上海等一线城市土地市场依然活跃 "金九银十"备货足

2015-09-18 10:46:00 来源:新闻报

  9月16日,青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯住宅地块经过几十轮激烈竞拍,被旭辉建工联合体以26.16亿元拿下,楼板价为22122元/平,溢价率115%。该地块自9月7日挂牌以来共有35家房企领取了申请表,最终参与竞拍的房企有16家,分别为国贸、红星、保利、卓越、东原、金地、龙湖、新城、旭辉+建工、碧桂园、中锐、葛洲坝(行情600068,咨询)、中海、中骏、同济、万科。

  同一天,宝山大场镇地块和青浦淀山湖大道北侧地价也以超100%的溢价率出让,保利地产(行情600048,咨询)和首创分别杀出重围拿下。可见,9月上海首场宅地竞拍,已经拉开了土地市场“金九银十”的抢地序幕。

  日前,国家统计局发布了前8月的宏观经济数据,最关注的房地产数据方面,房地产开发投资增速继续下滑,前八月仅为3.5%,比前7月减少了0.8个百分点;新开工面积同比下降16.8%,降幅与1-7月份持平。对于房地产投资增速数据继续下滑,根据国家统计局解释,有两方面原因:一是整体城市库存较多,特别是一些三、四线城市去库存化压力较大,消化周期较长;二是投资意愿下滑,房地产开发企业土地购置面积持续大幅下降所致。不过,国家统计局还是表示乐观,认为由于销售较好,新开工持平,目前的开发投资增速应该是低点。

  房地产市场好不好,首先要先看土地。虽然全国房地产投资增速数据继续下滑,发出“筑底”信号,但北上广深等一线城市表现依然活跃。这一方面是由于今年房企策略普遍由高周转转向,不愿意继续为“去库存”所累,在策略上更倾向于在一二线城市拿地,另一方面,上半年一线城市楼市率先回暖,较好的销售情况,也触动了部分开发商重新关注土地市场,即便没有在上半年“抄底”,以“高买高卖”姿态杀入土地市场的房企,至少也是在追逐有潜力价值的“筹码”。

  8月土地市场表现企稳

  8月上海土地市场表现企稳,最引人瞩目的地块成交为阳光城(行情000671,咨询)以17.3亿元总价摘得平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊)地块,溢价率达59.6%,楼板价49236元/平方米。上海中原研究咨询部高级经理表示,杨浦滨江板块基础建设改善相对缓慢,房价相对其它滨江尚属于价格洼地,房企高价拿地信心高于开发压力。该地块撇除保障房和配套设置,实际可售面积楼板价超过5.4 万元/平方米,未来项目单价恐怕将超过8 万元/平方米。

  “每年的7、8月是土地市场成交淡季,9月则是成交旺季。”业内人士表示,“从拿地企业情况来看,标杆房企依然保持较大的投资力度。在CRIC监测的300城7、8月出让的土地中,一线城市成交金额占27%,二线城市占57%,三四线城市仅占16%。城市间土地热度的分化越来越明显,一线城市北、上、广、深的地块始终是房企追捧的对象; 二线城市中,南京、苏州、杭州、厦门等城市更为热门。这个势头肯定在9、10月将更为明显。”

  土地市场“金九银十”备货足

  据上海土地市场网站公告显示,9月将有9幅居住用地地块开拍,对于上海土地日渐缩量的供应来说,这是开发商储备土地不可多得的好时机。其中,中环一带的土地再度成为关注的焦点。此次吸引13家开发商竞拍的宝山大场镇祁连社区121601单元B3-03地块,东至祁连山(行情600720,咨询)路,南至B3-04地块,西至规划二路,北至塘祁路,地块出让面积60249.8平方米,起始总价为18.075亿元,目前板块内住宅价格在3万元/平方米。随着周边南大地区环境的改善以及未来轨道15号线开工建设给大场板块注入了新活力,在当前板块价格处于相对洼地的情况下必定会引发更多房企关注,在竞拍前已被外界预测,地价突破2万元/平方米没有悬念,最终保利地产逆袭招商成功摘得该地,以41亿元宝山大场,地块溢价率107.22%,楼板价22314元/平方米。此外,杨浦区新江湾城推出的N091104单元C1-02(D7)地块也备受关注,东至江湾城路,南至殷高路规划公共绿地,西至淞沪路公共绿地,北至国泓路清波路,出让面积131998.10平方米。

  受房地产发展不平衡和规划定位影响下,郊区宅土地吸引力不一。前期曾一度火热,在2013年底拍出溢价高达400%的南汇临港板块因产业和人口导入缓慢,加之至市中心交通十分不便,关注度已逐渐衰退;嘉定区近年来房地产发展较快,伴随11号线开通后对后市利好逐步减弱,不过由于区域自住性强,纯宅地块仍会吸引部分房企的目光;青浦区因大虹桥概念,加之低容积率土地会受到相对更多房企眼球,此番,旭辉建工联合体以溢价率115%拿下该地块,态度之坚决,似乎对于青浦赵巷的定位有了全新的解读。不过,旭辉人士在拿下该地块后的第一时间声明耐人寻味:“旭辉一贯秉承理性、审慎拿地的投资策略,我们与建工的合作方式仍在进一步沟通商榷之中。”

  一级市场推地意愿再度强烈

  同策咨询研究部分析师许之静指出:“一线城市宅地供不应求严重,以上海为例,上海今年住宅用地供应量仅为400 万-600 万平米,若剔除保障性住房用地,商品住宅用地则更是少之又少,因此,宅地溢价率将持续走高,即使是外郊环和郊环外区域地块。”

  事实上,土地一级市场近期也频频向在上海拿地心切的房企抛出橄榄枝。在日前举行2015奉贤·南桥新城土地资源推介会上,公布了即将陆续推出的30幅经营性出让地块,其位置极具竞争力,多位于轨交5号线延伸段、S4高速匝道口以及“上海之鱼”等重点城市规划项目旁,引发了众多开发商的兴趣。

  据了解,轨交5号线奉贤段现已全面开工,沪杭公路高架桥桩基工程施工过半,预计年底桩基施工完成,明年即可进行高架承台与架梁的施工,并于2016年底实现全线贯通;“上海之鱼”是南桥新城的点睛之笔,主体工程“金海湖”已初步建成,环湖大道正在施工;同时,一些城市公共服务设施布局于此,城市展示馆、大剧院、博物馆等相继在碧波荡漾的水岸边完成选址,并正在加紧进行建筑方案的编制。至此,奉贤南桥新城以其区位、交通以及生态生活生产的协同发展,正在成为上海南部地区、杭州外北岸的核心新城,看重绝对利润的房企,显然已经看到了未来的价值前景。

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