地王央企造背后信达到底在豪赌什么

1评论 2016-06-14 09:58:22 来源:时代周报 江丰电子凭什么能涨15倍

  信达地产(行情600657,买入)(600657.SH)显然又下了一笔大订单。6月1日,这家神秘的央企以58.05亿元拍下了上海外环外宝山新城顾村公园地块,溢价303%,刷新上海北郊的单价纪录,成为宝山单价地王。

  这距离它5月27日在杭州拿下价值123亿元的今年全国总价地王,不过5天时间。

  地产界正在习惯这位“金主”的到来—信达地产隶属于财政部的金融国资,在过去一年的时间里,至少买下了总价达350亿元的土地。这一数值等同于2015年排在第20位的房企一年的销售额。

  按照流行的说法,一年之间,信达地产转身成为了“地王收割机”。不过在2009年上市后的两年时间里,它在招拍挂土地市场上却几乎鲜有露面。

  以往的商业逻辑已经很难讲通信达地产在土地市场上一次又一次的豪掷。公认的一点,高调的信达地产不啻为视察当下地产和资源市场里的鲜活样本。从一系列抽丝剥茧地追踪中,可以嗅出部分端倪。

  与土地市场的疯狂形成强烈对比的是,实体经济疲软的同时,一二线城市地价暴涨,数量庞大的三四线城市则空城遍布。

  而这样的狂欢也可能不会是最后一次,因为“狼来了”喊了太多。疑问同时产生,推高地价后带来房价的螺旋式上涨,到了最后,谁买单?

  事实上,乐此不疲地制造地王的并非只有信达地产一家,在今年前五个月全国各地诞生的152宗地王中,它只占了其中的两块,更大的主力是其他的央企们。

  这像极了2010年的情形,彼时央企们就当过一把地王的生力军。但值得注意的是,此番情形为什么又会在今年再度上演?这或许不只是时间上的巧合。

  土地筹码

  信达地产早期的蛰伏和现在的疯狂并非偶然。大背景是一场影响和改变着中国金融与地产行业发展模式的“格局之变”—资产管理公司(以下简称“AMC”)的盈利来源从早期的金融类不良资产转向为存量物业不良资产。

  作为信达地产的母公司,中国信达资产管理股份有限公司(以下简称“中国信达”,01359.HK)就是在这股浪潮中涌动的其中一家。

  处理银行不良资产,资产估值、变现、重组,是资产管理公司的强项。2009年,恰逢中国四万亿信贷扩张,各大银行忙于放贷,不良资产并不多,非金融类不良资产成为AMC寻找的对象。

  一位AMC业内人士对记者回忆表示,赶着当时在四万亿下诞生的地产热,四大AMC争相做了很多房地产商业化项目,其实质是为地产提供类信贷服务,“就像影子银行一样,为地产项目运输资金血液”。

  处理非金融类不良资产,中国信达有着时间上的优势。2010年6月,它成为四大AMC中唯一获银监会批准、可以经营非金融类不良资产业务的AMC。这意味着,银行的不良资产不仅仅是唯一渠道,它还可以接收实体企业的不良资产。

  手握王牌,在中国信达的资产包中,非金融类不良资产业务在不断壮大。反映在财报上,2010-2015年的六年时间里,非金融不良资产账面资产已经从原先的4.28亿元增长至1364.6亿元,翻了近320倍,占所有不良债权资产的55%。

  房地产业务则是王牌中的王牌。Wind数据显示,从2009年至今,与中国信达展开过债权转让等业务的上市公司有25家,收购的债权超过140亿,是四大AMC之首,当中债权大部分来自地方中小房企。

  不过,自2015年开始,出于监管收紧和实体经济不景气的客观原因,企业融资需求开始萎缩,AMC类信贷业务走下坡路。对于中国信达而言,手上的不良资产正在变成“包袱”—2015年,其利润增速放缓,从2014年的31.8%降为17.9%。

  如何盘活这些包袱,不仅仅是中国信达需要思考的问题。作为中国信达旗下的地产平台,信达地产的使命就是帮助中国信达处理房地产类不良资产、协助其发展。和中国信达“协同”的字眼,在财报和领导班子公开讲话中被反复提及。

  不同于母公司的增长放缓,信达地产的营业收入有着不错的数字呈现,相比较2014年之前从未突破过50亿元的情况,2015年达到了81.36亿元。

  据记者多方了解,正是看到了地产开发本身带来的收入提高,信达地产在2016年再度大举进场拍地。

  这种说法此前得到过新城控股(行情601155,买入)副总裁欧阳捷的印证,他对记者分析道,早期通过中国信达获得土地储备影响力的减弱以及不良资产收购对销售额的提升减弱两大因素,促使了信达地产站到台前拿地。

  不过值得注意的是,信达地产站到台前并非孤立事件,自始至终,它必须要为中国信达的大局着想—盘活更多的资源。

  据记者了解,在2016-2020年的五年发展规划里,信达地产已将自己定位为具有信达特色的房地产开发与资本运作相结合的综合性开发投资服务商,地产开发、金融投资和专业服务是三大重点体系。

  在全国工商联房地产商会理事李骁看来,这样的衔接就像是针脚细密又环环相扣,信达地产以拿地的方式帮助中国信达完成在某个城市的布局和深入,“至少在新一轮的城市建设中,多了和政府谈判规划的筹码”。

关键词阅读:信达地产

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