专家建议上海老厂房改造公寓 降低青年人租房成本

1评论 2016-06-28 09:42:00 来源:地产界 江丰电子凭什么能涨15倍

  厂房改造成公寓出租,以减轻上海的生活成本?在近日由沪港台三地建筑学术机构共同主办的“城市更新与文化传承”论坛上,有关专家表示,城市更新可以给上海市民创造更舒适的生活环境,也可以对现有闲置的工业建筑、商业建筑进行改造租赁,为优秀的创业人才降低生活成本,但还需要政策的支持。

  上海城市工业区占比远高于其它国际大城市

  上海作为全国重要的工业中心,城市中还存在着大量的工业用地。据中科院院士郑先生介绍,上海的城市建成区已占到陆域面积的近50%,而其中工业区占到了城市建成区约28%的面积,远高于同类的国际大城市,而城市中心城区公共绿地的覆盖率又偏低。

  “土地利用、工业和工业区的改造和转型是上海城市更新的重点。”郑先生表示,原来800多平方公里的工业用地,现在仍然有600多平方公里,“根据城市的转型需求,大量的工业用地的存在跟城市发展不相称,工业用地将来减到300平方公里左右。”

  郑先生透露,目前上海桃浦镇的化工厂地区正在进行改造更新,该区域有4.2平方公里,过去主要从事化工生产,很多土地受到污染,需要修复土地,按照三年规划,现在工业用地的转型正在实施中。而原有的城市区域也需要更新,比如现在正在建设的张江科技城,它的区域包括原来张江高科(行情600895,买入)技园区、康桥工业园区、国际医学(行情000516,买入)园区等,范围更大,涉及到功能调整、植入新的功能等等。

  “城市更新包括新区开发、旧城区改造,也包括了土地的二次开发、用地性质、功能的转化等等,通过多种处理方法,创造出新的空间。”

  厂房改造成公寓出租,降低上海生活成本

  大量工业用地转型后,不仅可以成为公共空间,也可以改造成居住空间。

  上海市建筑学会理事长曹告诉新闻,工业用地上有很多厂房、车间、仓库等大空间的建筑,这些建筑可以通过技术手段,改造成用于居住的空间用于出租,尤其是想来上海发展的有志青年,以减轻他们在上海的生活成本压力。

  根据美国人力资源最新调查,显示亚洲及非洲多个城市生活成本不低于西方城市,影响跨国企业外派员工薪资成本。在全球生活成本最贵的19城市中,上海位居全球第7、北京第10,超过纽约(第11)、伦敦(第17)。

  曹先生表示,上海的发展与活力需要聚集优秀的人才,但上海的生活成本高,尤其表现在居住成本上。现在随着城市转型,有大量闲置的工业建筑出现,加上近年来电商的冲击,一些实体商店也关门。在这些工业、商业建筑中,不乏内部空间宽大的建筑,可以改造成用于居住的公寓。

  原住房和城乡建设部副部长宋春华认为,以前大拆大建,好多被拆除的建筑都是处在结构的安全使用期被拆掉,造成了巨大财富损失,在拆比较多的时候,当年拆除的面积相当于新建面积的40%。因此,对于现有遗存的建筑和历史建筑,除了保护也要激活,“让它融入到现在的社会,同时可以有节制地进行合理利用。”

  上海的废“屋”利用还有多远?

  “目前上海建筑总量超过了10亿平方米,闲置的工业、商业用房具体面积尽管没有确切的统计,但数量也不会少,而且物业费低,有些建筑风格独特,对年轻租客具吸引力。通过改造后出租,有助于降低居住成本,同时也避免了大拆大建。”曹先生告诉记者:“这类改造在技术上没有太大的障碍,关键还是需要得到政策上的支持。”

  今年2月21日,中央出台加强城市规划建设管理工作若干意见中也指出,通过维护加固老建筑、改造利用旧厂房、完善基础设施等措施,恢复老城区功能和活力。

  虽然旧厂房有着很大的居住潜力,但目前全国各地并没有明确发文许可厂房作为公寓进行出租。“在用地性质、建筑用途的改变等方面,需要调整现有的相关政策。”曹先生说。

  据了解,目前旧厂房改造集中型公寓最核心的问题——物业的属性变更尚未解决。因为一直以来,厂房作为制造业的生产空间,能不能作为工业配套住宿用地而改造为长租公寓,目前还是比较含糊的。而厂房、商场改为公寓,还涉及到内部生活设施改建、生活污水、室内消防等相关问题,涉及到规划、房管、环卫、电力、公安消防等政府相关部门的审批。而如果工业用地在历史上沉积了污染物,需要经修复之后才可用于其他用途。

  “就像老建筑加装电梯,这种厂房的改建也会有一个过程,现阶段不妨找一、两处进行试点,以取得可以复制推广的经验。”曹先生建议。

关键词阅读:厂房改公寓

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