否有资格收取停车费,停车的地方又不是管理处的,是全体业主所有的公共地带,怎么收益却是管理处的呢?

  家住罗湖区的刘小姐对小区停车费收取也提出了异议。她向本报投诉,业主在买房时已按房价交了公摊面积款项,每月又缴纳了管理费,因此,无论是停车的“地方”还是停车时的“管理”,业主都已交了钱,如果管理处再收取停车费,等于重复收费。

  刘小姐算了一笔账,吓了一跳:深圳到上月为止的汽车保有量达140万辆,而根据目前深圳小区停车费的收费标准,地面每月110元,地下车库每月250元,简单一算,深圳每年停车费的收益竟是一笔几十亿元的巨大数字。这笔巨大的收益绝大部分都归了管理处,这合理合法吗?

  记者实地采访——

  管理费不够 用停车费填?

  记者来到叶先生投诉的小区,这是一个建成十多年的小区,有1000多户,分多层和高层两部分,高层有地下车库,多层没有专门的停车场地,车辆多停在小区的路边或其他空地上。记者在小区公告里的物业公司“财务收支情况报表”上看到,今年第三季度,管理处列出的停车费收入为280005元(7至9月),累计为1032905元(1至9月);而支出一栏里,停车场第三季度的支出为11923元(7至9月),累计为37082元(1至9月)。

  叶先生说,先不评价这里面的数字是否有水分,即使按照管理处给出的数字,小区三个季度的停车费收入就达到100多万元,而支出仅为3万多元,连个零头都不到。那么,这100多万元去了哪里呢?

  管理处对此解释,这是一个老小区,管理费非常低,每平方米0.35元,根本不够开支。所以,停车费都补充到了保安开支、员工工资等里面去了。叶先生对此说法表示异议根据2007年出台的新的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》,多层最低的物业管理费每平方米达到0.6元,所以,管理处所说的0.35元/平方米根本是假话,物业管理费的收费标准,是政府部门制定出台的,早已包括了保安费、员工工资等。

  记者又来到刘小姐所在的小区,这是一个不到两年的高层小区,全为地下停车,管理费为每平方米3.5元。记者从其财务报表上看到,管理处三个季度停车费收入为170多万元,而支出为5万多元。对此,管理处解释,地下停车库开发商已移交给他们,所以停车费的收益应当归管理公司,这是毫无疑问的。

  维权专家观点——

  产权决定停车费归属

  就小区停车费的收益问题,房产维权人士对记者说,停车费归谁,首先要看停车场地的产权归谁,产权归谁,那么收益也就应当归谁。那么如何鉴别深圳小区停车场产权归属?邹家健说,首先查土地归属;其次查报建规划;再次查竣工登记。

  邹家健认为,叶先生所在小区的停车位显然属于小区公共配套设施,其产权归全体业主所有,那么停车费也应当是归全体业主所有;而刘小姐所在小区的地下停车库,据他了解,深圳地下停车库是不计容积率的,也就是说,属于小区的公共配套设施,应当归全体业主共有,出租的收益也应当属于全体业主。

  广东恒通程律师事务所合伙人、深圳十大辩护律师徐飙认为,根据《物权法》,独立投资建设的车位、车库,可“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”占用小区“业主共有的道路或者其他场地”的停车位,属于业主共有,那么收益也应当归全体业主共有。

  独特案例

  景洲大厦:

  停车费业主每年提留30万

  据记者了解,深圳目前绝大部分小区的停车费,均由物业公司收取支配。不过,福田区的景洲大厦是一个特例。景洲大厦有442户,160个左右地下停车位,加上地面临时停车位,约200个,每月停车费的收费标准为250元。从2003年11月1日开始,业主委员会与物业管理公司以合同的方式,明确了停车费的收益及分配。

  邹家健说,他们委托物业公司按“包干制”的方式,代为出租小区里的停车场,经双方约定,业主委员会每年提留停车场收入30万元,建立景洲大厦业主基金,为今后更换电梯、主体大修积累储备资金,大厦业主基金按业主大会的决定使用。邹家健介绍说,从2003年到现在,他们业主基金账户上已达180万元,这些钱,存在银行,分文未动。

  记者在合同书上看到,景洲大厦业主委员会提留后的停车场收入,用于补贴景洲大厦物业管理费差额和交由物业公司用于停车场设备、场地维修、监控设施维护等项目支出。

  据了解,深圳目前有3个小区复制了景洲大厦的做法,业主委员会与物业公司明确约定,小区停车场属小区业主共有,收益归全体业主。

  市国土资源和房产管理局:

  停车费所属至今仍有争议

  记者采访了深圳市国土资源和房产管理局的有关人士。他说,小区停车场收入所属至今都是一个有争议的话题。根据有关法规,一个基本的原则就是:谁的物业谁受益。目前的小区停车场主要有地下停车场、开发商卖给企业经营的停车场、占用小区公共通道的收费停车场3种,具体到这3种情况,就要看停车场的业主是谁,如果占用小区公摊面积作为停车场,那收益就应该归业主所有。而地下停车场比较复杂,没有规定产权属谁,那么就要根据合同的约定来定。

  他说,停车费的收益并非表面上看到的全由物业公司支配,事实上除了必要的成本和纳税外,其余部分主要补充专项维修资金等。同时他认为,景洲大厦的做法是一个特例,根据有关法律,业主委员会不能从事经营行为,没有推广价值。


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