地市楼市关系密切 新地王潮是开始还是结束?

1评论 2016-06-07 13:09:00 来源:第一财经 江丰电子凭什么能涨15倍

  楼市分化加剧,一线城市和重点二线城市土地稀缺、供不应求,“价高者得”的基本规则下,回笼了资金的开发企业在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市场拼尽财力。6月初,北京、深圳、杭州几宗土地高价成交,形成了一小波地王潮。

  据房地产研究机构克而瑞的统计,2016年1月以来,国内合计拍出高溢价、高总价、高单价的“三高”地块总数超100宗。房价将继续上涨还是高位调整,这些新地王未来能否靠豪宅回笼资金,过去的老地王是否已被今年的新地王“解套”,未来又会不会有更新的地王潮来高位接棒,目前都尚未可知。

  地价与房价

  地市与楼市有着密切的传导关系。地价与房价的关系,就如同先有鸡还是先有蛋,无法说清。人们能看到的历史大致是这样的:2004年“8·31大限”之后,土地招拍挂制度在全国确立,“价高者得”成为土地出让的基本原则,此后的2006年至2007年地价出现一波大涨。2008年“金融危机”从西方向亚洲席卷,年底时救市政策出台,2009年楼市量价齐升。那一年,以去化换来充足资金的开发商们开始积极拿地,一大波高价地接连出现。以北京为例,富力和方兴(现金茂)的广渠门地王就是在2009年5月至6月间诞生,此后周边二手房开始闻风跳涨。

  地王示范效应下,2010年3至4月,房价整体上扬,与此同时,土地市场还在升温,远洋、保利、华远等企业在望京区域贴身抢地,周边二手房日涨千元,新房也纷纷闻风涨价,由此形成北京整体暴涨的局面。当时有媒体对随后的全国的高价土地做了梳理:当年10月,雅居乐夺得了南京地王,11月广州、武汉、杭州三地的地王或单价地王问世,温州也拍出楼面价3.7万元/平方米的新高价,上海更是将年初卖出、后遭退回的地块以3倍价格作为底价再拍卖,一举成为沪上新地王;接下来的12月,一个自然人击败了五个开发商,任性摘下南昌高价土地。

  三年前的2013年,土地市场再度喧嚣。2012年底至2013年春节,北京房价出现跳涨,成交火爆,一些二手房业主隔夜调价,二手房交易大厅外出现房产中介和购房者彻夜排队过户的场面,能插队的“黄牛号”最高卖到3000元。土地市场的景象是:2013年初,闽企泰禾以18.5亿元总价摘下北京孙河地块,2.86万元/平方米楼面价,比前一年在龙湖在此拿的地块楼面价高出9000元/平方米。正当人们为泰禾的生猛激进担忧、猜测它可能“消化不良”时,同样是孙河的地块,中粮地产(行情000031,买入)于当年7月下旬经77轮竞价,击退10家房地产公司,以总价23.6亿元拿下,综合楼面价2.9万元/平方米,若剔除保障房面积,可售商品房楼面价高达4.8万元/平方米,一举刷新北京单价地王纪录。同是7月,北京夏家胡同地块和上海张江高科(行情600895,买入)技园区地块,也分别以单价和总价震撼了人们的试听。当时媒体引述机构数据称,仅2013年上半年,北京、上海、广州三地的经营性用地出让金额就超1675亿元,接近三地2012年全年的土地出让收入总和。那一年,有开发商在北京拿到后团队集体举杯痛饮,当看到不断有新“面粉”刷新地价纪录时,情绪更是高昂。

  历史总是惊人的相似。2016年春节前后,一线城市与重点二线城市房价明显上涨,地价更是急速上扬。中原地产研究部的统计数据显示,2016年初至5月25日,全国拿地最积极的有50家房企,合计拿地金额3887亿元,同比增加71.6%;平均成本6283元/平方米,同比上升48.4%。已经公布今年前4月销售业绩的30家房企,商品房平均售价同比上涨12%。今年3月全国“两会”期间,回首2013年拿的7宗土地,泰禾董事长黄其森的一席话颇有意味:“当时泰禾350亿元获取的那些土地,换到2015年拿,估计要花费超过700亿元。”

  土地高价成交,一定程度上会促使部分需求恐慌入市,基于此时的市场,购房者又应如何决策?目前,在一线城市,一些有改善需求的工薪族遇到了换房难题。亚豪机构市场总监郭毅观察到,由于土地成本的拉升,一线城市新房市场已经出现整体跳涨,而由于品质差异,二手市场价格涨幅相对略小,因此目前二手市场成为首置型自住购房需求的最佳选择。不过新房市场随着价格的上涨,产品品质出现明显升级,其居住舒适度方面是二手房所不能比拟的。

  实际上,一线城市市区的品质较高、房龄较短的二手房去年一年也涨幅不小。如北京东四环内朝阳公园附近房龄10余年的楼盘,去年年中其140平方米左右的两居室售价在750万元左右,而今的成交价格已经逼近1000万元。

  豪宅能否成解套灵药

  房企抢地,是积极的趁势补仓还是恐慌式的火中取栗,很难界定。一个现实是,近两年来,随着信贷宽松,房企融资环境向好,融资成本处于低位。穆迪投资者服务公司去年11月提供给本报的数据显示,2015年前10个月,其受评的中国房地产开发商就在国内发行了280 亿美元债券,远远高于2014年全年19亿美元的水平。本报记者查询公开资料发现,金地去年第一期公司债票面利率为4.18%,龙湖的7年期公司债票面利率更是低至4.08%。

  资本助推下,拿地无非是手起锤落,拿地之后,地块都将诉诸“豪宅”来寻求回款。但豪宅能否成为地王的万能解药?如果国内房地产市场不能持续上涨,地王将何去何从?针对地王未来可能面临的风险,郭毅预计,主要来自三个方面,首先是政策风险,一线城市一直以收紧调控为主,北京尚未直接收紧,但不排除未来收紧的政策风险;其次是市场接受度,远郊区县支撑价格上涨的动力较弱,地王项目能否通过自身品质的打造拉近与周边产品的价格差,取得市场接受度尚存疑;最后是资金风险,由于价差带来的市场接受度较低,将导致项目推迟入市或销售周期无限期拉长,由此带来了资金成本风险不容小觑。

  针对前述孙河地块的入市项目,日前有媒体根据北京市住建委网站网签备案数据做出的统计显示,中粮孙河地块的在售项目中粮瑞府在2015年5月底和9月中旬取得两批房源预售许可证,共计109套房源,目前项目可售房源剩余75套,包含了资格验核、预定、签约和网上联机备案状态的去化率仅约31%。而泰禾在孙河的项目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的预售证,这些房源大部分已经转入到现房销售阶段,目前有26套房源显示为未签约状态,去化率尚未过半。

  券商已经注意到地王带来的风险。中投证券在日前的研究报告中指出,当前新拍土地成本攀升非常明显,部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下,预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小,而地价成本攀升,存量低价土地减少,未来2年至3年,房地产行业毛利率将有可能出现明显调整,过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。国信证券(行情002736,买入)日前发布报告也称,房地产的调整已经开始,政策基调有所收紧,信贷的宽松程度也有所减弱,房价上涨对购买力存在负面影响,政策和货币宽松的边际效应将递减,与此同时,一线城市楼市已率先出现调整迹象。

  国信证券在报告中称,根据经验,近期的“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。穆迪投资者服务公司日前提供给本报的报告则指出,中国主要城市尤其是一二线城市住宅价格迅速上涨,可能引发更多的调控措施,从而抑制房价过快上涨。穆迪预计,若出台进一步刺激政策,其成效亦有限,而部分一二线城市的政策可能收紧,从而令这些城市的房地产需求降温。

  “没有目睹过盛极而衰的人总是心存侥幸,但有时宏观调控或市场周期就像悬在头顶那只靴子,可能在不经意间就砸中了脑袋。”一上市房企营销方面负责人对本报记者说,未来的半年,地王豪宅项目如何定价,以找到去化速度与盈利目标的平衡点,靠的可能不是胆魄或勇气,而是冷静与耐力。

关键词阅读:地王

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