卖掉北上广深能买下整个美国 卖掉新一线买半个美国

1评论 2017-10-03 14:50:16 来源:数据宝 作者:陈见南 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  去年,一则“卖掉北上广深现在能买下整个美国啦!”的新闻席卷网络。如今,不到一年的时间,强二线城市(主要是新一线城市)房价飙升,不需要卖掉北上广深买下整个美国,只需要卖掉15个新一线城市,就能够买下半个美国了。

  首先来看看美国的房产总价值。根据美联储发布的美国家庭净资产数据,截止到2016年底,美国家庭总资产108万亿美元,房地产占了 26.5万亿(其中居民住宅占了 23.1万亿),房地产占总家庭资产的比例约为 25%。

  按照6.6533的汇率计算,美国家庭房地产总价值为176万亿元人民币

  接下来我们重新计算下北上广深的房地产总价值。同样采用“卖掉北上广深现在能买下整个美国啦!”一文中的主要算法,但是引入城镇化率,因为农村人口持有的房产变现价值较低,且总资产相对整体来说是占比较小。

  卖掉北上广深能买下整个美国,卖掉新一线也能买下半个美国

  以北京为例,截至2016年底北京常住人口2172.9万人,假设城镇化率为90%,则城镇人口为1955.61万人。同时,假设这部分城镇人口人均建筑面积为30平米(统计局数据显示,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,四大一线城市人均建面相对会少一些,均按照30平米人均建面假设,新一线城市则按照33平米计算,则北京商品房总建面为5.9亿平米,和引用文章中的数据相差不大。接下来用商品房总建面乘以平均房价,即可得出商品房总价值。根据中房协会发布的数据,北京平均房价为62385元/平米,则商品房总价值36.6万亿元

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  同样的方法计算上海、深圳、广州的商品房总价值,分别是34.54万亿、19.03万亿和12.1万亿元。另外,非盈利组织持有房产方面,北上广深除了北京按总价值的0.5倍计算外,其他3个城市均按照0.3倍计算(新一线城市按照0.2倍计算)。最终,北上广深房产合计总价值为140万亿元。事实上,按照美国非居民住宅占总资产比例10%左右来看,中国上述城市非居民住宅价值按照0.5倍、0.3倍和0.2倍来计算,具有合理性。

  在上述假设情况下,北上广深房产总价值为140万亿元(考虑到广州房产价值明显偏低,实际上这个数据应该更大),基本上可以抵得上整个美国的房产价值了。

  同样方法计算15个新一线城市的房产总价值。其中,天津房产总价值达到14.56万亿元,南京、杭州、武汉、重庆、成都、苏州等城市房产总价值均超过5万亿元。合并计算后,15个新一线城市超过80万亿元,基本上抵得上半个美国的房产总价值。

  上述数据会与实际情况有所出入,但整体大幅低估的可能性较大。一是人口可能比实际的偏少;二是人均预估建面可能比实际的偏低(深圳是个例外);三是房价平均数据可能比实际偏低。

  因此,“卖掉北上广深能买下整个美国,卖掉新一线也能买下半个美国”这一结论基本可以确认。

在这里更加需要提及的是房价被低估的可能性。由于种种原因,房价平均数据可能低估市场实际水平,从而导致上述各个城市房产价值数据可能是低估了的水平。毕竟,这一年时间以来,上海、北京、广州三个一线城市房价涨幅较大(启动最早的深圳,房价变动相对较小),新一线城市中的成都、重庆、武汉、郑州、杭州等城市房价涨幅更加惊人,不少地区房价可能一年翻了一倍。一般来说,平均房价的统计具有一定的滞后性,那么上述房价数据或仍有上调空间。

  先来看看一线城市代表北京的房价情况。小编选取了北京链家地产通州板块的两个楼盘,一个是次新电梯盘瑞都国际南区,一个是老小区旅游新村。通过对比最近成交价和去年同一时期的成交价,可以得出一个非常保守的结论,近一年北京房价涨幅超过20%。

  次新电梯盘瑞都国际南区大部分成交价在4万以下,如今基本在5万以上。一个84.19平的两室一厅去年3月成交价324万,84.9平的两室一厅今年3月成交价480万;老小区旅游新村去年8月份成交均价在3万刚出头,今年户型差不多的成交均价基本在4万以上。84平左右的二手房去年8月份成交价为265万,今年6月份成交价364万。

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  如果说北京过去一段时间房价还算是“稳定成长”的话,那么新一线城市代表,杭州则可称得上是爆发式增长了(事实上,据小编所了解到的,包括成都重庆武汉等地,房价上涨幅度也非常惊人)。

  杭州房价暴涨有更加确凿的证据。2014年,杭州房价暴跌导致民众打砸售楼处的消息,引发全网大讨论。其主要降价内容如下,德信·北海公园项目,均价从每平方米19000元降至15800元,天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元,阳光郡均价从17500元降至13800元,保利·梧桐雨从16200元降至12800元,万科·北宸之光从16800元降至13000元……

  现在来看看这些楼盘二手房价格水平。小编选取了上述部分楼盘二手房成交情况,详细如下图所示。除了北宸之光最新成交价“只有”2.4万以外,北海公园、香榭里、阳光郡最新成交价已经突破3万元。按照网文最高卖价对比,主要楼盘涨幅大致在50%水平,对比最低价则最多涨幅超过100%。

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  当一个城市的郊区房价达到5万以上时,其平均价只有6.2万是不太合理的,比如北京;当一个城市的郊区房价达到2.4万甚至3万时,其平均价只有2.7万元同样是不太合理的,比如杭州。因此,从某种程度上看,在计算各城市房产总价值时,用上述平均房价来计算会导致整体数据偏低。

  并且,新房市场的涨势可能远比二手房来得更加猛烈。有段子曾言,全款的往里走,贷款的不要堵在门口,公积金的把车挪走。就是说,现在开发商卖房子已经看不上那些贷款的买房人员,只接受全款买房者。这从另一方面体现了当下一些城市楼市的的疯狂。

  本着“房市问天涯”的原则,小编梳理了很多的帖子,发现不少涯友发布了某些地区新房秒光的信息、或者直接被内部认购的信息。

  比如在帖子“坐标成都,实话难听,良药苦口”中,某涯友留言:

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  还有武汉,在帖子“任何新盘都秒光的武汉,何时房价能跌?!!!”中。

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  当然了,不知道这个信息的真实性如何。各位宝粉们可以留言,说说各自所在城市的房产信息哦!其实,小编倒是觉得,不管中国房产比美国房产价值几何、房市是否泡沫化,有一套房的还是安安心心的住着,千万不要抱着高卖低买的心思。比如有人曾称今年初卖了广州唯一的房产后再也买不回来,更悲剧的是有人2008年卖掉北京一套房产……

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关键词阅读:北上广深 美国 新一线

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