地产景气度回升持续性存疑 三四线库存疑“拖后腿”

1评论 2016-06-03 09:36:03 来源:21世纪 股市惊现“黑科技”

  5月至今频繁拍出的地王,并不能掩盖房地产市场整体不景气的事实。

  几乎所有房地产从业者都关注到,中国房地产市场出现了极度畸形的景象:一面是一二线城市的地王狂欢,一面是三四线库存高企的尴尬。

  把视野放大到整个房地产市场来看,中国物流与采购联合会、国家统计局服务业调查中心发布最新数据显示,房地产业商务活动指数和新订单指数均呈现连续两个月回落走势,指数均在50%以下,市场供需两端均显疲弱。

  截至4月底,房地产开发景气指数为94.41。尽管目前5月份的数据还未公布,但严重分化的房地产市场后市走势并不乐观。在“十三五”计划初期都将是去库存的背景下,三四线城市库存太大,一二线回升并未解决过剩问题。

  地王与库存的悖论

  抢完一线的京沪深穗,再抢二线南京厦门苏州,再然后抢中原的郑州。过去的5个月里,开发商的抢地模式在中国境内走出了这样一个曲线,市场还不错的二线城市,纷纷纳入了他们的储地版图。

  6月1日,河南郑州。郑政东出[2016]9号地块由四川雅居乐以17.91亿元的高价竞得成为新地王。短短的一个多小时后,郑政东出[2016]10号地块经过99轮竞拍,由荣盛房地产以18.63亿元竞得,单价2603.40万元/亩,楼面价26035.22元/㎡,刷新郑州土地单价和楼面价纪录。

  同日在上海,信达斩获宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,总价58.5亿元,楼板价37118元/平方米,溢价率303%,刷新今年上海土地市场溢价率纪录。

  统计数据显示,截至2016年5月31日,按照总价计算,全国超过15亿的高总价地块合计有105宗,其中国企比例明显处于历史高位。整体看,105宗地块合计成交总价为3288.2亿,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额达到了1785.8亿。占比分别为54%左右。国企在地王市场占比超过私企。

  另外在这105宗总价地王里,上市公司比例明显占绝对多数,105宗地王,89宗为上市公司获得,合计金额为2760亿。占比分别为84%。

  二线城市成为绝对主力,在105宗总价地王里,合计一线城市只有27宗,而二线城市占到了74%。仅南京一个二线城市就达到了16宗总价地王。整体看,一二线城市的土地接近全面地王化。

  “中国的开发商现在都去抢一二线城市的土地,但一二线城市充其量算也就60个左右,剩下的600多个城市大多在库存的泥潭里挣扎。”华南一家大型开发商人士说,按照中国行政区划算,一共就是660多个城市。

  与开发商一二线抢地王并存的是,全国尤其是三四线城市库存仍然高企,销售缓慢。据国家统计局数据,截至4月末,全国商品房待售面积72690万平方米,其中非重点城市待售面积4.55亿平方米,比3月末减少226万平方米,但比去年末增加1233万平方米。

  戴德梁行认为楼市去库存任务仍然艰巨。戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管王晨表示,在全部去库存任务中,住宅物业所占面积比例达63%,是库存的主力。

  从全国来看,楼市出清周期分化严重,去库存受益最大的是一二线城市,目前一线城市出清周期为9个月,二线城市为14个月,而三四线城市为31个月。在三四线城市中也有分化,惠州、三明、九江、滁州、芜湖出清周期都比较短,在4个月到11个月之间,但江阴、南平、大同、东营、威海出清周期都在两年以上。大同出清周期为46个月;东营为61个月,也就是需要5年以上;而威海的出清周期则高达240个月。

  中国物流信息中心武威表示,虽然今年以来一二线城市的房地产销售有所升温,但难掩三四线城市依然较大的库存压力。在供需疲弱的影响下,房地产业销售价格指数连续两个月回落,企业预期也有所降温,业务活动预期指数维持在51%左右,环比回落近3个百分点。

  景气度回升的风险

  从国房景气指数的变化来看,自2015年5月创下92.43的近三年新低后,就开始一路回升,截至2016年4月仍是升势,但从多个市场和投资数据来看,这种回升持续性存疑。

  但中金公司4月份的报告显示,5月30大城市成交合计2555万平米,同比涨幅收窄至23.9%(4月为57.0%),其中一线城市同比下滑7.8%,二/三线城市同比涨幅也分别缩窄至41.5%和13.3%,(4月为84.0%/46.6%);环比方面,5月全月数据较4月环比下降10%,其中二线城市由于在4月需求大量透支,5月成交环比下降13.8%,表现弱于一/三线。中金预判6月数据月环比下降幅度放缓至5%。

  在新开工和投资方面,广发证券(行情000776,买入)也认为,在成交热度没有明显回落之前,房企将在市场窗口期加大新开工节奏,回笼资金,但当前新开工同比高增长态势并不具备可持续性;一旦销售端放缓趋势形成,将对新开工形成压制,全年新开工大概率呈现前高后低。

  投资方面,当前二线城市土地市场升温显著,带动整体出让金同比较高速增长,将继续对投资边际改善形成支撑,但如果未来房价增速逐步放缓,而地价持续快速上涨,则会给房企投资带来负面影响。

  5月20日,中国房地产业协会原副会长朱中一表示,以往房地产业靠单一土地增值形成价值链的传统开发模式、投资模式、运营模式正面临着失控与颠覆。

  这也是包括中原地产、安邦集团在内的研究机构最为担心的。中原数据显示,年内抢地最积极的房企前5个月合计拿地为3887亿,合计建筑面积为6187.7万平米,平均拿地成本为6283元每平米。而在2015年同期,拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企业拿地平均成本增加高达48.4%。

  2015年前5个月拿地金额也只有2264.99亿。2016年以来,拿地金额上涨幅度也高达71.6%。房企拿地积极性明显提高。

  再从销售单价来看,目前已公布业绩的30家房企前4月销售均价在1.15万,销售价格同比上涨了12%,土地价格上涨明显超过了房价上涨。  

  按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,京沪这些地王才能上市。从房企整体拿地成本来看,未来一年房价不涨超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力风险将非常大。

关键词阅读:去库存

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