楼市供给侧改革 别建错地方选错业态

1评论 2016-08-03 09:32:59 来源:每经网 江丰电子凭什么能涨15倍

  从限购到去库存,改革从需求侧来到供给侧,中国房地产市场发生了若干变化,但对根治一些痼疾的“良方”,则仍处在摸索之中。

  就这一话题,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌从供给侧改革的角度,对当前的楼市提出了自己的解读。

  房价涨幅有周期变化,短周期在3年左右,更准确的统计指标是40个月。2013年楼市销售面积创下了历史纪录,而2015年则是次高。

  到2016年,房地产市场的销售面积和销售总额很可能再次突破历史最高水平,即超过2013年。要注意的是,今年下半年,房地产市场的量价会开始稳下来。

  但是在2017年,估计情况会比较困难,销售量有很大概率会出现下降,会来到市场短周期的底部,甚至可能出现负增长。下行周期也将持续一年左右。而到了明年下半年或2018年,房价有可能再往上走,这又需要一年多的时间,完成一个3年左右的短周期。

  当市场往下走,大家都不买房的时候,就会积蓄起购买力,到一定时候又会爆发出来。房地产市场的特点是买涨不买跌:房价开始涨的时候,大家就开始买房,于是房价上升过程中透支了购买力,消费需求被过度释放,到达高点后,即使政策不调控,市场也会自然降温。

  比如北京、上海,在今年三、四月份的时候,市场热度已经到达最高点了,过后房价会平稳下来,交易量也会下来,但此时突然来了调控政策,就加速了降温。

  所以我们说,调控不一定都能收到好的效果,有时可能会影响房地产周期,使周期更加动荡。

  过去对房地产市场最大的调控政策就是限购,地方政府一般从需求方面进行调控,限购就是从需求端出发的政策。现在看来,限购是没有办法的办法,不搞限购又能怎样?现在中国房地产市场主要矛盾在于供给侧,要在供给侧结构性改革上下功夫。

  大家提楼市的“供给侧改革”,首先就会想到去库存。但去库存的概念是相对的,不是所有的地方都要去库存。相对不同城市、不同的行业、不同的产品,不能笼统地说去库存。

  实际上,北上深和一些重点二线城市,本来就基本不存在去库存的问题,而是要稳定库存,甚至要增加库存。特别是深圳,本来房子就不够卖,一去库存更不够卖了。

  至于出现这种现象的根本原因,一方面是去库存,另一方面又是房价上涨,根本原因是中国城市化进程出现了偏差,公共产品不均衡,大城市公共产品、就业环境吸引人往大城市走,必然导致大城市的房价上涨。

  还有一个关键原因,就是过去房地产市场的“供给侧”出了问题。用三句话概括就是:房子建错了地方(把这些三四线城市的房子盖在北京上海深圳多好);

  盖错了房子(商业地产过剩,住宅不足);选错了产品和业态(高端低端选错了,有的被高端化,有的旅游地产按照住宅地产的形式开发,有的养老地产按照卖房子的形式去搞等等)。

  要解决“供给侧”的问题,去库存必须跟供给侧的结构性改革结合起来。供给侧的问题在很大程度上又出现在土地供应层面,在现实中,土地供应的比例和结构一般都是由地方政府决定的。

  破解这一难题,只有通过增加一线城市土地供应,建若干智慧型中小城市和卫星城镇,把人口疏导出去,让人可以既在那里生活,又在那里工作。

  地方政府都说要控制房价,但谁都不说控制地价,房价上涨的背后是土地供应制度问题。

  近几年来,房地产市场上临时性的政策比较多:房价高了压一压,库存多了去库存,虽然这也是必要的,但有关部门一定要加强对长远机制的研究,拿出有长效机制的办法来。

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