北京城市总体规划深意解读:这些小区将成新热点区域

1评论 2017-09-29 16:38:40 来源:大猫财经 作者:猫哥 涨停板,就要这样抓

  在“930”一周年即将到来之际,万众瞩目的《北京城市总体规划(2016-2035年》(以下简称总体规划)公布了。如果说去年的“930”政策是影响北京房市的“短期政策”的话,那么总体规划就是影响北京未来近20年房市的纲领性规划。

  对于老百姓(行情603883,诊股)来说,衣食住行都受到总体规划的“规划”,作为家庭最重要的资产配置,购房置业就更是必须跟着总体规划走。

  01

  根据总体规划,北京放弃了以往“摊大饼”式的城市发展模式,所谓“摊大饼”式就是不断建环路,一圈圈扩大,“面多了加水,水多了加面”,结果北京市越来越大,但无论是上班还是子女入学都还需要往城里跑,最终“大城市病”越来越严重,房价高企、交通拥堵、环境污染。

  现在总体规划改成:一核一主一副、两轴多点一区。

  一核:核心区;

  一主:中心城区,包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区

  一副:北京城市副中心,原通州新城规划建设区;

  两轴:中轴线及其延长线,长安街及其延长线;

  多点:5个位于平原地区新城,包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城;

  一区:生态涵养区,包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆以及昌平和房山的山区。

  

  在此基础上,北京市将严格控制常住人口数量。根据规划,到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。而截止2016年末北京市常住人口为2172.9万人。 未来,2300万常住人口将在这“一核一主一副、两轴多点一区”生活。

  所以,学习规划很重要,但规划内容很多,猫哥就长话短说,用一句话概括就是“努力使核心区静下来,努力使五环外热闹起来”。

  下面,猫哥就解释为什么说这句话概括了总体规划的核心意思,以及给普通老百姓未来置业的建议。

  02

  “努力使核心区静下来”

  “努力使核心区静下来”见于9月初北京市领导视察东西两城时的报道,根据新闻报道,北京市委领导“到东城、西城就推进核心区规划建设管理调查研究。他强调,核心区不是简单的东城加西城的概念,而是要作为一个整体来考虑。

  核心区就是首都功能核心区,根据规划,首都核心功能区是首都“四个服务”职能的主要承载区。即使是作为“一个整体来考虑”,核心区还是以东西两城机关集中的区域为基础。

  这一区域是北京城市化率最高、开发最成熟的区域,既有故宫等国宝级历史建筑群,又有老北京胡同等传统建筑群,还云集了国家机关、金融机构、央企总部等,同时还有高质量的中小学、医院等资源,人口密度最大,房价最高。

  核心区曾经是“学区房”的热点地区,在“317新政”之前,学区房被爆炒,价格一度突破15万/每平米,经过半年调控,目前这一区域的房价单价在12万/每平米左右。

  核心区本来是首都职能的承载区,但过去承载了太多非首都的职能。所以,要让“核心区安静下来”,就需要减少人口集中度。

  根据规划规划将从以下方面入手:

  ▌逐步减少人口:核心区逐步降低人口密度,逐步降低建设密度,增加绿地和水域,加强建筑高度控制;

  随着行政事业的搬迁,将会带动其他相关功能的疏解,远期将有40万的人口会疏解至通州。目前通州新城的人口在80万,根据规划,通州新城的总人口远期约为120万人。根据规划,未来城六区需要疏解15%的居住人口,也就是200多万人口,其中东西两城是疏解重点地区。

  ▌减少低端就业岗位:疏解腾退区域性商品交易市场。严禁在三环路内新建和扩建物流仓储设施,严禁新建和扩建各类区域性批发市场;

  目前已经疏解腾退动物园批发市场等等批发市场,将修建公共绿地。

  ▌减少外来就医人群涌入:疏解大型医疗机构,鼓励五环路内现有综合性医疗机构向外迁建或疏解,做好每个区都有三甲医院;

  北京的医疗资源比较集中在3环内,全国各地的疑难病症的患者都前来治疗,以后不少大型医院将疏解到五环外。

  ▌疏解高校师生:严禁高等院校扩大占地规模,严控新增建筑规模、办学规模。做到各区都有高等院校。

  比如中国人民大学建设通州校区;建设沙河高教园、搬迁学校入驻;配合北京工商大学、北京城市学院、北京电影学院等高校本科教育功能整体迁出。目前北京市高校总人数约98.24 万,每年毕业生约24万人。未来新生将大部分在城外学区。

  当然,对于东西两城来说,影响最大的还是“学区”,就是中小学的就近入学的“学区”。如果学校不搬迁,学区还在,那么家长总会想尽各种办法“回流”,疏解人口就流于空文,为此,规划做了计划:

  

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  四个措施里,“深入推进学区制改革”最给力,还有“九年一贯制办学”。

  通过名校办分校、委托承办等方式,实现中小学的有机衔接,推进学校深度联盟、九年一贯制、优质教育资源带一体化建设,使中小学优质资源覆盖面更广。其中,重要的措施,就是在丰台、朝阳、昌平、房山等优质教育资源不足的区建设名校分校。

  这样绝大部分家长就不用为了子女入学而费尽周章高价买城里的“学区房”了。

  猫哥要说,很明显,以后核心区(东西两城)的主要功能就是政治中心、国际交往中心、文化中心,这些功能都与普通老百姓无关。老百姓看上不过是两区的教学资源,随着教学资源部份疏解,平头老百姓真没必要挤破头“进城”了。

  此外,总体规划草案已经改掉了原来“旧城”的提法,改为“老城”。一字之差,是背后理念的完全不同。“旧城”最容易让人联想到改造、拆迁,而“老城”则彰显出城市历史文化的厚重。果然,根据总体规划,“老城”将“修旧如旧”,保留历史原貌。所谓“老城”大抵是指二环内的“老北京”。

  

  1】加强老城和三山五园地区两大重点区域的整体保护。

  2】老城原则上不再拓宽道路,不再拆除胡同四合院。

  此前,北京已经开展了“开墙打洞”整治专项行动,计划在2017年全市整治“开墙打洞”约1.6万处,其中城六区约1.56万处。加上“不再拓宽道路,不再拆除胡同四合院”,意味着二环里将“冻城”——没有新住宅项目,也没有新大型商业项目,原来的老房子也不会轻易拆迁。

  猫哥用一句话来说,就是——总体规划将彻底执行“让核心区安静下来”的理念。核心区“安静”了,炒房也就“冷静”了。未来东西两城的“老破小”是不建议入手了,升值前景更渺茫。

  03

  “努力使五环外热闹起来”

  什么叫“努力使五环外热闹起来”呢?

  人是随着就业、子女教育走的,未来子女教育可以通过分校来解决。那么,工作呢?

  猫哥注意到,总体规划表示将“高水平建设三城一区,聚焦中关村(行情000931,诊股)科学城,突破怀柔科学城,搞活未来科学城,加强原始创新和重大技术创新。”

  这三大科学城分别位于海淀全区、怀柔、昌平。此外总体规划还表示,全力支持央属高校、医院向雄安新区疏解。支持市属学校、医院到雄安新区合作办学、办医联体。支持部分在京行政事业单位、总部企业、金融机构、科研院所等向雄安新区有序转移。在雄安新区合作建设中关村科技园区。

  北京副中心承接行政办公、高端商务、文化旅游等职能,未来一些公司将搬迁在副中心办公。

  让我们回头看看,北部“中关村科学城”、怀柔科学城、未来科学城,东部的北京副中心,南部的雄安新区将从三个方向接纳吸收北京中心城区转移出来的就业。

  有了就业。总体规划还希望人们就近居住,而不是工作在副中心,回城里睡觉。这也是总体规划里的“优化就业岗位分布,缩短通勤时间,创新职住对接机制,推进职住平衡发展”。

  所以,一方面北京在减少建筑用地规模,到2020年全市城乡职住用地比例由2015年的1:1.3调整为1:1.5以上,到2035年调整为1:2以上。

  

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  另一方面,未来5年新供应各类住房150万套以上,其中,绝大部分是租赁类、保障性住房、共有产权房等。其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%。产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中,70%面向本市户籍人口,30%面向非京籍人口。

  猫哥简单算了下,100万套都是这样住房。真正传统意义上的商品房大概50万套。

  这是为了解决刚需老百姓的住房需求,租赁住房也可落户、入学,公共租赁住房向非京籍人口放开。这些住房的地点在哪呢?

  今天,北京首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园摇号了,这个项目就在五环外的朝阳区黄渠站。猫哥了解了到,目前还在申请排队的共有产权住房项目有大兴黄村的绿地项目、平谷区的城建项目、延庆新城05街区项目。

  以上项目都在五环外。

  

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  也就是说,总体规划将引导人们工作在五环(包括望京一带)外,居住在五环外,学习生活在五环外。如果说核心区和部分中心区是“首都”,那么五环外就越来越像“城”。

  这将通过环五环的绿化带分隔开来。朝阳区将来广营、太阳宫、将台、南磨房、豆各庄、常营等6个乡确定为北京市第一道绿化隔离地区城市化试点乡,打造连通首都功能核心区与城市行政副中心连接的城市廊道。

  

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  所以,对于普通老百姓来说,无论是买共有产权房(详见猫哥此前文章),还是买价格能承受的新房二手房,都将在这条绿化带外。这里以后将有工作岗位、医院、学校,基本可以不用进核心区、中心区了。

  以前北京是中关村、金融街(行情000402,诊股)、国贸三大工作区域,未来就形成科学城、副中心、南部、金融街、国贸、望京等几处办公区,为了让通勤更方便,总体规划要求“打造一小时交通圈”,到2020年轨道交通里程达到1000公里左右,到2035年不低于2500公里,大幅增加城际铁路和区域快线(含市郊铁路)里程。

  

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  很明显,这些地铁沿线的小区将成为新热点区域。

  疏解学区、医疗资源、疏散人口,“安静下来”的核心区不允许再爆炒学区概念;随着人口疏解和保障性住房、共有产权房供给量的增大,五环外将更宜居,但房价也将趋平稳,很难再大涨大跌。所以,有钱的就买普通商品房,资金暂时不足、符合条件的就申请工作地附近的共有产权房。

  未来北京将形成几个“卫星城”,这里生活、工作、教育、医疗设施一应俱全,与“首都职能”无关的人们将逐步疏散到这些“卫星城”,城中心将告别“大城市病”,还“首都”的功能,城外也将得到“协调发展”,适合老百姓居住。

  如果你在北京生活居住,你明白自己的位置了吗?知道自己未来将前往何处了吗?

关键词阅读:北京 总规

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