流动人口大量落户 限购政策不再误伤“刚需”

1评论 2016-10-28 09:50:37 来源:每日经济新闻 江丰电子凭什么能涨15倍

   今年国庆黄金周前后,全国20多个城市出台楼市调控政策。几乎所有人都认为房地产市场进入寒冬了。

  某企业集团CEO丁祖昱在2016年三季度地产金融形势发布会上表示,四季度成交量同比下滑已成定局,热点城市房价疯涨将戛然而止。

  然而,国务院办公厅印发的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,或将为房地产市场送来新增购房需求。

  限购政策不再误伤“刚需”

  《中国流动人口发展报告2016》显示,流动人口继续向沿江、沿海、沿主要交通线地区聚集,超大城市和特大城市人口继续增长,中心城市吸收的跨省流动人口占到54.9%。

  中国人民大学社会与人口学院副院长段成荣认为,国务院之前确定的1亿人口进城落户,按照目前落户的整体安排,主要的去向是中小城市。

  而新城控股(行情601155,买入)高级副总裁欧阳捷却在自己的公众号“欧阳先声”推文称,这让二线省会和特大城市购房需求大增。

  按照文件要求,“省会及以下城市要全面放开对高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制”,这就使得部分限购城市中被限购人群因获得户籍进而获得购房资格,也使得不限购大城市的常住人口变成有归属的户籍人口,这些人群恰恰经济承受能力更强,并且更有能力落脚在更大城市,因此,省会和特大城市人口将出现快速增长。

  上一轮的楼市限购政策,之所以导致很多城市四五年时间楼市转冷,很重要的一个原因就是限购政策让一部分没有户籍,但有居住需求的“刚需”被误伤了。

  这一轮限购的同时,又放宽了落户政策,显然要比过往的调控政策更为人性化,也透露出管理层的用意:房地产的去库存,要靠人的城镇化实现,而不是靠金融的杠杆化。

  这里的小城有机会

  然而,《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》明确规定,一线城市不会增加土地供应,也就意味着一线城市的供求矛盾会继续。

  欧阳捷认为,未来的机会应该会在省会城市,但多数房企对于土地储备依然处于饥渴之中,对未来土地市场依然一致看好,目前不少房企仍然存在强烈的补仓意愿,地价虽然不会再疯狂,但抢地热情依旧。

  最新研究认为,热点一、二线城市土地市场高温难降,本质还是在于供需错位,突出表现在土地成交规模明显不及同期楼市成交量。

  热点一、二线城市周边的三、四线城市土地市场明显转暖,东莞、无锡、吴江、佛山等城市土地平均溢价率超200%,无锡、嘉兴和东莞更是接连刷新全市单价纪录。

  欧阳捷认为,除了少数一、二线城市周围的三、四城市,房企在三、四线城市的机会也会越来越少,大盘模式已不会再现,有规模的品牌房企进驻形成的旋风式营销,只有转战他乡、另辟战场。

  不过,目前来看还是有一些三、四线城市,在这轮楼市调控之后,出现了新一轮的成交放量。

  中国房产超市网监测湖州透明网数据显示,自9月以来,湖州市两区商品房成交量呈现爆发式增长,9月共成交2883套,截至10月24日,10月份成交量已达3011套,这是此前从未有过的纪录。

  根据搜房网100城市指数,过去3年,62个中国百强城市都出现了房价下降,但只有17个城市累计房价上涨超过20%。这17个城市都出现了人口流入,他们要么是区域中心,要么位于三大都市群内。其中13个城市是在三大城市群中:5个围绕深圳(深圳,珠海,惠州,东莞,中山),5个围绕北京(北京,保定,廊坊,石家庄和天津),3个围绕上海(上海,昆山和苏州)。

  可以肯定的是,虽然短期内楼市有一轮调整,但随着流动人口大量落户,那些不限购的“环深”、“环京”城市,以及虽然限购但户籍放开的大城市将会出现新一轮需求放量,楼市在盛夏之后,未必一定是迎来冬季,而可能迎来的是漫长的春天。

  

关键词阅读:刚需

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