楼市调控不能总在表层施策 价格干预遭质疑

1评论 2016-07-22 10:39:52 来源:京华报 江丰电子凭什么能涨15倍

  房价涨幅位居全国前列的南京,日前决定加大调控力度,对申报价格明显过高、涨幅明显的楼市项目,由多部门会商、多部门约谈指导,并对热点地区设置动态封顶价格,严控炒作性“楼王”再现。

  不让“地王”“楼王”烧热楼市,是当下不少地方政府楼市调控的重点。数据显示,今年上半年,全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗,土地出让金总额突破1万亿元,比去年同期高出近一倍。南京、杭州、合肥、苏州等热门二线城市,同比涨幅更是超过200%。“地王”频出,对于楼市去库存目标有弊无益。一方面,去库存不可能靠高昂的楼市价格引导,这只会逼退潜在的增量购房人群;另一方面,过度依赖土地的财富效应有可能导致城市和大企业资源错配,对优化经济结构、推动产业升级等主要命题造成障碍。这样的事,在上一轮楼市泡沫期已经发生,导致产业调整期大大推后,加重了产能过剩的严重程度,至今阵痛不止。今天还经得起新的产能过剩、资源错配的旧疾复发吗?

  也正是基于未雨绸缪的认识,各地纷纷采取收紧政策的措施。有的出台差异化信贷政策,截断楼市的金融杠杆;有的开始考核土地开发时限,防止坐地涨价;南京则干脆对土地出让实施了限价措施,价格控制,当然是见效最快的手段,但当时就不乏市场人士质疑,价格干预是不是长久之计。

  现在,价格干预又延伸到了热点地区的高价楼盘,实施“动态封顶”措施。力度虽然够大,但能起到多大作用让人怀疑。过去的调控史表明,价格干预无法长期实施,常常会随着宏观环境的变化半途而废。一个不能制度化的政策对于楼市有多长时间、多大的导引作用,本身就是个问题。更大的问题是,即使干预临时生效,但往往会成为下一轮楼市高烧的点火器。因为,正常的市场需求——无论是否有投机性,通常扭曲越严重,爆发的能量越大。更何况,对于价格管制,开发商不是没有对策,延迟楼盘竣工时间,不申报价格销售楼盘以待政策放宽,价格封顶损失在物业管理等环节找补等手段,过去就用过,现在还可以继续用,价格封顶成为低效政策的可能性不是没有。

  不能不说,动辄选用价格干预的手段,有不尊重市场之嫌。总是希望楼市发展时时处在行政认为恰当的程度和节奏中,而忽视了市场的自行规律。因此,往往造成市场和行政意志的不合拍。

  怎么才能合拍?不是拿楼市价格说事,让市场无所适从,而是让行政着力点回到该发力的地方。比如,“地王”频出,其中就包含土地出让制度不合理的成分,挤出其中的制度性泡沫,减低地方对土地出让金的渴求才是治本。又如,城市规划不合理、周边发展落后于中心城市,也是城市一些地段楼价飙高的内在动力,加大住宅土地供应,激活“睡城”,推动中心城市与周边的协同发展,中心城市的楼价才不至于总是失真。

  一句话,从简单的管制思维中走出来,在机制性层面长期施策,才是根本性的解决之道。只在表层停留,不可能控制住楼市虚火。

关键词阅读:楼市调控

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