维权拒缴物业费为啥总败诉? 案例分析

1评论 2016-02-26 14:28:01 来源:优房客 江丰电子凭什么能涨15倍

  日前,杭州萧山法院公布数据显示,去年一年该法院受理了1092起物业服务纠纷案,在结案的1088起中,99.45%都是业主因拖欠物业费被物业起诉。业主们的抗辩理由也大多是物业服务不到位。但在萧山法院近3年结案的两千多起物业纠纷案中,业主绝对胜诉不到5件,事实上,在这些胜诉案件中大多是因为物业主张已经超过诉讼时效。

  物业服务质量低,就不缴纳物业费。很多人都会觉得合情合理,但为何得不到法院的支持呢?

  案例1拒缴理由 房子漏水墙面开裂

  新房就有质量问题的确让人很头疼。2005年3月,王先生买了一套新房,2008年7月,搬进新家,不久后,家里不是漏水就是墙面开裂。打那时起,王先生就再也没交过物业费,“房子质量不过关,物业没有修好,就别想拿物业费。”王先生认为,物业从小区房屋交付时就开始为小区提供服务,现在自己的房子存在质量问题,物业也没有及时帮助解决问题,不交物业服务费合情合理。

  多年不交物业费,去年,物业公司无奈将王先生告上法庭,并要求王先生支付从2008年7月到2012年12月间欠下的5200元物业费。法院最终判物业公司胜诉,王先生应缴纳的物业费一分也不能少。

  法官解读业主败诉原因

  “对于房屋质量问题,业主应当依据有关法律规定和商品房买卖合同的约定,向开发商主张维权。”法官解释,从法律上讲,物业公司与开发商是两个独立的民事主体,物业与全体业主签的是物业服务关系的合同,物业无需对房屋的质量负责,业主不能因房屋质量问题而把对开发商的不满转嫁到物业身上,并以此为由拒交物业服务费。

  案例2拒缴理由:

  停在小区内的

  摩托车失窃

  业主童先生不交物业费的理由是自己的财物曾失窃。2010年11月,童先生停在小区的一辆摩托车被盗,童先生找到物业,要求物业赔偿自己的损失,“车子被偷前我们就签下物业服务合同,现在车被偷了,你们不赔钱,我就不交物业费。”童先生认为,物业应对业主的财产负责,如果物业不赔损失,那么就有权不缴纳物业费。

  在随后的3年里,童先生就没有缴纳过一分物业费。物业公司多次催讨未果,最终将童先生告上法庭,童先生被判应当支付3年3518元物业费用。

  法官解读业主败诉原因

  业主财物被盗,物业方也有可能存在过失,业主不交物业费为何仍败诉?

  法官认为,如果物业确实存在监管不当的过失,童先生的行为还是得不到法律的支持,童先生主张的是摩托车被盗相关损失,属于财产损害赔偿纠纷,可以另案向物业公司提起诉讼。而物业服务合同针对整个小区的全体业主,个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见。所以法院仅会对物业服务费进行裁判。“不同的法律责任关系需要分别对待,业主不能因为主张一项合法权益而破坏了另一项合同义务。”法官提醒。

  案例3拒缴理由

  违章建筑没拆除

  物业“无能”

  小区乱搭乱建屡禁不止,有时候,行事规规矩矩的业主心里有了想法,“为什么物业不来管,交了物业费,物业就应该把小区管理好啊。”张先生是某小区的业主,2007年入住该小区后,他都按时缴纳物业服务费。

  “后来小区一楼的违章搭建越来越多,我们楼下的业主也搭了个阳光房。”张先生说,他曾多次向物业反映,但违章搭建的阳光房还是没有拆除,从2009年1月份开始,他便以物业公司不作为、管理不善为由,拒交物业服务费。

  到2012年末,张先生共欠下8600元物业费。双方对簿公堂后,张先生败诉了,法院认定物业公司已经尽到了管理义务。

  法官解读业主败诉原因

  “物业公司的管理职权有限,本身没有任何行政强制权。”法官说,法院在调查过程中发现,张先生向物业反映小区存在乱搭乱建现象后,物业已经向一楼住户提出制止要求,并及时上报给有关行政部门,“小区存在违章行为并不意味着物业没有尽到管理义务,更不能因此而拒交物业费。”

  法·院·建·议

  社区或业委会设

  物业纠纷调解委员会

  在另一起物业服务纠纷案中,判决结果也是业主应补缴欠下的物业费。“物业费我会补缴,但物业的服务质量必须提高。”得知自己败诉,业主姚女士表示服从法院的判决,但对物业的不满之情没有丝毫削减,“房屋漏水,小区治安不到位、小区乱停车,这些问题都没有得到解决。”

  “发现物业存在管理失职的行为,业主如果走极端很可能适得其反。”法官说,目前物业纠纷案件中业主在补缴物业费时往往还要缴纳大量滞纳金,当滞纳金总额超过诉讼标的的30%,虽然法院会酌情减少滞纳金额,但纠纷得不到解决,业主的损失会越来越多。如果业主觉得物业存在管理失职,应当走别的途径维权,而不是拖欠物业费。业主委员会、社区、街道,都可以帮助业主解决物业服务纠纷。

  但事实上,很多业主都会遇上维权难的问题,因为业主作为个体,不能以原告的身份起诉物业。

  法院建议,社区或者业委会设立专业的物业纠纷调解委员会。“事实上,在法院结案的诸多案件中,以调解、撤诉方式结案的占大部分,超过7成的诉讼都能通过调解形式结案,如果建立一个矛盾疏散机制,大部分纠纷都能避免对簿公堂。同时,如果设立物业纠纷调解委员会,不仅可以帮助业主维权,还可以对物业管理起到监督作用。”

  法官认为,在业主权益受到侵害时,纠纷调解委员会应该站出来调解,如果立法进一步确立业委会具有诉讼权能力,对于物业的监督力度则会大大加强。

  物业应自律

  服务需规范

  在法院受理的物业服务纠纷中,有相当一部分是由开发商遗留问题引发,而物业公司往往是开发商的关联企业,甚至是子公司,“物业在处理业主与开发商之间的纠纷时,很多时候不仅没有起到缓冲作用,有的反而阻止了业主维权。”法官提到,物业袒护开发商往往会影响物业纠纷的解决效率,从而恶化纠纷,追求经济利益的同时还需基本的行业自律。物业企业受托开展物业服务事宜,代表且维护全体业主的权益,但如果出现只收费不服务,收支账目不公开透明等功能错位行为,同样会激化矛盾。


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关键词阅读:物业纠纷,物业费

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