70城市房价8月同比涨1.7% 时隔1年首次转升 困境犹存

2015-09-21 10:28:11 来源:21经济报道

  作为楼市的风向标,一线城市虽然价格在稳步的上涨,但进入8月后,成交量出现了明显的降温,传统的销售旺季,“金九”行情仍待观察。在限购的次第取消,房贷的成本降至历史最低的背景下,楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。时隔一年,70个城市房价同比首次由降转升。

  9月18日,国家统计局发布的数据显示,8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自2014年9月份以来首次转正了。

  记者注意到,房价上涨逐渐从一线城市蔓延到了二线城市,此前曾步入深度调整的杭州、宁波等城市的房价开始上涨。

  楼市在历经1年多的调整后,出现了多个积极的信号,但记者在采访房企、机构分析师、金融机构等多方人士却发现,房地产调整亦出现了新的困境。

  一方面是楼市、地市分化的形势进一步加剧;另一方面是以支持自住和改善需求为主的稳住房政策已经接连释放,三四线城市需求不济,一二线城市前期需求过度透支,后期增长乏力。

  作为楼市风向标的一线城市,虽然价格在稳步的上涨,但进入8月后,成交量出现了明显的降温,传统的销售旺季,“金九”行情仍待观察。房地产复苏直接关乎地方财政和宏观经济,下一步提振房地产拿地和开工数据的关键,需要进一步去库存和巩固当前的销售水平。

  巩固当前的销售成果、加速三四线城市楼市去库存,或为年底楼市政策的主要方向。

  在限购次第取消,房贷成本降至历史最低的背景下,楼市下一步持续增长的空间和动力何在。无疑是影响未来地产形势和调控的一大难题。

  三四线城市难题

  朱震是湖南某地级市的开发商,在该市的核心区域拿到了2000平米临河的住宅用地。2014年初,该项目便遇到资金问题,一度停工。

  “从银行、信托、基金、P2P,甚至一度过桥找高利贷。该想的都想了,下个月如果再融不到钱,项目就要被收回,之前投入的几千万也将全部打水漂。”朱震对记者毫不避讳自己的现状,也直言压力很大。

  近1个月来,朱震在北京跑资金,很多金融机构见是湖南一个不起眼地级市的物业,就自动的屏蔽。

  实际上,过去的9个月内,央行的五次降息,逐步降低了企业融资成本,让朱震不明白的是,现在流动性不断的释放,企业融资成本一降再降,资本方仍然瞧不上三四线的项目。

  资本方规避三四线城市物业的原因,或许是看到其庞大的住宅存量,以及人口流出之后短期难复苏的住房需求。

  以辽宁为例,9月5日,辽宁省政府出台包括放宽住房公积金贷款、部分存量的商品房纳入安置、减少土地供应等在内的7条楼市新政,以稳定楼市。

  如果算上此前出台的“辽9条”和“辽5条”,这已经是辽宁省第三轮楼市政策。

  “连续出稳地产政策的核心,是为加速消化辽宁当地的高库存。”沈阳市房地产开发研究会秘书长齐锡晶介绍,省会城市沈阳1-6月销售面积同比下降38.3%,商品房销售额同比下降29.8%。

  和辽宁一样,吉林也于9月16日通过收购存量商品房为安置房、鼓励合理的购房贷款等为楼市注入信心,这是吉林年内第二次出台房地产新政。

  “以辽宁、吉林为代表的地区,目前面临人口流出,房地产市场持续萎缩,无需求支撑,去库存难度不小。”业内专家分析看来,降低门槛,鼓励合理的购房需求只能短期稳定楼市,长期来看,需要类似城镇化和人口导入,带来持续的刚需购买力。城镇化和人口导入并非一时之策,在购买需求和购买力有限的背景下,再强劲的拉动消费的政策,效果并不明显。

  楼市剧烈分化

  朱震的融资难题并非个例,其背后是剧烈分化的供需关系和楼市的现状。

  虽然统计局数据显示,前8个月楼市销售数据出现回升,但很大程度上来自于一二线重点城市销售的拉动。

  多个机构分析师大致的判断是:一二线城市在二季度全面的回暖;三四线城市仍在去库存、防止楼市系统性风险的过程中。

  根据国家统计局发布的8月份70个大中城市房价数据,一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大。相比之下,二线城市房价同比涨跌互现,三线城市同比仍然全部下降。

  业内统计数据显示,一线城市出清周期已回落至14.4 个月,土地消化时间仅 1.5 年,二线城市出清周期 21.6 个月,土地消化时间 3.3 年。但与一二线的城市相比,三四线城市市场总体状况并未得到较大改观,出清周期仍高达 47.8 个月,土地消化时间依然超5年。

  从一系列支持自住和改善性住房需求的政策来看,今年的楼市主题是稳定住房消费。

  8月份CPI同比上涨2.0%,而1年期存款利率降至1.75%,意味着我国进入了负利率时期。与此同时,在存贷款利率及公积金贷款利率全面下调后,目前房贷成本已降至历史的最低。

  值得注意的是,记者采访多个房企、分析师、金融机构获悉,2014年底以来的一系列政策,带来的资金和需求似乎只利好一二线重点城市。

  为此,中国房地产学会副会长陈国强表示,和城镇化阶段一致,中国房地产正经历“马太效应”,即大城市在汲取小城市的购买力和政策利好,强者更强,弱者更弱。

  全国的资本和购买力的涌入,引发一线城市楼市的火爆。而省会城市高房价一定程度上依靠四周城市的购买力支撑,四周地级市的价格又依靠再下一层县镇的购买力支撑。因为不断外流,购买力逐级衰减。

  陈国强认为,这并非好事,需要引起决策层的注意,否则,三四线城市的楼市问题难解,与此同时,一线城市的楼市风险将越推越高。


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