蔡照明:房价真的爆涨? 你一恐慌你就输了

1评论 2016-03-14 13:40:58 来源:中国地产 股市惊现“黑科技”

  毫无疑问,从去年开始的深圳,今年初的上海,领衔的一线城市房价疯涨已成事实。进而带动二线城市苏州、南京、武汉,以及一些三线城市的房市上涨。不管这波行情是大是小,是长是短,这都是一次财富再分配的难得机会,置身这片土地,机会不可不抓。如何抓?要从如何理解入手。

  从1999年涉足房地产领域,我逢人就劝买房,一直劝到2010年左右,我身边的亲戚朋友同学都买了很多房,我当时的一个司机兼助理,初中毕业,家里也没钱,但听我的,从倒腾房号开始,现在在深圳的房子加起来也有5000万了。我记得2002年吧,有一次来北京位于望京的亲戚家,路过一个叫慧谷阳光的楼盘,我进去交了3000元的定金,然后拿着这张定金单当礼物送我一个亲戚。我说不是给你3000元,而是给你一个创富的门道;她当时觉得很烫手,纠结了一个月后给退了。后来发现她当大学老师一年的收入也没有房价这一个月涨得多。从此之后,就坚决地听我的,买房,买的甚至超过了我;买到什么程度?一两套已经没有意义了,她曾停职回老家搞了一条街的商铺,这样过了地产的黄金十年后,前几年又回学校,做一个安静的教授了。这几年,大家再也看不到我写文或鼓励身边人买房了,因为我开始看不懂了。去年北京市政府搬迁通州前,我发文鼓噪过一次,那是这5年来唯一的一次(记忆中应该没有了)。今天,面对全国性的房市爆涨(实际不是全国的,见图1),我依然做不出买还是不买这样的判断,每天在亲戚买房中都有不少的人带着急切的心情来问我“买,还是不买?”,我只能说:我也不知道

  在不知道中,我沉默了5年,但这次舆论如此汹涌,我觉得虽然做不了最终的直接判断,但还是有些实话可以和你们说一些,有些发现可以和你们一起分享,进而分析下。

  这里面有三个问题,我是可以讲清楚的:

  一是,如何理解这次一线城市房价暴涨?

  二是,房价飞涨和去库存的中央经济政策有很大关系,如何从购房者角度理解这个去库存?

  三是,当前弥漫的恐慌性是如何形成的,我们有必要恐慌吗?

  你一恐慌,你就输了!

  在地产的销售市场上存在一个秘密又重大的规律,就是制造恐慌,只有把消费者搞恐慌了,才会掏钱买房。所以你到地产公司买房时,都是告诉你,这套房型只有最后的两套了,不买没了;或者是这批还有一套,马上要涨价。恐慌吗?心动了吗?卖房最有效的手段就是要制造恐慌,没有也要制造出来。比如房子是一下开发好几栋的,但推出时分成小批次,几十套一小批一小批地推,这样就制造了稀缺,稀缺的的目的就是制造恐慌。

  这是从个案,从社会大环境上也是这样,因为媒体、中介都是从卖房者这里收钱的,都会配合这样的舆论制造。所以有了房价飞涨的消息,岂能不抓住?一定是会被渲染到极致,放大到每个售楼处、媒体专版,直到影响到每个购房者的内心。

  这次的渲染还有新闻规律的作用,未必完全是合谋。众所周知,狗咬人不是新闻,人咬狗才是新闻。在地产市场一片黯淡的时候,说暗淡不是新闻,偶尔抓住个房价飞涨的个案才是好新闻。同样在房价飞涨的时候,能抓到个冷清的现场才是好新闻。所以在地产世道不好的这几年,突然有些市场变好,媒体会抓住大做新闻。当然除了媒体规律,也还有媒体利益,合着地产商炒作,所以终于把舆论搞得沸沸扬扬,给人的印象是,各地楼市爆涨再不下手,就机会没了。什么连夜排队、日光盘、拥挤的过户大厅,其实都有制造出来的嫌疑。现在互联网这么发达了,在手机发个号就行了,如果不会,用亲戚买房也有这个发号功能,干嘛还要大家来连夜排队折腾人?!所以看新闻时,如果能去除掉新闻的额外放大效应,会更接近正常,少些恐慌。

  但问题是,你正常了,大家不正常,你的正常也不对。因为非理性的市场也是机会,你也会错失一波行情,一次难得的投资机会。

  (插个小例子,是我亲身经历。去年互联网+,地产行业流行电商,我发现这些模式都是错的,或者说是假的,我到处说,写文,说这样不行那样不行,但最后发现最傻的是我!我说对了,事实证明我说的对了,今年这些电商差不多都黄了,但是人家这样假的也干了一年了,赚到钱了。他们把钱赚到了,不干了,留下我这个对的在这生气,因为假的把这个行业的名声给搞坏了,让真的背上了行业不好的包袱)。所以我说,(有点拗口,但要认真领会),虽然我不看好地产的长期,但也不劝大家不买房;虽然明知道房价会涨,也不会劝大家赶快进入。

  为什么?知其然已经不够,我们还要知其所以然,这样才能看得更透彻些。

  首先说这轮房价飞涨的原因。

  原因很多,有的是初始原因,有的是启动后的推动放大原因,有的是次要的附属原因。

  深圳楼市启动有三句话一个原因:中央委员来当市委书记点燃城市希望,加之自贸区落地,和直辖市的假想;都是一个原因:大家对城市预期的看好。这个预期一形成,深圳楼市必涨。内在的推动放大的原因是,一个是深圳土地确实少,可短期推出来的房源不多,类似于小盘股;像成都、广州这样的大盘股,你炒炒看看?第二是深圳有大量的闻风而动的,这些年培养起来的炒楼人群,他们极其敏感,会抓住机会,能快速发动。从供的方面来看,是有限的,从求的方面来看,短期内十倍放大,所以短时间供不应求,暴涨是必然。

  北京的上涨道理也是很确定的。排除区位、经济、人口各个原因,我认为北京上涨的主动力是地价支撑并推动的。因为前面几个原因一直都有,为何前几年房价还低迷?从时间轴上可以明确看到我说的主动力发力的过程。原因也找到了,再次佐证。由于房地产上市公司或规模公司在二三线城市布局的大面积失败,公司还要继续开,怎么办?只好把资金重点投向了市场没有变坏的北京这样的一线城市,你看长期盘踞在三四线的恒大都来北京了。大家都来了,来了就要米下锅——土地。于是扎堆抢地,恒大连经适房地都抢,这样地价能不高吗?地价高,老百姓(行情603883,买入)的理解,地产商不是傻子,未来房价肯定要高,赶快买。所以这轮地产公司的战略转移,支撑并被推高了北京的房价。就是说北京等一线城市的市场大涨是以三四线的不好作为垫背的。

  那么今年上海等地,除了有一线城市地产公司扎堆,地价推动房价的原因外,还叠加了今年的经济形势和经济政策。

  经济形势是货币贬值,大家手里有钱的恐慌,急着找出处;经济政策是政府启动去库存的政策,给了诸如降息、降准、降首付,包括取消限购等等利好。

  正像我们看到这次制造舆论恐慌的机理、流程一样;如果我们再看清去库存的背后,以及对推动房价的机理这一点,我们就会从表面再多了一个现象背后的判断,认知的底盘更稳定,少了一些急躁和恐慌。

  如何理解去库存?

  我是从消费者的角度来说。

  从广州这次的文件可以看出,各地是有明确的去库存任务的,已经上升到政府工作重点来确保,或者说提到了政治的高度。这里面可以从两个方面来解读,一个是这些房子一定要卖掉,会给利好促使大家买;另一方面是说明政府太需要大家买房了。一个一直讲不靠地产的政府,突然180度地来依靠买房,说明我们的经济实在不行了,不依靠地产不行了。这个道理大家懂吗?

  懂了这个道理,还有个另外的道理,我要深入浅出地讲。

  那就是经济太差,房价大卖大涨的经济学基础其实是没有的,是政策人为制造出来的。

  但既然给了这个政策,给了我们这个买房的机会,我们要不要急着抓住?

  这道题,深圳人会以切身的经历明白,北京人几年后也会明白。

  当年深圳关内和关外房价两重天,就是今天的北京房价和大北京房价的区别。关外的地产商都期待撤关,想象就像一道大坝拦住水一样,一旦撤了这个关,炸掉水坝,水就会流到关外,关外房价肯定大涨。但事实并不如此。这里的事实是,当时并没有炸掉大坝时的水流放出来,两边一样平的情形。大家想象的关外地产在那一刻大涨的情况并没出现。为什么?因为这个是长期现象,就是说关被取消是长期的,所以消费者不会去恐慌,去抢房子。其实我用的这个水坝模型还是对的,因为大坝被炸,一下子水流八荒,所以关外的水不可能像水库里的水一样高,但也会涨,至于现在也涨起来,那是整个经济大环境和城市环境的改善。倒是没有当年一条滨海大道联通南山带来的水涨效应,这个相当于是修了一条水渠。

  说这个例子是想说,如果这次政策的放开没有窗口期,那就还是一个水坝被炸的感觉,不可能导致短期的上涨,所以没必要恐慌。而窗口期谁来定?肯定是经济情况,这个我估计大家心里一定有数。我预计今年的GDP增长是完成6.4%,不信打赌。为何这么确定?因为去年我预测对了,这个数字的制定原则我摸到了,就是“没完成,又沾边”,体现的理念是正视困难,又不失去信心。

  现在把我的这个水坝和水渠原理应用一下到京津冀一体化,也可以有点指导作用。

  因为京津冀这个概念也是长期的,所以靠这个概念来短期炒作也是不对的,相反,个别地方,如果是某种具体交通的修建,比如地铁修到了,这个相当于是引流渠的作用,买这里的房子会更靠谱。

  所以是水坝被炸,还是修了引流渠,得到水的多少程度完全不同,这是两种判断模型。希望大家记住作为参考。去年我和某著名教授观点分歧,我也是依据这个原理的扩展,当时我号召大家去通州买房,对标的是深圳当年的福田,他号召去固安,大北京,对标的是深圳关外。

  最后我想说的是,这是一波行情,确实是个机会,但我依然不知道你该不该下手,买还是卖。

  可以明确给你说的话是这两句:

  宏观看,不要恐慌;微观看,投资需短平快的手法,自住的赶快下手。因为住带来的是生活质量的改善等等,算的是另一本账,找机会再说。


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关键词阅读:房地产,房价

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