限售却未限购 这15个城市调控背后的深意是啥?

1评论 2017-09-28 16:14:33 来源:保利投顾研究院 游资亲授打板神技

半年内全国已有46城出台了限售政策,其中有15城并未限购,为城市圈外溢需求和本地工作的外地户籍需求留有口子,“呵护”自住型需求。但一旦房价仍上涨过快,这15城也不排除有跟进限购可能。未来,限售政策也有继续扩容或加码的可能。

  2016年国庆前,本轮楼市调控打响,主打“限购”、“限贷”等进口端限制政策。1年后,调控重心开始转向出口端政策“限售”,冻结房产流动性。

  一、“旅游图”

  国庆黄金周即将到来,限售提前开启了新一波的“旅途”:从东部城市圈周边城市,开始往中西部省会城市走动。

  9月22-27日,南宁、南昌、贵阳、重庆、长沙、石家庄、桂林等7城出台新的限售政策。从3月“横空出世”至今的半年时间内,已有46城加入限售阵营。

  范围扩容,从东部城市圈向中西部蔓延

  截至9月27日,共有46城出台了限售政策。在最新一波城市加入后,限售已呈现由外溢投资需求较大的东部核心都市圈周边城市,向房价仍上涨较快的中西部城市蔓延的趋势。

限售却未限购,这15个城市调控背后的深意是啥?

  备注:1、红色字体为9月22日-27日出台新限售政策城市。2、保定徐水限售2年、白沟新城限售5年、单个地块限售10年。3、海南4月出台全省限售政策,其中海口、三亚、琼海、五指山等城市也分别出台过限售政策。

  2017年3月 初始期

  最先出现在北京,3月17日,北京规定企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。

  3月25日,厦门首次限售居民家庭购买的住房。

  2017年 4-5月 密集期

  东部核心城市圈开启了首轮密集限售期,剑指外溢投资需求。

  如环京的保定,环上海的长三角,环福州的下辖县市,环广深的珠三角等。

  2017年 9月 拓展期

  9月22-27日,加入第二波限售的城市,多为中西部省会城市。

  指向明确,严控房价涨幅过高城市

  在整体房价涨幅放缓的大趋势下,7位限售新成员仍在“高歌猛进”,商品住宅价格同比涨幅均在前30名。

  其中长沙涨幅居首,二手房价同比更是上涨逾两成。为了保持房价的理性平稳,“维稳部队”空降。

  表:新出台限售政策城市房价情况

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  资源来源:国家统计局,保利投顾研究院整理

  后劲十足,已有城市加码限售政策

  除了新限售城市,也有部分城市出台了2.0版限售政策,扩大“冻结”房产的范围,又或是拉长“冰封期”(目前多数城市限售年限为取证后的2-3年)。

  可以预见的是,未来很可能继续有城市升级限售政策,并将根据不同对象进行精细化调控。

  表:4城限售政策变化

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  资源来源:各地政府官网,保利投顾研究院整理

  二、“想不到”

  系统梳理已限售46城,可发现一线城市中仅广州限售居民家庭住房。而对核心城市圈周边三四线城市和中西部二线城市来说,相较于限购,限售还是有“呵护”自住需求之意。

  一线城市仅广州限售居民家庭住房

  二手规模大的重点城市并未限售或力度不大。一线城市中除广州限售居民家庭住房2年外,北京仅对企业购买限售,深圳和上海均不限售,苏州、宁波等二手规模较大城市的市区也未限售。

  从数据上看,北、上、深等城市已步入存量时代,一旦限售将极大影响市场有效供应量。2016年二手交易量已达新房交易量2-3倍;南京和苏州二手交易量也略超新房交易量,而广州二手房交易量与一手房交易量的比值为98%。

限售却未限购,这15个城市调控背后的深意是啥?

  资源来源:保利投顾研究院整理

  留有口子,三成限售城市并不限购

  据保利投顾研究院统计,现时限售城市中,有15个城市并未进行限购,包括:福州长乐、闽侯、福清,南通启东,常州,扬州,芜湖,张家港,南宁,桂林,惠州,开封,沈阳,贵阳,重庆等。

  可以看到的是,调控逻辑正在改变,这些城市并没有一刀切打压需求,而是通过限定房产再次上市交易的年限,抑制“快进快出”的短期投资需求,落实“房住不炒”。

  分类施策,有2城将已购房产纳入限售

  目前,大多数城市均为针对居民新购住房(含新建住宅及二手住宅)进行限售,但不同城市又使出了各样调控手段,分类施策。在已限售城市中,多数城市都是限制新购住房,仅扬州和徐州将已购住房也纳入限制范围。

  图:各类限售措施

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  资源来源:保利投顾研究院整理

  三、可能性

  本轮限售政策抑制炒房投机、维持刚需自住需求意图明显,预计后期房价继续上涨的城市将会陆续纳入限售行列。

  为自住刚需“留口子”的15城,存追加限购可能

  短期内,限售对刚需自住影响不大。15城限售不限购,仍为城市圈外溢需求、本地工作的非户籍需求释放“留口子” 。但如这15个未限购城市房价仍上涨较快,也不排除会跟进限购政策。

  同比涨幅TOP30城市,可能诞生下一城?

  限售通过降低流动性,避免因调控带来的资产贬值及银行的系统性金融风险,同时防止资本外流。

  中长期来看,“锁盘” 为楼市加稳定器,降低过热城市的楼市风险。从国家统计局公布的70城房价数据来看,截至目前房价同比涨幅TOP30的城市,已经有19个出台了限售政策,而最近刚出台限售政策的7城也在列。

  表:8月房价同比涨幅前30名城市

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  资源来源:国家统计局,保利投顾研究院整理

  稳定房价预期,中长期可能利好一手房出货

  限售的主要目的并非为了降房价,而是为了防止房价涨幅过快。这点也可以从最先出台居民家庭住宅限售令的厦门房价走势看出。

  保利投顾研究院梳理数据发现,限售令颁布后其商品住宅价格只是涨幅相对限售前变动较小,并未出现下跌。

  图:厦门一手商品住宅成交价走势

限售却未限购,这15个城市调控背后的深意是啥?

  从某种程度上来说,限售为楼市加稳定器,且中长期二手有效房源将一定程度减少,需求或倒逼一手,利好后期一手的出货。

  小结

  截至9月27日,有7个城市新出台了限售政策,限售呈现从东部核心城市圈周边,往中西部省会城市蔓延趋势。

  半年内全国已有46城出台了限售政策,其中有15城并未限购,为城市圈外溢需求和本地工作的外地户籍需求留有口子,“呵护”自住型需求。但一旦房价仍上涨过快,这15城也不排除有跟进限购可能。未来,限售政策也有继续扩容或加码的可能。

关键词阅读:限售 城市房价 广州二手房 房价走势 城市圈

责任编辑:张振江
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