国外为何少有封闭小区?土地私有制起作用 

1评论 2016-02-25 11:04:10 来源:京报 江丰电子凭什么能涨15倍

  城市笔记

  要推倒封闭式小区的围墙,既要推倒业主忐忑的心墙,更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。

  《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,作为中央城市工作会议的配套文件,《意见》勾画了“十三五”乃至未来一段时间中国城市发展的具体“路线图”。

  其中最受关注的是推广街区制。《意见》提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。另外要树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。

  消息一经发布,引发热烈讨论,各路专家从不同角度来表达自己的观点,由于涉及对私有权益的保障,最高法院也快速地回应了如何制定规则保障业主权益。作为一名城市研究者,我更愿意从城市规划的视角来谈谈此事。

  封闭式小区是大院式规划的翻版

  中国的城市规划和建设受前苏联影响颇深,封闭式小区不过是新中国成立后大院式规划的翻版。以北京为例,1949年解放后,大批革命成功者打下了江山,从天南海北聚集到了北京,大批的办公楼、住宅楼在北京拔地而起,前苏联不仅影响了中国的意识形态,影响了城市的建筑风貌,还影响了城市的规模和尺度。一个大院占地动辄数十上百公顷,形成了一个个的独立王国。

  时间追溯到改革开放以后,大规模的土地出让加剧了大体量封闭式小区的建设。许多城市动辄数十平方公里的土地挂牌出让,对地方政府而言,可以快速的收入大量的土地出让金,开发商可以降低成本规划私密的小区空间。这在土地私有化的西方,是不可思议的。中国一个小区通常占地达12-20公顷,内含2000-3000户;而美国的封闭式社区平均只有291户,其中有一半只有150户或更少。

  从农耕社会发展到现在的社会主义初级阶段,中国仍然是一个围墙社会:绵亘万里的长城、城池上的城墙、单位机关里的院墙、各种小区里的围墙……与美国人持枪自保相比,筑高围墙似乎更为明智。大体量的土地出让,加上大项目的风起云涌,中国大地上的各色大马路、大广场、大社区、大循环,规模过大的院落把城市割裂开来,形成一个个封闭的单元,成为阻碍城市微循环的巨无霸。

  某种意义而言,封闭式小区华丽变身为街区制小区,似乎是对原有的错误规划理念的改弦更张。《意见》也强调小区道路公共化的主要目的还是在于集约利用土地,优化城市道路布局,最终指向在于治堵和防堵。

  要推行街区制,要改变土地出让模式

  如何推倒小区最高的围墙呢?我们不妨来看看国外是如何做的。

  街区制是西方国家通常采用的城市规划建设方式,实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。与中国的封闭式小区最主要的区别,在于规模、体量和多样性上。

  从规模和体量看,西方国家土地私有制,无论是政府征收还是开发商购买,都需要花费大量的时间成本和收购成本,根本无法进行动辄容纳数万人口的小区建设,基本都是顺应既有的道路格局进行小体量的社区建设。从谷歌地图上看城市的肌理,西方城市大多区块小、道路细而密,中国城市则是大型项目大型建筑此起彼伏。要推行街区制,首先要从土地出让模式做出改变,改大体量大规模的土地出让模式为小体量的土地出让模式,在道路修建、绿化、市政设施方面政府应该承担更多的公共责任。

  街区制的第二个特点,是简·雅各布斯一再强调的城市的多样性。即街区既要提供居住,又要有丰富的商业配套和休闲配套。将住宅与外部世界全面打通,形成一个没有围墙的开放式社会。要实现这样的多样性,中国需要破除的瓶颈是土地性质的混合使用。拥有40万人的巨无霸小区天通苑,容纳了类似于国外一个中等城市的人口规模,居住在以小区理念规划设计的社区中,功能单一,以居住为主,要有些娱乐购物休闲,破墙开店,何等艰难?恐怕阻力最大的就来自于国土部门和住建部门。

  要在封闭式小区打通一条道路并不难,难的是规划理念的改变,以及权益保护规则的完善。要推倒封闭式小区的围墙,既要推倒业主忐忑的心墙,更要推倒城市规划和建设者们的理念之墙。

  如果,这一切都能不断完善,我无比期待围墙推倒后的多彩世界。

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