直击9月购房:低总价房源成交集中 刚需再成市场主导

2015-09-25 14:36:40 来源:新民报

  相比高端产品上半年的高曝光度,今年刚需产品略显“低调”。而自8月开始,直至9月,随着低总价房源的集中成交,刚需又被视为市场主导。

  有数据显示,9月以来(截至9月20日),总价在250万元以下的楼盘成交量占比为54%,超过半数。

  事实上,即使是在高端“火爆”的市场环境之下,刚需成交也对楼市起着“稳定剂”的作用。

  据金融界房产数据中心监测显示,今年4月以来,截至9月17日,总价在150万元-250万元的新房成交了16963套,约占总成交量的28%。而总价在150万元以下的房源成交占比为25%,即总价在250万元以下的房子成交占比为53%。“这类房源的需求较为旺盛,相较改善、高端房源,供求关系较为稳定,在当前市场,这类房源多位于外环外。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦指出。

  有数据显示,总价在150万元-250万元间的房源成交区域往北集中在嘉定主城区、安亭汽车城板块,往南以南桥新城板块为主,而大虹桥辐射区内成交集中在松江泗泾板块,浦东新区这类房源成交则多位于惠南板块。

  值得注意的是,有少数中外环间的住宅房源总价也在250万元以内,且多位于宝山。如经纬城市绿洲家园就因其地理位置和较低的总价,屡屡热销。

  而在接下来的楼市“热点”时段,低总价房源仍然会有表现。截至9月15日,9月全市商品住宅供应面积为75.95万平方米。分析人士认为,近日房企推盘增多,同时又主推小户型产品以加速项目去化,今年“金九”行情板上钉钉。

  ■热点板块聚焦

  泗泾板块 名企抢驻

  泗泾板块今年成交量上涨明显,据上海中原地产研究咨询部数据监测显示,截至9月17日,泗泾板块商品住宅成交量为33.6万平方米,同比增加了118.2%。

  卢文曦认为,该板块成交量激增主要是由于供应大量增多,数据显示今年以来泗泾板块商品住宅供应量为32万平方米,而去年才供应了4.5万平方米。

  近两年来,泗泾板块吸引了众多品牌房企入驻,例如保利、金地、绿地、建发等。笔者从上海市规划和国土资源管理局网站获悉,泗泾板块近日推出了松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块,该地块为纯宅地,将于10月10日进入竞价环节,截至9月21日,已有17家企业领取了申请书。

  某品牌房企代表就直言看好该地块,他表示,泗泾板块周边的九亭区域内开发接近饱和,泗泾将承接这部分外溢的需求。

  泗泾板块内某楼盘的售楼员告诉笔者:“目前区域内以低总价房源为主,主力购房者为在轨交9号线沿线的漕河泾和徐汇工作的白领,多看中品牌和交通两大因素。”

  分析人士指出:“品牌开发商对于选址经过大量的前期调查,而产品打造上也更有经验,因此,对于预算有限的购房者,在选房时多考虑品牌房企开发的楼盘也不失为明智的做法。”

  例如板块内的保利翡丽公馆,就以其性价比及品牌实力取胜,自开盘以来便一度热销。

  此外,卢文曦指出,今年以来泗泾板块的成交均价较为稳定,当前为25554元/平方米,板块内交通主要依赖轨交9号线。相对其他外环板块,泗泾的房价较低,例如南翔、顾村板块目前成交均价分别为26835元/平方米、26575元/平方米。而随着品牌房企对区域内产品的深耕和周边商业配套的不断完善,有业内人士认为,该板块改善型属性或增加。

  南桥新城 领跑区域

  谈到奉贤,还是会有较多人有“远郊”、“交通不便”等认知。目前,在需求方面,奉贤房产以刚需为主,价格处于“洼地”。

  分析数据显示,截至9月21日,今年全市新房均价为31253元/平方米,邻近奉贤的闵行区为37314元/平方米,而奉贤的均价则为19220元/平方米。

  业内人士指出,今年奉贤的房价有望上升,而其中,南桥新城板块将引领该区域。

  相关数据监测显示,2012年以来,南桥新城板块的商品住宅成交均价由1.5万元/平方米,上涨至2.3万元/平方米(截至2015年9月17日)。

  分析人士指出,从奉贤各个板块来看,南桥新城板块的涨幅较高。即便如此,目前的均价相对全市而言还较低。付伟分析认为,虽然同是新城,但是相比松江新城、嘉定新城等多个新城而言,南桥新城启动的脚步略晚些,因此在配套和交通上较为欠缺。

  据媒体报道,今年已经有7个功能性项目包括城市展示馆、区域老年大学、区第二福利院等,在奉贤南桥新城启动。另外,轨交5号线奉贤段预计2016年底实现全线贯通。

  卢文曦指出,当前南桥新城板块的购房主力为当地居民,未来随着交通短板的补足,将引入更多其他区域的购房者。

  “最近来南桥新城买房的市区工作人员增多了,多为30岁左右的年轻人,或是60岁以上的老年人。”奉贤二手房中介小张告诉笔者。事实上,今年以来该板块的成交量已经有所上涨,数据显示,南桥新城板块今年以来成交了28.3万平方米,同比增加了105.1%。

  惠南板块 性价比惹眼

  纵观迪士尼辐射的川沙、周康、惠南板块,惠南板块的均价最低。

  据上海中原地产研究咨询部数据监测显示,截至9月20日,川沙板块商品住宅均价为2.7万元/平方米,周康板块为3.1万元/平方米,惠南板块为1.9万元/平方米。

  卢文曦分析认为,从地理位置而言,周康是原南汇距离市中心最近的地方,川沙隶属于原来的浦东,并且,川沙板块发展时间较早,区域内轨交较早开通,因此价格也较高。而在产品结构方面,惠南目前产品比较单一,以刚需供应为主,川沙、周康板块则以刚需、改善产品为主。

  业内人士指出,对于刚需购房者而言,若要在浦东选房,惠南属于性价比较高的板块。

  上周,在惠南某楼盘的售楼处,笔者看到有近十组客户前来咨询,而现场的售楼员也较忙,案场咨询电话颇多。“9月本来就是销售旺季,今年更忙,来看房的购房者很多是看中了价格。”现场售楼员表示,轨交16号线和迪士尼给区域价值带来提升,较多购房者也觉得未来区域房价有可能再上涨,所以纷纷赶在迪士尼开园前来买房。

  板块内的浦东颐景园项目,自入市以来便一度热销,近期该项目加推的产品也受到购房者青睐。另外,同区域内的宝业华庭项目也多次登上热销排行榜。

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