潘石屹还是卖了 转型阵痛32亿整售上海SOHO世纪广场

1评论 2016-08-01 10:18:00 来源:观点地产网 江丰电子凭什么能涨15倍

  7月29日晚间,SOHO中国有限公司发布公告,公司间接全资附属公司与买方(独立第三方)订立协议。据此,上海搜候同意按代价人民币32.22亿元(相等于约37.37亿港元)(经扣除增值税)向买方国华人寿保险股份有限公司出售该物业。

  据查阅公告显示,该次出售物业位于上海浦东新区向城路288号SOHO世纪广场(世纪大道1501号),由以下部分组成:(i)1楼至23楼办公及商业空间,包括可出租办公面积约4.25万平方米及可出租商业面积约432.23平方米;(ii)238个地下停车位;及(iii)上海搜候于SOHO世纪广场公共空间的所有权利。

  该物业相当于SOHO中国于SOHO世纪广场的全部拥有权权益及为集团于上海的投资物业之一。于本公告日期,该物业由上海搜候出租予多名独立第三方。根据协议,上海搜候及买方将合作,以获取承租人同意,从而将该等租赁约务更替予买方。

  根据SOHO中国的经审核账目,该物业于2015年12月31日的账面值(相当于该物业于2015年12月31日的评估价值)约为人民币27.20亿元(相等于约31.55亿港元)。

  该物业于2015年12月31日的账面值及上海搜候根据协议将收取的代价,预期公司将自出售事项实现毛利润约人民币5.02亿元(相等于约5.82亿港元)。集团拟将出售事项所得款项净额用作其一般营运资金。

  SOHO中国表示,有见中国近期房地产市场发展,董事认为,经参考该物业将产生的预期现金及毛利润,出售事项为集团以公平值变现其于该物业所作投资的良机。此外,经考虑该物业仅占集团持有的所有投资物业组合的可租总面积约3.7%,董事会认为,出售事项对集团的总租金收入的影响极微。

  据了解,早在今年3月份SOHO中国业绩会上,SOHO中国董事长潘石屹即明确宣布,SOHO中国决定抓住时下北京、上海房价上涨的良机,出售旗下比较成熟的、出租情况非常理想的非核心资产。其中,第一个被列入出售清单的项目正是位于上海的SOHO世纪广场。

  “这个项目总建面4.2万平方米,租金已经达到每天10块钱/平方米。无论怎么订销售的价格,都比上海销售住宅的回报率要高得多。”彼时,潘石屹甚至直言,“能赚钱就赚,既然市场给了这么好的机会。”

  此后,在SOHO中国5月份的股东会上,潘石屹再次透露,对于出售上海世纪广场并未改变心意,进展顺利,已有买家在谈。

  彼时,对于SOHO中国再启出售物业的宣言,市场更倾向于认为此举是潘石屹骨子里的商人逐利基因作祟,也是夫妻二人对于财务报表的一次屈服,更是SOHO中国转型中的一次犹疑和原地倒脚。

  据查阅SOHO中国近年财报显示,2015年公司营业额约为9.95亿元,较2014年约60.98亿元下降约51.03亿元,下降约84%。主要原因是公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变。

  然而,令人担忧的是,按照近几年来SOHO中国业绩的下滑速度,SOHO中国的未来预期并不容乐观。比对SOHO中国从2012-2015年4年的财务数据发现,公司各项盈利指标一路下行。其中营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元。同比跌幅分别为9%,58%和84%。

  四年来,公司除税前溢利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元;同比跌幅分别为31%、46%和79%;公司股东应占溢利分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元,同比跌幅分别为30%、45%和87%;每股基本盈利亦从2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

  据了解,2015年SOHO中国确认的营业额主要来源于望京SOHO塔三、SOHO复兴广场、前门大街项目、SOHO世纪广场、光华路SOHOII等项目。

  算上目前SOHO中国正在建设的北京的丽泽SOHO以及上海的SOHO天山广场和古北SOHO等项目,所有项目投入使用后,SOHO中国在手物业面积将达170万平方米。

  分析认为,一方面是如此庞大的在手物业面积,另一方面是差强人意的业绩表现,再加上并不理想的整体经济环境,选择出售上海物业,或许正是SOHO中国在转型阵痛下,所作出的不得已的折中行为。

关键词阅读:SOHO中国,潘石屹

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