全国楼市住宅库存连降2月 土地市场两极分化

2015-10-21 16:45:10 来源:一财网

  楼市330新政之后至今已有半年,房地产市场的销售和开发投资表现如何引人关注。

  住宅库存连续2个月下调

  19日,国家统计局发布的数据显示,1-9月份,商品房销售面积82908万平方米,同比增长7.5%,增速比1-8月份提高0.3个百分点。其中,住宅销售面积增长8.2%。商品房销售额56745亿元,增长15.3%,增速与1-8月份持平。

  9月末,商品房待售面积66510万平方米,比8月末增加186万平方米。其中,住宅待售面积减少387万平方米,办公楼待售面积减少71万平方米,商业营业用房待售面积增加483万平方米。

  专家表示,从商品房销售的格局看,总体上延续此前的市场预判,增幅继续扩大,这和房企积极去库存、各类政策宽松效应积极释放有很大的关系。到了第四季度,销售业绩继续扩大的可能性依然很大,尤其是二线城市的交易可能能够带动全国市场的继续复苏。

  严跃进说,从商品房待售面积的走势看,住宅待售面积继续下滑,这说明潜在的供应面临不足的风险。所以后续积极补库存的定义是准确无误的,否则容易带动房价的继续上涨。

  中原地产首席市场分析师张大伟分析,从统计局公布的70城房价来看,房价环比增长的城市数量正在逐月递增。按照这样的趋势,四季度70大中城市中,大部分一二线房价回暖复苏。整体上看住宅市场库存压力缓解,但商业地产库存压力依然非常大,风险明显分化。

  不过,尽管销售持续回暖,但在房地产开发投资和土地购置方面仍持续下滑的态势。1-9月份,全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1-8月份回落0.9个百分点。其中,住宅投资47505亿元,增长1.7%,增速回落0.6个百分点。

  “这基本上延续了增幅速度持续放缓的态势,但并不需要太过于担忧。”严跃进说,一方面是三四线城市土地出让今年比较缓慢,所以牵制了投资数据的上升。另一方面是部分城市和房企依然是在去库存,所以投资方面相对冷淡。

  他认为,后续依然需要保持乐观的心态,一方面是个位数的增长水平恰是新常态模式下的基本特征,另一方面是部分城市的新开工节奏已经开始加快,这能够有效遏制此类数据的继续下滑。此外,由于去年基数较低的影响,今年四季度该数据会有企稳甚至反弹的可能。

  土地市场两极分化

  与投资下滑相伴的是土地购置的下降。数据显示,前三季度,房地产开发企业土地购置面积15890万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-8月份扩大1.7个百分点;土地成交价款4916亿元,下降27.5%,降幅扩大2.9个百分点。

  “近期全国土地市场之所以没有预期的好,关键在于三四线城市拖后腿。”严跃进说,实际上一二线城市总体表现不错,部分城市的高溢价率现象依然很突出。所以后续不妨对于此类数据进行一二线和三四线城市的分类分析,只有这样才能真正释放积极的信号。

  国土资源部中国土地勘测规划院发布2015年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,2015年第三季度全国住宅地价为5421元/平方米,同比上升3.41%,较上一季度上升0.7%,这是2014年一季度以来住宅地价首次加快增速。

  这其中在部分一二线城市,土地市场十分火爆。例如,在二线城市福州,10月9日的一场土地拍卖会上出让的加洋巷地块楼面价定格在22584元/m2,总价为33.4亿元,成为福州“史上最贵商住地”。

  而自7月份起,福州土地市场就骤然进入加速状态,在不到四个月的时间里,土地市场完成了近5年来都罕见的多项纪录——连续的高溢价地出让,连续创下涉住地块楼面价新高,以及连续的市中心地块出让,堪称“超速模式”。

  前述国土资源部中国土地勘测规划院的监测报告分析指出,整体来看,政策组合效应显化,三季度楼市延续了分化、回暖的态势,传导效应促使供需紧张热点城市的土地市场升温,北京、上海、厦门等多个热点城市在三季度有高价宗地成交,但供过于求的二三线城市土地市场尚无明显改观。

  也就是说,在地价节节上扬的同时,土地出让金却在下滑。这也说明,在三四线出现明显过剩后,各大开发商进一步将资金集中到一二线核心城市争夺,而绝大多数三四线土地则鲜少有人问津。

  张大伟分析,分城市来看,一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市楼市资金面明显好转,房价已经全面上涨。三四线因为库存绝对值过高,即使信贷刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

  张大伟说,在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化,外需低迷使得出口增长乏力,拉动经济的另外两驾马车投资和消费将发挥更大的动力。而房地产市场无论是对投资还是对消费增长贡献占比都不容忽视,因此住房消费仍将受到政策的全面鼓励。

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