930调控因城施策见成效 楼市仍需警惕泡沫

1评论 2016-10-26 10:25:41 来源:中财网 江丰电子凭什么能涨15倍

  [摘要] 国家统计局日前对15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场统计结果显示,因地制宜、因城施策地实施调控政策后,房地产市场出现积极变化。

  国家统计局日前对15个一线和部分热点二线城市10月上半月的房地产市场统计结果显示,因地制宜、因城施策地实施调控政策后,房地产市场出现积极变化。从房价环比涨跌幅度看,这部分城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价走势趋稳。相比9月份,上述城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。从新建商品住宅网签成交量看,一线和部分热点二线城市中,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降80%—60%的城市有4个,下降60%—40%和40%—20%的城市各有3个。

  “十一期间,我国多个城市出台了房地产限购限贷政策,被业内称为称为‘930’新政的此轮调控,不像以前一刀切的政策,呈现出四大特点。”UprightCApital全球宏观对冲基金董事长刘陈杰评价说。

  首先,此次房地产市场的上涨表现与以往不同。刘陈杰表示,本轮房地产上涨表现为与其它类资产之间的轮动,而不是由基本面驱动的。通过对70个大中城市新建住宅价格与股市资产的分析,刘陈杰发现,在2013年、2014年之后,两者呈现轮动关系:也就是股市涨完楼市涨,楼市涨完股市涨。

  其次,房价上涨的原因不一样。“本轮上涨主要缘于目前中国资本回报率,特别是工业部门的资本回报率低于其融资成本,资金不愿意进入实体经济,而更愿意进行一些金融市场的投机行为。”刘陈杰说。

  再其次,由于目前中国处在金融周期的最高点,政策不敢轻易刺破泡沫,导致此次调控政策空间不同。

  最后,是区域形势不同。刘陈杰说:“目前,一、二线城市放地方市场存在泡沫,三线城市则面临去库存的压力,所以,各地应更精准地进行调控,从出台的政策看,确实出现了一些分化。”

  从最新发布的数据看,调控政策初见成效,目前的房地产市场的风险还有多大?针对这一问题,刘陈杰从几个关键性指标进行了分析。其一,从房地产交易杠杆率来看,目前已提高到了45%以上,但还不能说有一定的风险。从住房按揭贷款占居民收入现金流的角度看,目前是0.42,意味着居民收入现金流中近四成是要用于还贷。美国次贷危机时这一指标是0.56,“由此看来,我国房地产市场调控还有一定空间,但已经产生了一些泡沫的苗头。”刘陈杰说。

  其二,从投机性的占比看,通过估算,2016年,30%房地产投资是居民的投资性需求。相较于历史顶峰的40%,虽然还有进一步上涨的空间,但仍值得引起警惕。

  其三,从金融周期的角度来看,如果房地产市场泡沫进一步扩大,那么正常调控的空间将更为有限,未来,房地产的金融和经济风险将动摇经济基本面。“如果将房地产行业的间接效应加起来,初步估计可达整个GDP波动的40%-50%,因此,如果处理不好由于房地产行业波动带来的负面效应,则需要通过其他方式补足、缓冲其对经济的冲击。”刘陈杰表示。

  其四,从目前限购限贷的政策看,对于短期抑制房地产泡沫的效果是有效的,中长期来看,并不是治本之策。由此刘陈杰推断,短期内房地产投资压力不大,但存在一定的不确定性。

  中国民生银行(行情600016,买入)研究院院长黄剑辉则认为,经历了今年先高增长、后强有力调控,房地产投资空间已有限。由于房地产投资与基础建设投资是两个造成经济波动的主要波动元,刘陈杰预测,明年一、二季度就能体会到房地产投资下滑带来的经济压力。此外,由于2016年房地产市场爆发透支了很多居民的收入,2017年,居民消费支出增速也将慢于2016年。房地产投资增长变慢以后,相关产业链需求也不会有太高增长。通盘考虑居民地产、商品地产以及金融等影响因素,房地产行业去库存还需要两到三年才能完成。

  对于今后房地产市场可能出现的变化,诺亚控股有限公司首席研究官金海年说:“如果房地产税和遗产税推出,将对房地产市场的发展产生革命性的影响,同时伴随户籍和城镇化改革推进,将成为房地产市场的拐点,而且这一拐点的到来已经不远了。”

关键词阅读:调控

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