张宏伟:静安和闸北合并对于楼市影响

2015-09-09 17:39:46 来源:腾讯

  静安和闸北并区传言终于成真!今日,静安和闸北并区成立新的静安区。那么,静安和闸北并区对于楼市影响如何?同策咨询研究部总监张宏伟从住宅市场、商办市场逐一解读。

  张宏伟:静安和闸北并区对于楼市影响

  1、并区后对于住宅市场

  原静安区本来宅地稀缺,多年来一直很少供应,即使有旧城改造项目,也步履维艰,因此,新建项目的供应量跟不上市场需求的节奏,原静安区住宅市场发展受限,区域市场势必会走向高端,于是,原静安区住宅市场的标签就是市中心高端物业;而原闸北区多年来品质未能提升至中高端,直到方兴“地王”之后,区域地价攀升,房价也攀升,从地王之前的每平方米4万均价到之后的今年的6万均价,新建项目品质有所提升,但整体上并没有摆脱区域品质低下的印象。

  从原闸北区土地市场来看,虽然供地同样稀少,但近两年有土地放量,并且土地供应量比原静安可塑性强,加上近期“地王”项目及周边商业配套的逐步完善,正在改变原闸北中低端居住区的现状,并区后,原静安区和闸北区成立新的静安区,新静安区房地产市场将统筹发展,区域品质虽然短期内有差距,但是今后有缩小的可能性。这也就意味着,随着区域配套的不断完善,随着土地价格的 攀升,随着并区后两区市场趋同化,原闸北房价因为“并区”有可能会进一步上涨,进一步向原静安区看齐。

  2、并区后对于商办市场

  从原静安区来看,已经形成静安寺、南京西路、长寿路三个商圈,区域内商业、办公氛围相对成熟,但是新的商圈的形成已经很难。一是区域范围本来就小,不宜形成过多商圈,否则,区域商圈之间也会形成同质竞争,不利于协调发展;二是,区域内拆迁难度较大,新的商圈形成也需要大量成片的土地供应。

  从原闸北来看,目前还说的过去的有大宁商圈、不夜城商圈,但商圈品质尚不如原静安的静安寺和南京西路。从原闸北来看,商圈仍然有提升的空间。原因有三:一是闸北商圈周边仍然有土地供应,包括近期不夜城商圈出让的上海火车站北广场地块,包括大宁商圈周边也有新的土地供应;二是,并区后,两个区域成立新的静安区,土地资源可以协同发展,商圈定位与发展、资源配置也更加具有协同性,至此,原静安区对于商圈的运营经验完全可以复制给原闸北,这样,原闸北区域商圈品质和氛围势必会有所提升;三是,大宁商圈已经有一定的基础,在此基础上,政府政策支持、原静安经验传授与并区后开发商集聚开发的效应会发挥出来,至此,大宁商圈的氛围有可能会进一步提升,市场价值会进一步凸显。

  3、土地市场的影响

  从土地市场来看,并区后,原静安仍然无土地供应,但是原闸北仍然有土地供应,开发商还会继续积极关注这个区域市场,这个区域内“地王”还会频出,土地价格出现面粉向面包看齐的现象还会重演。至此,地价进一步推升房价上涨,市场会因此出现价格“泡沫”。因此,虽然并区有短期利好,但是开发商拿地仍然需谨慎,否则极有可能陷入市场风险。

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