专家建议土地竞拍推“熔断机制”超最高价即终止出让

1评论 2016-05-26 10:17:58 来源:每经闻 股市惊现“黑科技”

  据报道,有机构统计数据显示,截至目前,2016年共出现152宗“地王”。按照总价来计算,最高的50宗“地王”里,其中27宗地被国企获得,合计成交金额达到了1094.9亿元,占比约为54%;如换一个角度来看,在这50宗总价“地王”里,42宗为上市公司获得,合计金额为1682亿元。

  “地王”的标准是什么?其实没有权威的说法,一般是指某个区域内地块成交总价最高,或楼面单价最高,或楼面地价最高的地块。以这些标准来衡量,2016年出现152宗“地王”看似过多,但不算离谱,因为全国的城市众多,而每个城市又被划分为多个区域,在当前不少城市楼市升温的背景下自然会出现很多地王。

  “地王”并不受公众待见,原因是“地王”不仅推升地价,导致一些地方对土地财政更加依赖,而且还直接推动区域内房价上涨,增加了购房人经济负担。所以,舆论对“地王”多持批判态度。不过,任何东西都是有利有弊,比如“地王”的出现,同样有利于充实地方财政,可为公共支出、民生改善提供支持。

  此外,“地王”还是观察楼市变化的一个“窗口”。比如,2016年以来共出现152宗“地王”,一线城市仅有21宗;而同样的统计口径2015年只有95宗,其中一线城市共计51宗,这至少说明两个问题:其一,今年楼市总体比去年更热;其二,受多种因素影响,开发商的目标今年逐步向一线城市之外的城市转移。

  值得注意的是,从统计数据来看,无论是“地王”宗数还是成交金额,都反映出绝大部分“地王”是上市企业+国企制造的。对此,有一种观点认为,因为制造“地王”等于是在推高房价,国企似乎不应该这么做,毕竟国企不能忽视社会责任。而上市公司制造大量“地王”,则折射出楼市被寡头垄断的现实。

  实际上,上市企业也好,国企也罢,作为市场主体,有权利参与土地竞拍并拿走“地王”。上市企业对股东负责,就要有业绩;国企要实现国有资本保值增值,也要有业绩。而且,在中小开发商逐渐被市场淘汰出局的情况下,只有上市企业与国企才有实力参与“地王”争夺。所以,上市企业+国企制造“地王”很正常。

  事实上,“地王”并不完全由上市企业+国企制造,而是多方联合制造,其中,地方政府在其中扮演的角色极为重要。

  由于“地王”可以拉高城市地价和房价,为地方财政带来可观的卖地收入和税费收入;再加上“地王”被开发利用后容易成为区域内地标性项目,有利于提升城市外在形象,因此,一些城市的管理者就会有意无意地制造“地王”,这在业内并不是什么秘密。

  另外,“地王”的出现也与炒房者、买房者有一定关系。从过去情况来看,楼市低迷时期很少出现“地王”,而房价上涨期也是“地王”喷发期,因为房价上涨改变了开发商预期,而房价上涨显然与需求侧有关。同时,“地王”的出现还与价高者得的土地招拍挂制度有密切联系。

  尽管“地王”看上去是一种市场现象,不可能完全杜绝,但笔者以为,应该采取合理方式减少“地王”,以免“地王”扰乱楼市,比如在楼市推行熔断机制,当土地溢价率超过规定比例,土地竞拍应该自动中止或作废。最近苏州就有规定,报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这种熔断机制应该在全国推行。

  再比如,对于城市黄金地段的地块,在出让时应该对单次出让面积进行限制,以降低出让总价。还有,对“地王”在一定时间段内集中出现,应该暂停土地供应,以便开发商冷静面对。此外,还应该对“地王”强化监测,警惕地王变“囤地”。

关键词阅读:土地竞拍,熔断

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