万科发布2015年报:历史上最好的一年 

1评论 2016-03-14 14:36:46 来源:北京晚报 江丰电子凭什么能涨15倍

  万科今日公布2015年年度报告。2015年,万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率,都创造了行业有史以来的新纪录。

  由于结算滞后于销售,2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元,同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元,同比增长15.1%;收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入,已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级,世界五百强名单将在阔别十年后,再一次出现专业住宅企业的身影。

  但很快,可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以“城市配套服务商”为转型方向,经过一年的努力,新业务终于在2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务,实现了从0到1的突破。而万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目,包括非住宅项目,合同面积在一年内增长了一倍多。

  这可能是万科历史上最好的一年。不仅传统业务再上巅峰,新业务也初步有成;不仅房子卖得好,营销费用率还实现了大幅下降。更令人惊喜的是,在土地市场出现明显过热、地王频出的情况下,万科不仅买到了足够的土地,而且没有一块是“面粉贵过面包”的高价地。

  万科同日公布了2015年度分红派息预案,将提交股东大会审议。2015年,万科在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升,每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息,现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

  传统业务稳健增长,拿地理性“不当地王”

  2015年,万科房地产项目的结算面积为1704.6万平米,同比增长35.4%,结算收入人民币1902.1亿元,同比增长32.5%。同期,万科还有1840.9万平米的已售未结资源,合同金额合计约2150.5亿元,较2014年末分别增长了10.2%和10.5%。万科传统业务继续保持着良好的增长。由于2015年结算的很多都是2014年市场调整期内卖出的房子,万科的这一业绩应该超出了之前市场的普遍预期。

  万科在年报中表示:万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),住宅成交面积明显回升,新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外,全国其他地区依然面临较大的去库存压力。而万科早就确立了在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略。这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会,2015年销售金额增长20.7%。万科总裁郁亮认为:“公司对房地产白银时代(楼盘资料 图库) 的判断被证明是正确的,聚焦白银时代重点市场的战略,保证了万科主营业务的稳健增长”。

  2015年,各类城市房屋及土地市场进一步分化。对开发商来说,这是喜忧参半也进退维谷的一年。三四线城市地价便宜,但房屋市场仍在去库存,不敢买太多的地;一二线城市房屋市场回暖,但土地市场竞争激烈,地价大幅上涨,个别城市地王频出,不买地则可能被挤出市场,买地则可能面对巨大投资风险。但万科在2015年似乎并未受此困扰,不仅买到了足够的地,不仅主要在一二线城市买地,而且价格也非常合理。全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平米,相当于全年销售面积的106%;全口径地价款1090亿元,约占全年销售金额的41.7%。

  万科高级副总裁谭华杰表示:“在土地市场冷热不均,局部城市土地市场明显过热的不利情况下,万科不仅买到了基本足够的土地,而且严控拿地成本,重点关注存量土地市场的机会。2015年没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目”。

  万科2015年在项目发展上的成功,与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目,如果投资失败,跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎,同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会,包括二手地、合作开发,甚至是购买烂尾楼、在建工程。2015年项目发展的成功,反映出万科团队在压力之下,这方面的能力有了进一步的显著提升。

  “有质量的增长”

  跟投制度对万科经营质量的提升,不仅表现在买地这一个方面。据万科透露,实行跟投制度后,其项目开盘认购率增长4个百分点,开盘周期缩短近5个月,首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时,尽管2015年万科销售金额大幅增长,但总营销费用不升反降,营销费用率大幅降低。2015年,万科全年的销售费用为41.4亿元,占销售金额的比例为1.58%,较2014年下降0.52个百分点。

  管理费用方面,尽管表面上看,万科2015年管理费用占销售金额比例为1.81%,与2014年持平,但实际上,万科2015年在新业务方面投入了大量人力,必然产生相应的管理费用,但这些业务并不能在当年马上体现大量的销售收入。因此如果只看传统业务的话,万科的管理费用率也必然出现了明显的下降。

  在财务费用方面,万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债,30亿元中期票据,利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末,万科有息负债中,低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

  费用管理能力的提升,带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋,但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%,较2014年上升了0.23个百分点。

  万科也保持了现金流的稳健和资产负债表的平衡。2015年,万科再次实现了销售回款率超90%,实现经营性现金流净流入160.5亿元。万科2015年净负债率(有息负债减去货币资金除以净资产)为19.3%,继续保持在行业较低水平。

  毫无疑问,经营的质量首先是产品和服务的质量。郁亮认为:“万科对传统住宅业务的定位是三好住宅,好房子,好服务,好社区,因此管理团队的效益,不能仅仅是财务数字,最终还是要体现在让客户满意这一出发点上。”万科在2015年继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。客户满意度在三个维度上都得到了提升。

  2015年,万科完成绿色建筑面积1406.5万平米,同比增长60%。在2015年开工面积中,工业化应用比例达到81%。在工业化助力下,工程质量得到进一步提高。新开工的主流产品中,预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%,完成了之间设定的三年目标。

  郁亮表示:“客户满意最后都会体现在品牌价值上,这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任,万科依然追求的是有质量的增长”。

  “城市配套服务商”的看点:物流地产和物业服务

  万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展和突破。年报显示,万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司,在当年就实现了从0到1的突破。开展了项目获取、开发建设和资产管理的全流程业务。截至2015年底,万科已进驻、拟进驻22个城市,已获取、拟获取项目29个,总建筑面积达300万平方米。这一规模,已经进入了物流地产行业的前几名。

  万科物流地产以“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”为发展战略,在万科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍挂市场,二手项目收购等多种渠道。通过战略合作,并购等多种方式,实现了快速发展,初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。万科遍布全国的经营团队为物流地产业务开拓提供了良好的基础,而万科的集团集中采购资源,也保证了开工、建设的质量和速度。万科表示,“已经与电商、高端制造、现代批发零售、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系。”,“万科将继续探索在资管、配套、产业链上下游等环节为客户提供价值,增强客户黏性”。

  而在物业服务方面,万科物业今年最大的亮点在于主动拓展了377个非万科开发的住宅项目,一年之内合同面积翻了一倍有余。2015年,万科物业服务实现主营业务收入29.7亿元,同比增长49.4%。物业服务营业利润率17.4%,较2014年上升4.1个百分点。物业服务覆盖国内64个大中城市,合同管理面积达2.1亿平方米,同比增长107.8%。

  谭华杰表示:“物业服务一直是万科品牌的重要组成部分,万科的三好住宅里面,好服务和好社区都跟万科物业的努力不可分。而客户需求也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家政、房屋托管、租售乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。。”万科的主动拓展,正是因为看好物业服务这一城市生活的“入口”型市场的未来发展。

  物流地产和物业服务,作为万科“城市配套服务商”转型战略中两个较为明确的业务板块,正逐渐浮出水面。

  国际化和金融化留下巨大想象空间

  2015年,万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底,万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中,海外项目贡献销售面积2.8万平米,贡献销售收入28.8亿元。2015年,万科在纽约新增3个项目,在香港新增1个项目,在伦敦新增2组项目。

  万科认为,其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式,将国外成熟的产品和服务带回国内,同时打通国内外客户资源,树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时,公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段,与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

  2015年,万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITS(爱基,净值,资讯成为国内首只公募REITs,相关金融产品的推出,有助于公司盘活存量资源,提高资金利用效率。

  谭华杰表示:“在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长,截至2015年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型REITs的复合年均收益率为12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”

  万科在年报中还强调,2015年 万科“良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可”,标准普尔、惠誉维持了万科BBB+的长期企业信用评级,而穆迪则将万科的信用评级由BAa2上调至Baa1,评级展望均为稳定。

  郁亮表示,“国际评级机构的认可,体现了国际资本市场的对万科的信心。这再一次体现了万科的品牌价值是来之不易,难能可贵的重要资产。”


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