人算不如数据算 广州地产一哥之战真相在此

1评论 2017-01-06 19:02:23 来源:金融界网站 江丰电子凭什么能涨15倍

    2016年过完,每家企业都在做年终盘点。纵观今年全国地产市场,纷纷攘攘,宝能杀入,恒大发力,各大城市的排头兵位置基本都换了一轮。地产人的2016年,可谓大事不断,热闹非常。


保利广州211亿的销售业绩称霸榜首,实现六连冠无人能敌 
    唯有广州,早已习惯了保利地产(行情600048,买入)的龙头地位长达六年之久。而毫不例外的,2016年的广州房产年度销售额榜单,保利继续用211亿的销售业绩称霸榜首,是广州唯一销售额超过200亿的房企,用接近40个亿的大比分领先万科。  

1


(数据来源于中国指数研究院) 

    江湖上称,三年霸榜为一个王朝,那么六连霸可称为皇朝地位不可动摇了。远的有公牛队89-91,93-95双三王朝佳话,近的有恒大足球中超六连霸一时无双。而最新创造历史的,就是保利的广州销冠六连!作为现象级的冠军,无敌是多么寂寞。  

2

3



万科想拿广州第一?先定个小目标:签约总额过200亿!! 

    在保利人例常在盘点一年的收获和总结,接受同行和媒体的祝贺的时候,却听到一些奇怪的声音,有人说,广州市场他才是老大? 

    更奇怪的是,这位挑战者不是来自广州第二名的碧桂园,而是来自第三名的万科。在2017年1月3日下午,克而瑞“突然”发布了从未有人提及过的“2016年广州房地产企业权益榜”,显示广州万科以177.84亿元(保利175.17亿)的销售业绩登顶广州第一。  
  

4



    公众首先纷纷表示不解“什么是权益榜?”并致以深切慰问:“真是活久见,见过蹭红毯的,见过蹭热点的,现在又多一个蹭榜首的。” 
   保利、万科两家房企的公布销售金额明显不一样,本着严谨务实的态度,那么还是让我们从数据端口一探究竟。 


先说统计口径,数据标准不一样引发的“第一”之争 

    回到万科与保利的“地产一哥”之争,很明显,对比两家数据,还是有个很大的数据差距。为什么会出现这样的差距呢?主要在于大家所采用的数据标准不一样的,这些数据分别来自业内关于销售数据的三个统计端口:一个是网易阳光家缘,一个是中国指数研究院,一个是克尔瑞指数。 

5



    其中前两个端口都主要统计房管局阳光家缘的网签数,时效性强,是业内有公信力的指标——目前官方认可的,评价恒大3000亿元夺得全国2016年销售冠军的数据,根据的也是这个参数指标。 

    从上述榜单可以看出,克尔瑞与其他两大机构的数据差别主要在于: 
    1.克而瑞不完全以官方网签数据为准; 

    2.关于合作项目的数据分配,克尔瑞是按股权比例分配业绩,而没有按照实际的操盘情况出发,实际上业内关于合作项目的分配,早就有了共识。“谁操盘,谁得分”。电子竞技,拼的是操作;体育运动,拼的是体能技术;而地产项目,拼的是操盘。(总不能说宝能跟很多项目都有合作,他就是业内第二的地位了吧?)  

再说数据收集,克尔瑞造数据,导致了万科“乌龙销冠”的闹剧 
第一步,通过横向比较不同数据库公布的业绩数据,发现了一个奇怪的现象:保利地产在网易阳光家缘以及中指数据库上,都是以接近40个亿的大比分甩万科几个房企的距离。而偏偏在克尔瑞上,却以比万科低2.7个亿。数据从何而来?  

6



第二步,为了给我们要给公众最详实的事件解释,小编在广州市房管局政务公开网站查询网签数据,以及参考上市公司公告,核算出如下数据。  

7



    核算过程中,明显找到几个克尔瑞统计的bug: 
    保利方面: 
    1、保利绿地大都汇实际包括保利思泰广场(全资)和越鸿都汇广场(50%)股权,阳光家缘全年网签6.37亿,按权益分配业绩应为5.08亿,克尔瑞计算业绩3.09亿,此处少计算了保利2个亿的数据。 

8

(数据来源于企查查APP)


    万科方面: 
    1、万科里享水韵为代理项目,阳光家缘网签金额2.01亿,按权益计算应为0亿,克尔瑞计算业绩2.01亿。一毛钱的股权都没有的项目,万科还能算全业绩?取值明显不科学。  

9

12



 

  2、兰乔圣菲项目万科股权15%,但克尔瑞计算了项目全业绩0.711亿元,实际应计算为0.107亿元。  

13


    3、万科里享家、万科幸福誉、万科云阳光家缘网签金额(统计截止2016年12月31日)分别为14.54亿、21.05亿、5.49亿,克尔瑞计算金额分别为15.4亿、22.92亿、9.17亿,误差都超过1亿元,其中万科云误差竟然达到3.68亿。如果签约金额统计不从房管局官方网站上获取,那么克尔瑞的基础数据取值到底是什么标准? 

    按严谨的按照股权比例计算权益的计算方式统计,最终保利网签金额应为174.51亿,万科应为172.07亿,2016年广州市场冠军”当之无愧。 
结果一出来,业内哗然——作为本应该一碗水端平的克尔瑞数据库,该算的你不算,不该减的你减——做数据调研,本来就是一件应该严密周谨的事情。本来销售业绩就放在这,大家都能查的到,谁曾想到数据调研也能学文人笔上春秋的功夫,删删减减,拼拼凑凑。克尔瑞数据库,明目张胆的作假,公信力何在? 

    此番万科急忙上位,与保利争夺“一哥”宝座,是不是有点出糗了。只能说“心急吃不了热豆腐啊!” 

跟风众媒体转发报道,力援广州市场冠军为哪般 

    而对于这些数据的宣传,业内部分媒体和知名公众号也是用尽了心思,先是大肆宣传“保利广州市场六连冠”,隔天立刻发“万科神逆转问鼎销冠”,呃,这确定不是自打嘴巴吗?  

 

14

  

    连围观的读者都发现了这个问题!是的,谁当第一确实不是最重要的,但两家同时称销冠,签约金额又明显不同,媒体无须深究就随意刊登报道!?  
  

15



    然而让我们看看克尔瑞数据库本身,克尔瑞广州房价点评公众账号,更是先后发布两个排行榜,公布两个广州市场的销售冠军,自相矛盾。市场也在期待,克尔瑞会不会欲盖弥彰的发布接连第三个、第四个、第n个排行榜呢?   

  

16




    最后,小编通过致电保利地产工作人员,他们表示,数据会说话,我们是实实在在的销冠。 

    的确,很多口口声声说 “不在乎业绩”,可是暗地里比谁都看重。年度销售业绩以及企业排名,是整个公司成百上千人,通宵达旦工作一年的证明,也是区域市场客户认可的标志,至关重要。作为广州龙头房企保利地产,用汗水,用和者筑善的央企精神浇筑的基业,从来都是说一不二的!  

 

 

关键词阅读:地产 广州

快来分享:
评论 已有 0 条评论